2017_CBS_07849 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - District Antwerpen. Luchtbal Noorderlaan. Capaciteit onderwijs. Vlaamse oproep projectspecifieke DBFM. Erfpacht aan vzw Inrichtende Macht Lucerna - Goedkeuring

In Antwerpen is er een blijvende nood aan extra plaatsen in het basis- en secundair onderwijs. Gelet op de hoogdringendheid onderzoekt de stad momenteel meerdere locaties om de capaciteit verder te vergroten.

Om de achterstand in scholenbouw weg te werken, lanceerde de Vlaamse Overheid op 5 maart 2017 een oproep naar de schoolbesturen om deel te nemen aan een nieuw Design Build Finance Maintain (DBFM)-programma. Geïnteresseerde scholen kunnen hiervoor een aanvraagdossier indienen tot en met 31 mei 2017. De stad wil geïnteresseerde scholen hierbij ondersteunen door gronden voor nieuwe schoolgebouwen ter beschikking te stellen.

Site Noorderlaan te Antwerpen
De vzw Inrichtende Macht Lucerna zou een DBFM-project willen realiseren voor een secundaire school van 6900m² bruto vloeroppervlakte en een nader te bepalen oppervlakte aan buitenruimte met 500 leerlingen, een capaciteitsuitbreiding van 200 plaatsen, op Luchtbal verdichtingslocatie 1 aan de Noorderlaan te 2030 Antwerpen, kadastraal gekend als afdeling 7, sectie G, nummer 2178n (deel), met een oppervlakte van 4350m². De grond is eigendom van de stad Antwerpen en de site heeft een bestemming volgens het gewestplan als woongebieden.

Op de taskforce van 13 juni 2017 is er vanuit de andere kandidaten geen interesse getoond voor de site waardoor deze kan worden ingezet voor de vzw Inrichtende Macht Lucerna.

De marktconforme vergoeding in geval van erfpacht voor 40 jaar en in functie van een highest and best use, is ingeschat op 54.392,00 euro/jaar.

De stedelijke onderhandelaar heeft met de vzw Inrichtende Macht Lucerna voorwaarden voor de erfpachtovereenkomst onderhandeld. De belangrijkste voorwaarden van de erfpachtovereenkomst zijn:

• opschortende voorwaarde: dat het door de erfpachter bij AGIOn ingediende DBFM-dossier door de Vlaamse Regering wordt geselecteerd en de erfpachter subsidie zal bekomen door AGIOn;
• opschortende voorwaarde: het operationeel zijn van de school binnen de 5 jaar na ondertekening van de erfpacht;
• bestemming: uitsluitend bestemd tot het onderbrengen van een nieuwbouwschool voor circa 600 leerlingen die tot doel zal hebben het verstrekken van onderwijs met aanverwante activiteiten;
• een initiële duur van 40 jaar conform de principes van goed beheer, erfpachter heeft een voorkeurrecht voor een verlenging van maximaal 10 jaar;
• de canon wordt berekend als percentage van de werkingsmiddelen van de school, welke gebaseerd zijn op het aantal leerlingen, om zo rekening te houden met de draagkracht van de school.
  De werkingsmiddelen van de scholen is het basisbedrag dat de school per leerling ontvangt van Vlaanderen. Het basisbedrag per kind wordt bepaald door het niveau en de onderwijsvorm. Een leerling aan een secundaire school geeft recht op een hoger basisbedrag dan een lager schoolkind. Het basisbedrag van een leerling in het gewoon lager onderwijs is lager dan dat van een leerling in het buitengewoon onderwijs. Lonen van leerkrachten worden niet betaald van de werkingsmiddelen, maar worden rechtstreeks door de overheid gestort.
  Iedere 5 jaar zal er een herijking van de werkingsmiddelen plaatsvinden op basis van het aantal ingeschreven leerlingen van het voorgaande jaar en de vigerende reglementering met betrekking tot werkingssubsidies. Voor de eerste 5 jaar wordt, op basis van de huidige school, uitgegaan van 300 leerlingen. De canonpercentages zijn overeengekomen als:
• 0-3 jaar: 1,5% van de werkingssubsidies;
• 4-30 jaar: 3%;
• 31-50 jaar: 10%;
• op basis van 300 leerlingen bedraagt de erfpacht de eerste drie jaar 4.725,00 euro/jaar en stijgt ze vervolgens naar 9.450,00 euro/jaar. Wanneer er 500 leerlingen op de school zouden zijn bedraagt de erfpacht na 5 jaar 15.750,00 euro/jaar en na 30 jaar 52.500,00 euro/jaar;
• wanneer het daadwerkelijk aantal leerlingen sterk afwijkt van de capaciteit van het gebouw, zijn beide partijen bereid om te onderhandelen over mogelijke aanvullende maatschappelijke voorzieningen binnen de mogelijkheden en beperkingen van het DBFM-contract. De stad engageert zich hierbij om de nodige inspanningen te leveren in deze gezamenlijke zoektocht naar andere gebruikers;
• bij een beëindiging van de erfpacht heeft de stad de keuze de door de erfpachter opgerichte constructies op de in erfpacht verleende grond ofwel over te nemen ofwel op kosten en risico van de erfpachter te laten afbreken. De stad is bij overname van de constructies geen vergoeding verschuldigd;
• alle kosten verbonden aan de notariële akte vallen ten laste van de vzw Inrichtende Macht Lucerna.

