2019_GR_00389 - Stad aan het Water. Rijnkaai, 2000 Antwerpen - Site Waagnatie. Uitgangspunten marktbevraging. Desaffectatie. Inbreng van terreinen in AG VESPA voor gebiedsontwikkeling - Goedkeuring

Artikel 41, tweede lid, 11° van het Decreet Lokaal bestuur bepaalt dat de gemeenteraad bevoegd is voor daden van beschikking.

Uitgangspunten en principes voor de gebiedsontwikkeling voor de Waagnatiesite
Vanuit haar rol als gebiedsregisseur voor de herontwikkeling van de Scheldekaaien is AG VESPA gestart met de voorbereidingen voor de ontwikkeling van de Waagnatiesite als een opdracht voor gebiedsontwikkeling via de uitgifte van een terreinconcessie. De opdracht wordt opgezet als een totaalproject in publiek-private samenwerking (pps).

AG VESPA zal optreden als aanspreekpunt voor de gebiedsontwikkeling en zal de coördinatie tussen de verschillende stedelijke diensten en administraties verzorgen.

Er wordt een geïntegreerde, kwalitatieve en financieel haalbare ontwikkeling van de projectsite beoogd via pps onder de regie van AG VESPA.

Met het oog op het aantrekken van een privépartner wordt door AG VESPA een marktbevraging georganiseerd conform de vigerende wetgeving voor overheidsopdrachten. De opdracht zal in twee fases gebeuren (mededingingsprocedure met onderhandeling) waarbij in een eerste selectiefase maximum vijf consortia worden geselecteerd. Deze geselecteerde kandidaten kunnen in fase 2 een offerte indienen op basis van een gunningsbestek.

De gebiedsontwikkeling (ontwerp en realisatie) van de Waagnatiesite zal gebeuren conform de stedenbouwkundige randvoorwaarden van het RUP Rijnkaai. De privépartner voorziet in een integrale en geïntegreerde projectaanpak inclusief de exploitatie en staat in voor:

• de renovatie van de bestaande havenloods met een stedelijke plint aan stadszijde;
• een nieuwbouw met een maximale footprint van 900 m², een maximale kroonlijst van 22 m en een totaal maximaal volume van 19.800 m³;
• een bestemmingsparking;
• de heraanleg van het concessieterrein op de kaaien inclusief de verkeersontsluiting;
• de integratie van de nieuwe waterkering. De concrete modaliteiten zullen verder uitgewerkt worden met De Vlaamse Waterweg nv.

• de gebiedsontwikkeling wordt gekaderd binnen het Masterplan Scheldekaaien en de stedenbouwkundige voorschriften (bestemming en inrichting) van het RUP Rijnkaai;
• de gebiedsontwikkeling wordt gekaderd binnen de globale visie voor de Scheldekaaien en zal bijdragen aan het versterken van de levendigheid en aantrekkelijkheid van de omliggende stadswijk en ruimere omgeving door de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de versterking van de relatie met de Schelde en de kaaivlakte;
• de gebiedsontwikkeling hanteert voor het bestemmingsparkeren de parkeernormen conform de Bouwcode en het Parkeren Op Eigen Terrein-principe (POET-principe). Het POET-principe kan breder dan het private concessieterrein ter hoogte van de Waagnatie worden geïnterpreteerd zodat ook de volledige kaaivlakte langs de Rijnkaai en het Montevideo-eiland kunnen worden meegenomen binnen de POET. Privépartners kunnen bijvoorbeeld allianties of samenwerkingen voorstellen in verband met ondermeer het gebruik van het parkeeraanbod in omliggende projecten teneinde het aantal parkeerplaatsen op het eigen concessieterrein te optimaliseren in functie van de ruimtelijke en bedrijfseconomische impact;
• de gebiedsontwikkeling zet in op het versterken van de Rijnkaai als “geheugenplek in de stad” en vrijwaart de historisch waardevolle elementen op de site (zoals de monumentale kranen, atoombunker, aanmeerkade van Red Star Line met historische bolder).

