2017_CBS_09059 - Aanvraag verkavelingsvergunning - Adviesvraag aan de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar - 20016 - District Merksem - Laaglandlaan zn - Goedkeuring

Omschrijving van de aanvraag

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond langsheen de Laaglandlaan in 11 kavels voor gekoppelde bebouwing met als hoofdbestemming eengezinswoning.
De bebouwing op de loten werd oorspronkelijk voorgesteld met een voortuinstrook van 5 meter. Om een tuindiepte van minimum 10 m te verkrijgen werden voorafgaand aan het openbaar onderzoek, de ingediende plannen door de stad met rood aangepast en werden de hoofdgebouwen 5 meter opgeschoven in de richting van de perceelsgrens met domein stad Antwerpen.

Adviezen

Extern

Intern

Toetsing voorschriften

Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (koninklijk besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen).
Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. (Artikel 6 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het gewestplan.

Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften

De gemeentelijke bouw- en woningverordening, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 maart 1986 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 21 mei 1986 is van toepassing.
Het ontwerp voldoet hieraan.

Het voorliggende project heeft een redelijke oppervlakte en ligt in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. De regelgeving die van kracht is, legt op dat ieder toekomstig bouwproject wordt verplicht om een groendak, wateropvang en waterinfiltratie te voorzien op eigen terrein. In de toekomst wordt er dus meer regenwateropvang voorzien door de 10 bijkomende loten, dan er nu aanwezig is op het terrein. Dus de wateroverlast naar de omgeving zal minimaal zijn. Alhoewel de aanvraag dateert van voor het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeid en en zijn uitvoeringsbesluit, kan vanuit het oogpunt van behoorlijk bestuur, best een aanvullend advies gevraagd aan de provinciale dienst Waterbeleid.

Omgevingtoets

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond langsheen de Laaglandlaan in 11 kavels voor gekoppelde bebouwing met als hoofdbestemming eengezinswoning.
De bebouwing op de loten werd oorspronkelijk voorgesteld met een voortuinstrook van 5 meter. Om een tuindiepte van minimum 10 m te verkrijgen werden voorafgaand aan het openbaar onderzoek, de ingediende plannen door de stad met rood aangepast en werden de hoofdgebouwen 5 meter opgeschoven in de richting van de perceelsgrens met domein stad Antwerpen.
Gelet op de gegronde ingediende bezwaren in verband met de servitudewegenis, wordt kavel 11 uitgesloten uit de vergunning. Daarnaast wordt naast kavel 10 een carport opgericht in de zijtuinstrook, ter vervanging van het op te richten bijgebouw achteraan op het desbetreffende lot.
Achter de normale bebouwing van 17 meter diepte wordt een open tuinstrook met een minimale diepte van 12 meter en een maximale diepte van 25 meter gelaten.
Achter de tuinstrook ligt volgens het gewestplan een gebied voor dagrecreatie.
In de tuinstrook kunnen geen duurzame constructies worden opgericht, enkel houten tuinhuizen met een maximale oppervlakte van 20 m².
In de zijtuinstrook wordt bij iedere woning opgelegd een carport te bouwen. Inpandige garages worden niet toegestaan om op die manier nieuw aan te leggen opritten te beperken. 

Het gebied waarbinnen de verkavelingsaanvraag is gelegen wordt in hoofdzaak als ruraal landschap getypeerd dat ter hoogte van de aangevraagde verkaveling is voorzien van wat lintbebouwing parallel met de E19 (ca. 20 woningen vanaf huisnummer 671 tot 717). 

De nieuw op te richten gebouwen spiegelen zich aan het schaalniveau van de bestaande ruimtelijke structuur en de kavels zijn groot genoeg om dergelijke bebouwing te dragen. De draagkracht van de percelen wordt bijgevolg niet overschreden.
Het ontwerp respecteert de geledingen in het straatbeeld en strookt qua materiaalgebruik met het algemeen aanvaardbare in de woonomgeving.

Om aan de gegronde bezwaren tegemoet te komen wordt als milderende maatregel het volgende gewijzigd aan het verkavelingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften (kleur paars):

• uitsluiting uit de vergunning van kavel 11
• uitsluiting uit de vergunning van bijgebouw op kavel 10
• carport op te richten in de zijtuinstrook van kavel 10

De voorliggende straat is van lokaal belang. De straat werd uitgevoerd als zijweg uit een geasfalteerde rijbaan met een breedte van 4,5 meter zonder voetpad. Tussen de rijweg en de verkaveling is een gracht voorzien die behouden moet blijven. De toegangen tot de woningen en carport dient te gebeuren door een overwelving van maximum 3 meter breedte men dien verstande dat per niet-gekoppelde en per gekoppelde carport slecht één overwelving kan voorzien worden.

