Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd.
Het project biedt een enorme meerwaarde voor de stad niet alleen door het voorgestelde programma, waarin de oprichting van een woon- en zorgcentrum en een lokaal dienstencentrum wordt aangevraagd voor 123 kamers en 50 assistentiewoningen.
Een deel van de gebouwen zullen ook een semi-publiek karakter krijgen met het dienstencentrum waarin een kapsalon, wellness, pedicure, gemeenschappelijke ruimten en polyvalente ruimten worden gecreëerd.
Los daarvan biedt huidig project de mogelijkheid om naastliggend perceel, waar de school is gevestigd, beter te ontsluiten zodat deze kan uitbreiden. Er wordt een doorgang gerealiseerd voor brandweer en bezoekers.
Het project biedt de school de kans om niet alleen uit te breiden maar ook de school te vernieuwen, iets wat naar de huidige normen zeker nodig was voor de betrokken school.
Ook wordt een turnzaal gebouwd die kan ingezet worden niet alleen voor het zorgcentrum doch ook voor de school.
Tenslotte zal ook een deel aan de voorzijde van het gebouw een publiek karakter krijgen waar een plein wordt aangelegd.
Huidige bouwaanvraag (perceel B) is een onderdeel van een groter geheel waarin de initiatiefnemer op andere bouwvelden bijkomende functies wil realiseren zoals aan de overzijde van de Krugerstraat waar reeds woonfuncties en een kinderdagverblijf werden vergund. (perceel A)
Op perceel C heeft men in de toekomst een uitbreiding van het zorgcentrum voor ogen alsook het faciliteren van de capaciteitsuitbreiding van de school.
De volledige ontwikkeling verloopt aldus gefaseerd, wat niet abnormaal is voor dergelijk project. Er is geen bezwaar dat perceel C deel zal uitmaken van een latere aanvraag.
Harmonie – verenigbaarheid met de omgeving :
Zoals in het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar reeds is aangegeven wordt de locatie in kwestie reeds aangeduid als een potentiele verdichtingslocatie in recent ruimtelijk onderzoek Labo XX en is de locatie geschikt voor hoogbouw.
Het college volgt de GSA evenwel niet waar in dit verband gesteld wordt dat de bouwaanvraag niet in overeenstemming is met het referentiebeeld van de omgeving.
Vraag is natuurlijk wat dit referentiebeeld juist is. Is dit de straat, het bouwblok, of de onmiddellijke omgeving ?
Het college is van oordeel dat voor huidige aanvraag met dergelijjk breder programma, het referentiebeeld ruimer moet en kan beschouwd worden , nl. op wijkniveau of zelfs op het stadsdeel. In de buurt van het project zijn er nog gebouwen gesitueerd die hoger zijn dan de gebouwen in de onmiddellijke omgeving. Bijvoorbeeld: Weerstandslaan , Kol. Silvertopstraat.
In dit breder kader kan huidige aanvraag zeker gemotiveerd en verantwoord worden.
Hoogbouwnota :
Hoewel de procedure van de hoogbouwnota mogelijk niet helemaal tot op de letter is gevolgd, is deze procedure geen op straffe van nietigheid voorgeschreven vormvereiste. De geest van de nota en de aangenomen beleidsdoelstellingen werden wel meegenomen. Zo werden alle betrokken diensten en commissies op de hoogte gebracht van de aanvraag hebben zij dit kunnen adviseren. Ook de Gecoro, de welstandscommissie en de A- commissie werden in deze gehoord.
Brandweer :
Het advies van de brandweer op de oorspronkelijk ingediende plannen was ongunstig.
Hierop werden aangepaste plannen door de aanvrager voorgelegd aan de brandweer en de afwijkingscommissie .
Deze aanpassingen betreffen de volgende :
Aanpassingen op plannen ingediend op 18 mei 2017:
Plan 3/18 niveau -2: * extra traphal en evacuatiegang toegevoegd opdat de kleedkamers, wasplaats en technische ruimte via twee onafhankelijke traphallen kunnen evacueren.