• economische en financiële draagkracht;
• technische en beroepsbekwaamheid (teamsamenstelling).

• de gronden binnen de aflopende concessieovereenkomst zijn in eigendom van het Vlaamse Gewest en door de concessieovereenkomst Scheldekaaien in concessie gegeven aan de stad Antwerpen en het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen (nu Havenbedrijf Antwerpen nv). De gronden met bijhorende concessieovereenkomst zijn bij akte van 6 mei 2011 ingebracht in het financieel patrimonium van AG VESPA;
• een gedeelte binnen het bouwkader voor de gebiedsontwikkeling maakt deel uit van het openbaar domein en is in eigendom van de stad Antwerpen.

De inbreng van de stadsterreinen in AG Vespa versterkt de regierol van AG VESPA, beperkt het aantal contractpartijen in de pps-overeenkomst en optimaliseert de kansen voor de gebiedsontwikkeling.

Na de inbreng worden de stadsterreinen samengevoegd met de grondrechten waarover AG VESPA beschikt op de kaaivlakte.

De marktbevraging zal uitgaan van de uitgifte van een concessie over de samengevoegde terreinen.

Om de marktbevraging binnen bovenstaande uitgangspunten te kunnen lanceren, dient de stad Antwerpen akkoord te gaan met de inbreng van haar terreinen in AG VESPA onder de vorm van een erfpacht. Op een later moment, rekening houdend met de offertes met betrekking tot de gebiedsontwikkeling van de totale projectsite, zullen de modaliteiten (zoals waardering, duur, grootte) van de inbreng onder de vorm van een erfpacht vastgesteld worden. AG VESPA staat in voor de prefinanciering van de kosten van de plaatsingsprocedure. De kosten voor rekening van de stad worden, net zoals de toekomstige opbrengsten, meegenomen in het financieel model voor het bepalen van de waardering van de inbreng van de terreinen in AG VESPA.

Afspraken Principeovereenkomst met betrekking tot (nieuwe) opbrengsten uit de ontwikkeling van de projectsite
In de Principeovereenkomst uit 2012 werden tussen de stad Antwerpen en het Vlaamse Gewest de afspraken vastgelegd voor de herinrichting van de Scheldekaaien inclusief het samenwerkingsmodel voor de verdeling van de lasten en lusten. In de overeenkomst werden afspraken vastgelegd met betrekking tot de verdeling van de opbrengsten naar aanleiding van de herinrichting van de Scheldekaaien.

Het voorwerp van de Principeovereenkomst wordt onder artikel 5 §1 omschreven als volgt:

"Partijen nemen een gezamenlijk initiatief ter inrichting van de Antwerpse Scheldekaaien op de rechteroever, gaande van kaainummer 1 aan Petroleum Zuid tot aan de Royerssluis, tussen de Schelde en de gevelwand van de gebouwen langs de kaaiweg, verder ook "Scheldekaaien" of "Projectgebied" genoemd.
Dit aaneengesloten gebied bestaat territoriaal uit:

• de gronden die voorwerp zijn van de Concessie plus de site van het Loodswezen
• de gronden tussen de Kattendijksluis en de Royerssluis, en
• de openbare weg die langs deze gronden loopt."

Onder "HFDSTK IX. Opbrengsten uit het Projectgebied" worden in artikel 16 §1 en artikel 17 §1 afspraken opgenomen betreffende de opbrengsten.

Artikel 16 §1: "Nieuwe opbrengsten' als ‘Met "Nieuwe opbrengsten" bedoelen Partijen de vergoedingen door de langdurige exploitatie of het langdurig gebruik door een derde van de gronden binnen de afbakening van het Projectgebied die niet als ‘Bestaande Opbrengsten’ worden beschouwd. Als ‘Nieuwe opbrengsten’ worden ook beschouwd: meeropbrengsten die ontstaan bij een tariefaanpassing aan bestaande concessies of overeenkomsten die worden afgesloten nadat de betreffende zone werd heringericht. (…) Als ijkpunt voor de start van de herinrichting wordt het afsluiten van een realisatieovereenkomst voor het betreffende gebied genomen. (...) Onder langdurig wordt verstaan met een duurtijd van minstens één jaar."