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.  

Op 18 oktober 2013 (jaarnummer 10570) keurde het college de uitgangspunten goed voor het beheer van het stedelijk patrimonium en gaf het college opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid Patrimoniumonderhoud om deze krijtlijnen verder uit te werken.

Op 5 december 2014 (jaarnummer 12408) keurde het college de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, goed. Hierin werd de verticale opdeling van de eigendommen in financieel en niet-financieel patrimonium vastgelegd. Het college nam kennis van de lijsten financieel patrimonium en stedelijk bedrijfsvastgoed.

De gemeenteraad nam op 2 maart 2015 (jaarnummer 127) kennis van de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties.

Capaciteitsuitbreiding onderwijs
Het leerplichtonderwijs in de stad Antwerpen kampt met een groot tekort aan aantal plaatsen en er is dringend nood aan capaciteitsuitbreiding. Regelmatig komen er nieuwe Vlaamse initiatieven om de achterstand in scholenbouw weg te werken. Op 5 maart 2017 lanceerde de Vlaamse minister bevoegd voor onderwijs een oproep naar de schoolbesturen om deel te nemen aan een nieuw projectspecifiek Design Build Finance Maintain (DBFM)-programma. Een inrichtende macht (IM) die nieuwbouw- of verbouwplannen heeft, kan een aanvraagdossier indienen tot en met 31 mei 2017.

Op 24 mei 2017 (jaarnummer 4669) keurde het college goed dat onderstaande locaties principieel in aanmerking komen voor onderzoek om vervolgens mogelijk zakelijke rechten hierop te verlenen aan inrichtende machten voor de organisatie van onderwijs in het kader van de oproep projectspecifieke DBFM van 5 maart 2017:

• Kattendijkdok-Oostkaai, 2000 Antwerpen. Kadastraal gekend als afdeling 7, sectie G, nummer 150/02h6 (deel);
• Berkenrijslaan 1, 2610 Wilrijk. Kadastraal gekend als afdeling 43, sectie A, nummers 106y5/106t4/108x2 met een oppervlakte van 2641m².

Op 26 juni 2017 (jaarnummer 367) keurde de gemeenteraad principieel goed om een deel van de verdichtingslocatie Luchtbal 1 aan de Noorderlaan te 2030 Antwerpen, kadastraal gekend als afdeling 7, sectie G, nummer 2178n (deel) en met een oppervlakte van 4350m² in erfpacht te geven aan de vzw Inrichtende Macht Lucerna met inachtneming van de volgende opschortende voorwaarden:

• intrekking middels een apart collegebesluit van artikel 3 van het besluit van 8 juli 2016 met jaarnummer 5902;
• een duur van de overeenkomst van 40 jaar conform de principes van goed beheer;
• de beschikbaarheid van DBFM-middelen voor een project op deze locatie;
• een akkoord tussen stad Antwerpen en de vzw Inrichtende Macht Lucerna over het nog nader te bepalen jaarlijkse canon en de erfpachtvoorwaarden;
• er geen andere kandidaten interesse tonen op de taskforce onderwijs van 13 juni 2017.

Tevens keurde de gemeenteraad goed dat de stad zich zal engageren de opgerichte gebouwen te bestemmen voor onderwijs conform de vereisten van AGIOn (50 jaar na voorlopige oplevering).

De facturen van de bedrijfseenheid Stadsbeheer met betrekking tot huurgelden en dergelijke, worden sinds 1 januari 2016 automatisch vanuit Planon gegenereerd naar SAP.

De budgetperiodes in de bijgesloten financiële tabel zijn indicatief en kunnen nog wijzigen in functie van de voortgang van een eventueel project en het verlijden van de notariële akte.

Artikel 43, §2, 12° van het Gemeentedecreet stelt dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking tot roerende en onroerende goederen voor zover de verrichting niet behoort tot de aangelegenheden van dagelijks bestuur en niet nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen.

Artikel 4 §2.2 van de samenwerkingsovereenkomst met AG VESPA zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 26 mei 2015 (jaarnummer 284) dat bepaalt dat AG VESPA bevoegd is voor de verkoop en aankoop van stedelijk bedrijfsvastgoed.

Volgens artikel 4 §2.1 van de beheersovereenkomst 2015-2019 tussen de stad Antwerpen en AG VESPA staat AG VESPA als vastgoedbedrijf van de stad in voor de financieel-administratieve afhandeling van alle in- en uitgaande eigendomsoverdrachten en dit op voorwaarde dat en voor zover deze vastgoedtransacties kaderen binnen goedgekeurd beleid door de stad. De beslissing tot de vastgoedtransactie ligt bij de stad (college van burgemeester en schepenen of gemeenteraad, conform de bevoegdheidsverdeling in het gemeentedecreet, artikel 3 en artikel 57).