Plan 4/18 niveau -1: * extra traphal en evacuatiegang toegevoegd opdat de keuken en vuilberging via twee onafhankelijke traphallen kunnen evacueren.
* nulsas (brandwerende deur voor liftdeur) wordt voorzien aan het keukenliftje tussen keuken op niveau -1 en keuken gelijkvloers. Hierdoor wordt de verbinding tussen de keuken op niveau -1 en gelijkvloers brandveilig gemaakt.
Plan 5/18 niveau 0: * extra traphal toegevoegd die ervoor zorgt dat er twee onafhankelijke evacuatiewegen zijn vanuit de ondergrondse verdiepingen.
* draairichting van de deuren van de traphallen aangepast zodat ze opendraaien in evacuatiezin.
* onthaal/administratie gedeelte in inkomhal LDC & assistentieflats aangepast zodat deze uitlijnt met de toegevoegde traphal.
* nulsas (brandwerende deur voor liftdeur) wordt voorzien aan het keukenliftje tussen keuken op niveau -1 en keuken gelijkvloers. Hierdoor wordt de verbinding tussen de keuken op niveau -1 en gelijkvloers brandveilig gemaakt.
Als gevolg hiervan wordt toegangsdeur keukenberging verplaatst.
Aanpassingen op plan ingediend op 6 juli 2017:
Plan 13/18 niveau +16: * evacuatieweg toegevoegd die toegang tot beide traphallen verbindt.
* sas toegevoegd tussen technische ruimtes en evacuatieweg.
Voor deze planwijzigingen werd een afwijking bekomen bij FOD BZ – Algemene directie veiligheid en preventie – commissie voor afwijking op 17 augustus 2017.
Hoewel deze plannen geen deel uitmaken van het aanvraagdossier kan in deze omstandigheden de vergunning toch goedgekeurd worden mits deze planwijzigingen op basis waarvan de afwijkingen bij de commissie werden bekomen, opgelegd worden als voorwaarde bij de vergunning.
Deze wijzigingen betreffen allen interne aanpassingen en vereisen geen nieuw openbaar onderzoek. Deze aanpassingen zijn beperkt, komen ten goede aan de brandveiligheid en de goede ruimtelijke ordening. Ze brengen geen schending van de rechten van derden mee gelet op het feit dat deze interne aanpassingen aan het gebouw betreffen.
Stedenbouwkundige lasten
Voorliggende bouwaanvraag is van toepassing voor perceel B en niet voor perceel C1 of C2 (stadsgronden).
Op perceel B worden in deze aanvraag extra vierkante meters ontwikkeld ten opzichte van een eerder vergunning die verlopen is (toen ongeveer 8.100m² vergund bvo). De actuele vergunningsaanvraag werd ingediend voor circa 17.000m² bruto bvo in totaal.
Er is in de bouwaanvraag nog geen perceelsoverschrijdende ontwikkeling opgenomen met perceel C1.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij vergunningen kan opleggen.
De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.
Er wordt op basis van de behoeften bij stedelijk onderwijs en de omgevingsanalyse en na gesprek met de eigenaar/bouwheer voorgesteld om volgende zaken op te nemen als stedenbouwkundige lasten op basis van de voorliggende bouwaanvraag:
De compromis voor de respectievelijke eerste, de tweede, derde en vierde last dienen ondertekend te zijn voorafgaand aan de start der werken van de voorliggende vergunning.
Indien het bouwrecht overgedragen wordt, volgen de voornoemde lasten het principe van het kettingbeding. Deze lasten zijn haalbaar en uitvoerbaar.
De lasten zijn in het voorjaar van 2017 herhaaldelijk besproken met de heer Van Gaal, bouwheer.
De stedenbouwkundigelasten zijn opeisbaar op het moment dat het aangevraagde project uitgevoerd wordt.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn Uitvoeringsbesluiten.