In artikel 17 §1 worden de afspraken opgenomen over de verdeling van de opbrengsten: "Nieuwe opbrengsten uit de realisatie van het Project worden tussen de Partijen verdeeld op basis van een verdeelsleutel; Deze verdeelsleutel wordt (...) berekend op basis van de gecumuleerde uitgaven (investeringen en kosten) die elke Partij effectief gedragen heeft in het kader van het Project. (...)"

In navolging van de afspraken uit de principeovereenkomst zal een gedeelte van de "Nieuwe opbrengsten" uit de valorisatie van de Waagnatiesite, conform de hierboven vermelde verdeelsleutel, toekomen aan het Vlaamse Gewest. Bij de waardering van de inbreng van de stadsterreinen in AG VESPA zal rekening gehouden worden met een aftrek van het aandeel van de opbrengsten dat toekomt aan het Vlaamse Gewest.

Op 16 december 1996 (jaarnummer 2520) keurde de gemeenteraad de concessieovereenkomst Scheldekaaien tussen het Vlaamse Gewest, de stad Antwerpen en het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen (nu Havenbedrijf Antwerpen nv van publiekelijk recht) goed. De concessieovereenkomst Scheldekaaien werd op 21 februari 1997 ondertekend door het Vlaamse Gewest, de stad Antwerpen en het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen.

Op 29 juni 1998 (jaarnummer 932) keurde de gemeenteraad de beleidsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen goed over de concessie van de Scheldekaaien.

Op grond van het decreet van 4 mei 1994 vond de overdracht plaats door het Vlaamse Gewest aan Waterwegen en Zeekanaal nv (nu De Vlaamse Waterweg nv) van de beheersbevoegdheid met betrekking tot de Scheldekaaien.

In 2005 keurde de Vlaamse regering het geactualiseerde Sigmaplan goed, waarin bepaald wordt dat de waterkering ter hoogte van Antwerpen van 8,35 meter TAW (Tweede Algemene Waterpassing) tot 9,25 meter TAW wordt opgehoogd om de stad Antwerpen in de toekomst te blijven beschermen tegen overstromingen.

Op 9 juli 2010 (jaarnummer 8556) keurde het college het masterplan Scheldekaaien goed. Het masterplan vormt het richtinggevend document voor alle uitvoeringsprojecten bij de heraanleg van de Scheldekaaien. Het masterplan zal verspreid over verschillende jaren in verschillende deelprojecten uitgevoerd worden en de Rijnkaai werd als één van de deelprojecten gedefinieerd. De kaaivlakte ter hoogte van de Rijnkaai is een geheugenplek in de stad Antwerpen waar de vroegere havenactiviteiten nog sterk voelbaar zijn door de aanwezigheid van de collectie monumentale havenkranen, de historisch waardevolle havenloodsen, de link met de Red Star Line en het Red Star Linemuseum. De kaaivlakte wordt gekenmerkt door het contrast tussen het historische havenpatrimonium (havenkranen, kraansporen, bolders en havenloodsen) met de grote open tussenliggende kaaivlakte. De Rijnkaai zal fungeren als scharnier en overgang tussen de Droogdokkensite en het minerale deel van de Scheldekaaien met typische kaaimuur en kasseiverharding. De Rijnkaai is tot slot de directe link naar de Schelde vanuit de Montevideowijk en het Eilandje.

Op 5 maart 2010 (jaarnummer 2720) werd de concessieovereenkomst Scheldekaaien voor de Scheldekaaien met kaainummers 26 tot en met 29 overdragen van het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen naar de stad Antwerpen. Bij akte van 6 mei 2011 werd de concessie ingebracht in het financieel patrimonium van AG VESPA.