Ter hoogte van kavel 1 wordt naast de verkavelingscontour een met Koninklijk Besluit van 18 oktober 1929 vastgesteld rooilijnplan opgemerkt met plan_id_nummer 2.45_70025_00004. De weg is momenteel in gebruik als grintweg naar de achterliggende volkstuintjes in het volgens het gewestplan aangeduide parkgebied.

Rio-link bracht op17 februari 2017 volgend voorwaardelijk gunstig advies uit:

“In de Laaglandlaan is nog geen riolering aanwezig. (Er zijn plannen om op termijn een gescheiden stelsel aan te leggen). Er loopt een gracht langs het terrein.
Volgende punten dienen in acht genomen te worden:

• Het aangeleverde advies heeft enkel betrekking op de verkavelingsvergunning zelf. Wanneer de rioleringsplannen van de geplande bebouwing(en) zijn opgemaakt, dienen deze te worden overgemaakt ter controle en advies voor aansluiting op de riolering. Het is aangewezen diameters, dieptes en hellingen mee op de plannen te zetten, alsook de aan te sluiten verharde oppervlaktes. Daarnaast is het ook aangewezen een aanstiplijst hemelwater toe te voegen aan deze nieuwe adviesaanvraag.
• RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.
• Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.
• De aansluiting mag maximaal bestaan uit een diameter 200 mm of de aanvrager dient aan te tonen met een hydraulische nota dat een grotere aansluiting noodzakelijk is.
• Er dient voldaan te zijn aan de stedenbouwkundige verordening inzake afvoer van hemelwater.
• Het bemalingswater moet bij voorkeur geloosd worden op een gracht of RWA-leiding. Indien het bemalingswater wordt geloosd op een afvalwaterleiding moet er een vergunning aangevraagd worden op de site van aquafin bij technische partners.

Conclusie

De verkavelingsaanvraag is principieel in overeenstemming met de planologische bestemmingen van het gebied. Zij doet geen afbreuk aan de morfologische structuur van de wijk die erop gericht is de randen af te bouwen en de open ruimte te behouden en kan vanuit oogpunt ruimtelijke ordening aanvaard worden.

Gunstig advies op voorwaarde dat:

• kavel 11 wordt uitgesloten uit de vergunning;
• de bestaande servitudewegenis niet wordt verlegd;
• op kavel 10 een carport wordt opgericht in de zijstuinstrook, ter vervanging van het op te richten bijgebouw achteraan in de tuinzone;
• de bij de vergunning te voegen stedenbouwkundige voorschriften strikt worden nageleefd;
• het advies van rio-link strikt wordt nageleefd.

Het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en zijn latere wijzigingen, alsook de uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag

Artikel 3, § 4 van het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsaanvragen, bepaalt dat verkavelingsaanvragen en aanvragen tot verkavelingswijziging worden onderworpen aan een openbaar onderzoek, behalve als voldaan is aan alle hieronder vermelde voorwaarden:

1°     de kavels waarop de aanvraag betrekking heeft, liggen in een gebied waarvoor een goedgekeurd provinciaal of gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg geldt;

2°     de aanvraag is in overeenstemming met het voor de kavels geldende plan, vermeld in punt 1°;

3°     het voor de kavels geldende plan, vermeld in punt 1°, bevat zowel bestemmingsvoorschriften als voorschriften voor de inplanting, de grootte en het uiterlijk van de constructies.

De aanvraag tot verkaveling werd openbaar gemaakt van 30 januari 2017 tot 1 maart 2017. 

Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 14 maart 2017.

Bezwaarschriften: omschrijving en beoordeling

Er werden 9 bezwaarschriften en twee petitielijsten met respectievelijk 14 en 8 handtekeningen ingediend.

De bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

1. Een van de laatste groene plekjes in Merksem moet niet opgeofferd worden voor winstbejag van één individu. Een rij van 11 woningen schaadt het groene uitzicht van de omgeving. Het landelijk karakter van de straat gaat volledig verloren.
   Laaglandlaan zou deel gaan uitmaken van “Park Laagland” zoals destijds door stad voorgesteld.
   Er passeren veel wandelaars en sporters in de straat door nabije ingang tot Fort van Merksem.
2. Zijn de omliggende volkstuintjes het volgende slachtoffer van de bouwwoede?
3. Verkaveling zorgt voor nog meer lintbebouwing, terwijl de voorkeur uitgaat naar concentratie om diensten rendabel te houden.
4. Doordat er geen diensten aanwezig zijn in de onmiddellijke omgeving zal het gebruik van de auto toenemen, terwijl mobiliteit moet worden afgeremd. Het is al druk genoeg in deze doodlopende straat en bovendien moeilijk om een parkeerplaats te vinden.
   Tijdens voetbal- en tennistornooien gaan de huidige parkeerproblemen nog toenemen (11 woningen, 1 carport per woning, maar elk gezin minstens 2 wagens).
5. De nabijheid van de snelweg E19 zal voor geluidsoverlast en luchtvervuiling zorgen.
6. Het gebied is overstromingsgevoelig. De aanpalende gracht langsheen de Laaglandlaan en gelegen voor de verkavelingszone, behoedt de inwoners van de Laaglandlaan van wateroverlast. Bebouwing verkleint de buffercapaciteit en verhoogt het gevaar van wateroverlast in de naburige kelders.
7. Door andere bouwplannen in Ekeren worden de belangrijkste aan- en afvoerwegen (Laaglandlaan en Laar) nu al overbelast met autoverkeer.
8. De 50 jaar oude servitudeweg doorheen kavel 11 naar de achterliggende woning (Laaglandlaan 719) is voorzien van nutsvoorzieningen zoals, elektriciteit, water en telefoon.
9. Naast de bestaande servitudeweg is een kleine gracht voorzien dewelke ervoor zorgt dat het overtollige water van het achterliggende erf wordt afgevoerd naar de bestaande gracht en riolering.
10. Door het verleggen van de servitudewegenis heeft de bewoner van de Laaglandlaan 717 geen toegang meer tot de garage voor stalling van auto.
11. Door de bebouwing op kavel 11 gaat er veel zonlicht verloren in de woning en tuin van aanpalende eigenaar.
12. Tijdens de bouwwerken zal bij leveren van materialen de straat geregeld versperd zijn. Wat met o.a. de hulpdiensten? Wat met beschadigingen door het zware werfverkeer?
13. Wordt de servitudeweg naast kavel 1 verbreed en verhoogd?
14. Wat is de functie van het grote gebouw in tuin van kavel 11?
15. Als de grond van de kavels wordt verhoogd zal het achterliggend eigendom, geregeld onder water komen te staan. Voorziet de verkavelaar een afwateringssysteem om dit te voorkomen?

Evaluatie van de bezwaren:

1. De verkavelingszone is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied met landelijk karakter. Het is niet meer dan normaal dat eigenaars hun grond die voor bebouwing in aanmerking kan komen, te gelde maken. Dit alles binnen de door de overheid vastgelegde voorwaarden en verordeningen.
   Ten opzichte van de voorliggende verkavelingsaanvraag liggen aan de rechterzijde gronden waarvoor het college in het verleden verscheidene bouwvergunningen verleende voor aaneengesloten bebouwing. De voorgestelde verkavelingsaanvraag in zijn geheel doet geen afbreuk aan de morfologische structuur van de wijk die erop gericht is de randen af te bouwen en de open ruimten in het binnengebied te behouden.
   Het bezwaar is ongegrond.
2. De volkstuintjes zijn niet bedreigd door ‘bouwwoede’. De volkstuintjes liggen namelijk volgens het gewestplan in een parkgebied. Hier zijn geen verkavelingen voor woningbouw mogelijk.
   Het bezwaar is ongegrond.
3. Het goedgekeurde gewestplan voorziet hier juist lintbebouwing, zodat het binnengebied bestemd voor dagrecreatie, en het aanpalende parkgebied behouden blijven.
   Het bezwaar is ongegrond.
4. Het college gaat uit van het principe dat ieder toekomstig bouwproject eerst en vooral parkeerplaatsen op eigen terrein moet voorzien. Het aanbieden van de carports en de opritten voorziet hier in. De carports liggen 5 m uit de voorgevelbouwlijn zodat er 2 auto’s op het perceel kunnen worden geplaatst, één onder de carport en één op de oprit. Aangezien er parkeerplaatsten op eigen terrein worden aangeboden, zal de parkeerdruk minimaal toenemen op het openbaar domein.
   Het bezwaar is ongegrond.
5. De verkaveling ligt inderdaad langsheen de snelweg E19 en deze zorgt inderdaad voor lawaaihinder. De verkavelingszone is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied met landelijk karakter. Het is niet meer dan normaal dat eigenaars hun grond die voor bebouwing in aanmerking kan komen, te gelde maken. Dit alles binnen de door de overheid vastgelegde voorwaarden en verordeningen en ongeacht de mogelijke hinder naar toekomstige mogelijke kandidaat kopers. Lawaaihinder kan een factor zijn waardoor kandidaat kopers afhaken bij de aankoop van een bepaald lot anderzijds kunnen hedendaagse technieken voor een geluidsarme woning zorgen.
   Het bezwaar is ongegrond.
6. De gracht langs de Laaglandlaan blijft behouden waardoor de afvloeiing van het water nog vlot zal verlopen. Enkel zal ter plaatse van de toekomstige bebouwing de waterinfiltratie wijzigen. Volgens de bouwcode en de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften mogen enkel de noodzakelijke toegangen tot de woning worden verhard en dient het onbebouwde gedeelte als tuin te worden gehandhaafd. Voetpaden worden beperkt tot 1 m breed en moeten in waterdoorlatend materiaal worden aangelegd. Er wordt dus rekening gehouden met de wateroverlast in de omgeving.
   Het bezwaar is ongegrond.
7. Het klopt dat er in het district Ekeren andere projecten lopen. Echter is de overlast op de wegen maar van tijdelijk aard. Zodra deze werken zijn afgerond zal het verkeer zijn normale weg terug volgen. Alle projecten zorgen voor een overlast in de omgeving, echter zijn deze altijd maar van tijdelijke aard zolang de werken duren. Dit is geen argument om een ander project niet te vergunnen.
   Het bezwaar is ongegrond.
8. Het bezwaar inzake het verleggen van de servitudeweg is gegrond. Als milderende maatregel wordt de ontworpen nieuwe wegenis, kavel 11 en het bijgebouw op kavel 10 uitgesloten van vergunning. Op kavel 10 wordt naast de woning wel een open carport toegestaan.
   Het bezwaar is gegrond.
9. Klopt, de gracht langs de servitudewegenis voorziet in de afvoer van het overtollige water op de aanpalende erven en de servitudeweg. Door het uitsluiten van kavel 11 kan de bestaande gracht behouden blijven en wordt er rekening gehouden met het bezwaarschrift.
   Het bezwaar is gegrond.
10. Klopt, door het verleggen van de servitudeweg is de garage niet meer bereikbaar. Door het uitsluiten van kavel 11 wordt de huidige toegang tot de garage van Laaglandlaan 717 behouden.
    Het bezwaar is gegrond.
11. De verkaveling is noord – zuid georiënteerd. De toekomstige tuinen zijn naar het zuiden gericht net zoals de tuin van de aanpalende woning. In de ochtend zal er inderdaad een miniem lichtverlies zijn in de woning door de toekomstige aanpalende woning. Maar de overige momenten van de dag zal er voldoende zonlicht zijn. Tevens zal omwille van het onderliggende punt 8, kavel 11 uit de vergunningen worden uitgesloten.
    Het bezwaar is ongegrond.
12. Het blokkeren van de straat door het leveren van bouwmateriaal zal zich voordoen tijdens de bouw na het bekomen van een bouwvergunning. Dus bij het organiseren van deze toekomstige bouwwerven dient hier rekening mee te worden gehouden. Echter betreft de aanvraag een verkavelingsaanvraag en geen bouwvergunning. Het regelement ‘herstellingen openbaar ruimte na werken’ handelt over schade aan het openbaar domein of wegdek die ontstaat tijdens bouwwerken. Dus in geval van schade is er een procedure voorzien.
    Het bezwaar is ongegrond.
13. De servitudeweg naast kavel 1 is niet opgenomen binnen de verkavelingscontour. Aan deze weg die de Zwaantjeslei verbindt met de Laaglandlaan wordt niets gewijzigd.
    Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
14. Het gebouw in de tuin van kavel 11 was voorzien voor berging en stalling van autovoertuigen. Kavel 11 wordt echter uitgesloten van vergunning.
    Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
15. De regelgeving die van kracht is, legt op dat ieder toekomstig bouwproject wordt verplicht om een groendak, wateropvang en waterinfiltratie te voorzien op eigen terrein. In de toekomst wordt er dus meer regenwateropvang voorzien door de 10 bijkomende loten, dan er nu aanwezig is op het terrein. Dus de overlast naar de omgeving zal minimaal zijn.
    Het bezwaar is ongegrond.

Aanvragers: STUDIEBUREEL KRIS MINTJENS cvba, Antwerpsesteenweg 209, 2390 Malle.

Eigenaars: pvba Terra-Nova, Schijnpoortweg 155, 2170 Merksem (Antwerpen).

Ligging van het perceel: Laaglandlaan ZN, 2170 Merksem (Antwerpen).

Kadastrale gegevens: (afd. 41) sectie B 129 E.

Onderwerp: het verkavelen van een stuk grond in 11 kavels met als hoofdbestemming gekoppelde eengezinswoningen.

Dossiernummer: 20016.

Intern dossiernummer: ME/2001/V/0001.