Ja.
| Aanvragers: | Aannemingen Janssen NV |
| De aanvraag omvat: | slopen van de bestaande bebouwingen en verhardingen en het oprichten van een woon- en zorgcentrum met 123 kamers, een lokaal dienstencentrum , 50 assistentieflats en een sporthal. |
| Dossiernummer: |
ZHO/B/GR/2017476 |
Financiële gevolgen
De financiële inkomsten voor de stad (200.000,00 euro) worden geboekt op doelstelling 1SWN040401A00000.
De overige lasten zijn in principe lasten in natura.
In aanvulling op bovenstaande informatie werd een mondeling akkoord bereikt voor de verkoop van grondperceel C1 aan de Sint-Bernardsesteenweg voor een bedrag van 1.300.000,00 euro + 200.000,00 euro voor besteding in functie van de aanleg van een park in de Krugerstraat, waar momenteel de kerk staat.
Besteding financiële last: afbraak kerk (70%) – parkaanleg (30%), te verwerken in de sok-fiche.
Het project is gelegen op de grens van de wijken Hoboken Noord (HOB 02) en Hoboken Zuid-Oost (HOB 04).
Deze verkoop wordt in een apart besluit aan het college voorgelegd. Ook over de andere vastgoedtransacties volgen aparte collegebesluiten in de loop van de volgende weken.
Artikel. 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en voert een eigen argumentatie.
Het college beslist de stedenbouwkundige vergunning goed te keuren en af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is:
De voorwaarden van de brandweer strikt op te volgen:
Te voldoen aan artikel 22 van gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Te voldoen aan artikel 24 van gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Te voldoen aan artikel 27 van gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Te voldoen aan artikel 29/2 van gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Te voldoen aan artikel 28 van de bouwcode : minimale oppervlakte buitenruimte.
Te voldoen aan artikel 38 van de bouwcode : groendaken.
De voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer op te volgen.
De voorwaarden van de Lijn op te volgen.
De voorwaarden van Rio-Link op te volgen.
De voorwaarden van Astrid Veiligheidscommissie op te volgen.
Het college beslist om volgende stedenbouwkundige lasten op te leggen:
De compromis voor de respectievelijk eerste, de tweede, derde en vierde last dienen door beide partijen ondertekend te zijn binnen een termijn van 3 maanden na goedkeuring van deze vergunning en alleszins voorafgaand aan de start der werken.
Indien het bouwrecht overgedragen wordt, volgen de voornoemde lasten het principe van het kettingbeding.
Het college beslist dat bij uitvoering van het aangevraagde bouwproject de stedenbouwkundige lasten opeisbaar worden.
Het college geeft opdracht aan
|
Dienst |
Taak |
| SB in samenwerking met AG Vespa en FI | de verschillende voornoemde vastgoedtransacties voorbereiden, opvolgen, uitvoeren en verwerken in het vast actief van de stad. |
De financieel beheerder regelt de financiële aspecten als volgt:
| Omschrijving | Bedrag | Boekingsadres | Bestelbon |
|
Stedenbouwkundige lasten aan |
200.000,00 euro vrij van btw |
Budgetplaats: 5150500000 Budgetpositie: 150600 Functiegebied: 1SWN040401A00000 Subsidie: SUB_NR (sok-subsidiefiche) Fonds: intern Begrotingsprogramma: 1SA010600 Budgetperiode: 1800 (ontvangst wordt ingeschreven bij budgetopmaak 2018) |
NVT |
| Verkoopopbrengst stadsgrond perceel C1 Sint - Bernardsesteenweg |
1.300.000,00 euro vrij van btw |
budgetplaats: 5321000000 budgetpositie: 220i_gronden functiegebied: 1HSB010401A00000 subsidie: SUB_NR fonds: INTERN begrotingsprogramma: 1SA070111 budgetperiode: 1800 |
NVT |