Op 20 december 2010 (jaarnummer 1713) keurde de gemeenteraad de principeovereenkomst Scheldekaaien tussen de stad Antwerpen en Waterwegen en Zeekanaal (nu De Vlaamse Waterweg) goed. Deze overeenkomst regelt in hoofdlijnen de samenwerking tussen de partijen met het oog op de uitvoering en de realisatie van het project Scheldekaaien conform het masterplan Scheldekaaien.

Bij akte van 12 juni 1972 werd een deel van kaaien 28/29 in concessie gegeven aan de nv Havenbedrijf Mabesoon en de nv Venkeler en Co. De concessieovereenkomst liep tot 31 december 2013. De concessie werd aan verschillende rechtsopvolgers doorgegeven en ingevolge twee addenda verlengd. Eind 2017 werd de concessiehouder geïnformeerd dat de concessieovereenkomst nog enkel voor een beperkte periode verdergezet kon worden tot en met 31 december 2020. AG VESPA wenst daarom in 2019 een procedure met marktbevraging te doorlopen om tijdig een nieuwe privépartner te kunnen aantrekken.

De gemeenteraad stelde op 17 december 2018 (jaarnummer 733) het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) Rijnkaai definitief vast. Met het RUP Rijnkaai beoogt de stad Antwerpen, na het verdwijnen van de havenactiviteiten, het plangebied een nieuwe bestemming te geven, gekaderd binnen de globale visie van het masterplan Scheldekaaien. De herbestemming zet in op de bestendiging en versterking van het publieke karakter en de cultuur-historische waarde van de kaaivlakte langs de Rijnkaai. Tot slot faciliteert het RUP Rijnkaai een herontwikkeling van de voormalige havenloodsen gericht op het omliggend stedelijk weefsel.

In het RUP Rijnkaai wordt het behoud en de herontwikkeling van de Waagnatieloods opgelegd. Daarnaast wordt een beperkte uitbreiding met de bouw van een stedelijke plint aan stadszijde mogelijk gemaakt en is een bouwkader afgebakend waarbinnen de realisatie van een nieuw volume wordt mogelijk gemaakt.

Een gedeelte van het bouwkader 'Hangar 29', afgebakend door het RUP Rijnkaai, valt buiten het terrein van de concessieovereenkomst Scheldekaaien en is eigendom van de stad Antwerpen. 

Met het oog op de marktbevraging voor het aanstellen van een privéparter voor de gebiedsontwikkeling voor de Waagnatiesite worden afspraken vastgelegd tussen de stad Antwerpen en AG VESPA over de terreinen in eigendom van de stad. AG VESPA vraagt de stad Antwerpen om deze terreinen te desaffecteren en aansluitend in te brengen in AG VESPA in de vorm van een erfpacht.

Na de beslissing over de inbreng van de stadsterreinen in AG VESPA wordt een marktbevraging gelanceerd voor de gebiedsontwikkeling van de Waagnatiesite voor de samengevoegde terreinen op de kaaivlakte om de kansen voor de gebiedsontwikkeling te optimaliseren.

Op 29 maart 2019 (jaarnummer 2753) besliste het college om het volgende ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeenteraad:

• de desaffectatie van het openbaar domein langs de Rijnkaai;
• de inbreng van de terreinen van de stad Antwerpen in AG VESPA in de vorm van een erfpacht;
• op een later moment, rekening houdend met de offertes met betrekking tot de gebiedsontwikkeling van de Waagnatiesite, de modaliteiten (duur, aanvang, grootte, enzovoort) van de inbreng van de terreinen van de stad in AG VESPA onder de vorm van een erfpacht voor te leggen aan de gemeenteraad.

De financiële gevolgen kunnen pas volledig in beeld gebracht worden na ontvangst van de offertes voor de gebiedsontwikkeling voor de Waagnatiesite.

AG VESPA staat in voor de prefinanciering van de kosten van de plaatsingsprocedure. De kosten voor rekening van de stad Antwerpen worden, net zoals de toekomstige opbrengsten, meegenomen in het financieel model voor het bepalen van de waardering van de inbreng van de terreinen in AG VESPA.