2017_CBS_09419 - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Oudebaan, district Wilrijk - Voorontwerp - Goedkeuring

Art. 2.2.18.§1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat het college gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen opmaakt en hiervoor de nodige maatregelen neemt.

Voorgeschiedenis RUP Oudebaan

Het RUP houdt rekening met volgende uitgangspunten:

• de grootschalige detailhandel is van dergelijke schaal zodat ze niet verweefbaar is met de bestaande winkelstraten;
• het gevoerde assortiment is complementair met de bestaande winkelstraten;
• de bestaande en nieuwe detailhandel wordt ruimtelijk zo optimaal mogelijk ingepast;
• de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid komen niet in het gedrang;
• de handelszaken worden onderworpen aan regels inzake beeldkwaliteit en duurzaamheid.

Dit voorontwerp is de verdere uitwerking, verfijning en bijsturing van de concepten in de richtnota. Zoals al aangegeven in de richtnota wordt in het strategisch ruimtelijk structuurplan voor Antwerpen letterlijk verwezen naar dit RUP als bijkomende retailontwikkeling langs de Boomsesteenweg.

De driedeling uit de richtnota blijft in het voorontwerp behouden. De nadruk binnen het RUP komt echter terug meer op bedrijvigheid te liggen. Dit vertaalt zich in het opleggen van minstens evenveel bedrijvigheid als grootschalige detailhandel in de noordelijkste en de middelste bestemmingszone voor gemengde functies. Hierdoor wordt de mobiliteitsimpact verminderd en komt het RUP tegemoet aan de voorwaarden die door het Vlaams Agentschap Innoveren en Ondernemen gesteld zijn om de subsidie voor de heraanleg van de Oudebaan te behouden.

Dit RUP stuurt op detailhandel door:

• Enkel grootschalige detailhandel (meer dan 1.000 m² netto verkoopsoppervlakte en 1.500 m² bruto vloeroppervlakte) mogelijk te maken;
• Alleen categorie 3, verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw, en categorie 4, verkoop van andere producten, mogelijk te maken.

Uitzonderingen  daarop zijn de bestaand vergunde detailhandel en bij herlocalisatie van grootschalige detailhandel van categorie 2, persoonszaken, kan die binnen dit RUP een plaats krijgen. In dat geval moet de ontwikkelbare oppervlakte wel herrekend worden.

In totaal kan in heel het RUP, inclusief bestaande detailhandel, 30.000 m² detailhandel ontwikkeld worden als de bestaande handel die onder categorie 1, verkoop van voeding, of categorie 2, verkoop van goederen voor persoonsuitrusting, vallen, vervangen worden.

Voor de zones waar detailhandel ontwikkeld kan worden, is de minimale oppervlakte aan groen en waterbuffer opgelegd.

Adviezen

GECORO

Aanbevelingen:

1. Gezien de hoge mate van verharding, de noodzaak aan waterinfiltratie in de omgeving en de nood aan hoogkwalitatieve inrichting (gelet op ligging langs belangrijke invalsweg Antwerpen), zijn bepalingen omtrent zuinig ruimtegebruik aangewezen. Zo is het stapelen van de commerciële of eventuele andere functies aan te moedigen ten voordele van meer waterbuffer of kwalitatieve publieke ruimte of voorzieningen; Er is gekozen om de vrijheid te bieden om een hoger ruimtelijk rendement te bereiken. Er is geen maximum op de ontwikkelbare oppervlakte voor KMO en geen hoogtebeperking. Daarnaast wordt opgelegd hoeveel oppervlakte groen en waterbuffer gerealiseerd moet worden.
2. Gezien de grote mate van onzekerheden (evolutie inzake mobiliteit, assortiment, marktvraag, versnipperde eigendomsstructuur), is de ontwerpoefening per deelgebied erg complex en kunnen er vandaag onvoldoende garanties geboden worden om de (mobiliteits) problematiek van de Boomsesteenweg in de hand te houden. Aangezien er op hoger beleidsniveau niet op korte termijn actie ondernomen wordt om de mobiliteit langs deze as te verduurzamen, raadt de Gecoro aan om de meest noordelijke industriezone zone voorlopig niet te herbestemmen naar retail. Eventueel kan gewerkt worden met een fasering (indien er betere mobiliteitsgaranties zijn). De toevoeging van de functie KMO in deze noordelijke zone voor industrie is dan weer wel aanbevolen teneinde het gebied een haalbare nabestemming te kunnen voorzien. Voor lange termijn is het aangewezen om enige ontwerpmatige buffer in te bouwen om later flexibel andere beslissingen te kunnen nemen (rekening houden met ‘wat als’- scenario’s). Met andere woorden een strategische, gefaseerde planning is noodzakelijk; De nadruk in de meest noordelijke zone komt op KMO te liggen. De toegestane retailontwikkeling wordt sterk beperkt.
3. In elk geval creëert de limiet van 60.000 m² ontwikkeling een onrealistisch beeld, gezien dit ervan uitgaat dat de minst verkeer aantrekkende functie zal ingeplant worden. Gecoro pleit voor een voorzichtigheidsbeleid en een duurzaam beleid in plaats van een maximaal ontwikkelingsbeleid. De Gecoro kiest ervoor om de huidige retailzaken daarentegen wel te beschermen en toe te laten zich verder te regulariseren; Naar aanleiding van de plan-MER en de daarin opgenomen MOBER is gekozen op de oppervlakte retail sterk te beperken.
4. Gezien de versnippering van de eigendomsstructuur en de ongelijktijdigheid van ontwikkeling, is er nood aan meer dan een herbestemming ter realisatie van de groene zones en parkeerclusters op private terreinen. Er dient minstens een intensief proces van overleg te worden gestart als begeleiding van de opmaak van dit RUP; Er is gekozen om de groene zone wel op te leggen in de voorschriften maar niet meer toe te wijzen aan bepaalde zone om zo de realiseerbaarheid te verhogen.
5. Gezien de mobiliteitsgevoeligheid dient tevens actief gezocht te worden naar de inplantingsmogelijkheid van een P&R en bedrijfsfietsenstallingen op de terreinen, die de overstap naar een duurzame mobiliteit faciliteren; Er is nog geen duidelijkheid over een mogelijke tramverlenging. Een P&R opleggen is daarom niet mogelijk. bedrijfsfietsenstallingen zijn mogelijk binnen de voorschriften.
6. De beeldkwaliteit van de groene zone 1 dient verder kritisch bekeken te worden en er  worden bij voorkeur meer garanties in functie van de beeldkwaliteit ingebouwd. De aanwezigheid van bijvoorbeeld (hoogstam)bomen zal de zichtbaarheid niet belemmeren en kan kwaliteit verhogend werken. Beplantingslijst vrijwaren van exotische / invasieve (water)planten. Langs de zijde van het Fort is de groenzone met bomen vastgelegd. In het RUP wordt het gebruik van inheems groen opgelegd.

Art. 2.2.18 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) die de procedure vastleggen voor de opmaak van de gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP).