2018_CBS_05697 - Omgevingsvergunning. OMV_2018023682 - Ballaarstraat 99. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een aparte afvalberging te hebben van minimaal 4m².  Deze werd niet voorzien voor de 5 kantoren;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er dienen 38 fietsplaatsen voorzien te worden.  Er worden er 27 plaatsen voorzien conform vereiste inrichtingsprincipes.  De rest van de fietsstalplaatsen wordt voorzien achter een parkeerplaats voor een wagen, waarbij de bereikbaarheid van de fietsstalplaats onbereikbaar is wanneer er een wagen geparkeerd staat.  

De helling naar de fietsenparking is gecombineerd met die voor auto’s.  Hoewel deze ook beter fysiek gescheiden wordt.  Deze helling is bovendien aangelegd in het midden van de doorgang en voorzien van trappen.  De helling is te steil.  Deze mag maximum 12% zijn en ze is 16%.  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De nieuwbouw, waarvoor reeds vergunning werd verleend, omvat 14 appartementen en 5 kantoren met ondergrondse parking. Deze inrichting is functioneel inpasbaar in de  woonomgeving. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Het gaat enkel om interne aanpassingen en gevelwijzigingen ten aanzien van de verleende vergunning. Er wijzigt niets aan de functies of het aantal appartementen en kantoren. De parkeerparagraaf is dus niet van toepassing. 

De stedelijke dienst mobiliteit merkt op dat door de interne wijzingen de fietsenberging wordt aangepast. Er worden nu 27 fietsstalplaatsen voorzien in een aparte berging. De ruimte achter elke fietsstalplaats moet minimaal 1m70 zijn en dat is hier niet het geval. Er worden ook nog 4 fietsstalplaatsen voorzien in het parkinggedeelte dwars op de muur. En dan nog eens 15 fietsstalplaatsen achter een parkeerplaats. Deze laatste 15 plaatsen kunnen niet meegeteld worden als bruikbare fietsstalplaatsen. Als er een auto geparkeerd staat dan kan onmogelijk nog comfortabel een fiets gestald worden. Er moeten in het totaal 38 fietsstalplaatsen (opgelegd in vorige vergunning) voorzien worden die voldoen aan de normen van de bouwcode. 

Bovenstaande voorwaarde van de dienst mobiliteit wordt opgenomen bij de vergunning 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanpassingen met betrekking tot de brandtrap achteraan alsook de aanpassing van de daklaag, hebben geen storende impact naar de omgeving toe en zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het aantal vergunde wooneenheden blijft onveranderd. 

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de gevels volgen werden voorgelegd aan de welstandscommissie op 9 en 23 februari. Nagenoeg alle aandachtspunten van de welstandscommissie werden verwerkt in het ingediend ontwerp. De voorgevel, uitgevoerd in lichtkleurig metselwerk en voorzien van aluminiem buitenschrijnwerk, is inpasbaar in het straatbeeld van de Ballaarstraat. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het vervangen van de massieve borstweringen door een balustrades in glas aan de achtergevel genieten de appartementen meer uitzicht, het extra daglicht dat naar binnen getrokken wordt is positief voor de woonkwaliteit.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 26 van de bouwcode, dienen de kantoorruimten voorzien te worden van een aparte afvalberging. Voor de woningen ontbreekt deze gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling eveneens, maar gezien het pand gelegen is binnen de bedieningszone (150 meter in loopafstand, gemeten van de voordeur tot de dichtstbijzijnde container) van een bestaand sorteerstraatje is deze regel niet van toepassing voor de woningen. 

Voor het overige voldoen de appartementen en de inrichting aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. er moeten in het totaal 38 fietsstalplaatsen (zoals opgelegd in vorige vergunning) voorzien worden die voldoen aan de normen van de bouwcode;
3. de kantoorruimten dienen voorzien te worden van een aparte afvalberging;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

1. Foutieve gegevens: Het bezwaar dat de dakvlakvensters en koepels in het dak van het aangrenzend eigendom links niet opgetekend werden op de plannen van voorliggende aanvraag, zoals ook reeds werd opgemerkt door bezwaarindiener bij de initiële vergunning.

Beoordeling:

Het is correct dat de inplantingsplannen (vergunde en nieuwe toestand) geen vermelding maken van de dakvlakvensters en koepels van de aanpalende woning links. Nagenoeg exact hetzelfde volume werd reeds vergund door het college in de vorige vergunning, de impact op de zon – en lichttoetreding in de dakvlakvensters en koepels blijft ongewijzigd en vormt geen hoofdonderwerp in de inhoudelijke, stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend dossier. Het bezwaar is ongegrond;

2. Bouwdiepte: Het bezwaar dat het nieuwe volume nog 1 meter dieper reikt dan het reeds vergunde bouwvolume.

Beoordeling:

De bouwdiepte wijkt enkel af van de verleende vergunning centraal op het perceel, door toevoeging van een kleine uitsprong (+/- 1m) ten behoeve van de brandtrap en dit op een afstand van 7m30 van de perceelsgrens. Deze uitsprong heeft, gezien de grote afstand, geen invloed op de woonkwaliteit op het aanpalend eigendom. Het bezwaar is ongegrond;

3. Aantal appartemetenten: Het bezwaar dat de evaluatie van de bezwaren in de vorige vergunningsaanvraag niet correct was wat betreft het aantal wooneenheden.

Beoordeling:

Aspecten met betrekking tot voorgaande dossiers kunnen niet worden meegenomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

4. Inkijk door appartemetenten: Het bezwaar dat de drie terrassen van de appartementen op de verdiepingen achteraan volledig gericht zijn naar de aanpalende tuin.

Beoordeling:

Er grenzen slechts 4 appartementen (1.3, 2.3, 3.3 en 4.1) aan het eigendom van de bezwaarindiener die enige inkijk kunnen genereren. De kantoorruimten (gelijkvloers) kunnen geen storende inkijk geven gelet op de hoge tuinmuur tussen beide erven, de appartementen aan de straatzijde (die eveneens aan het eigendom grenzen) kunnen evenmin privacy hinder veroorzaken. De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de achterbouwen in de omgeving zich vaak op slechts 2m van de perceelsgrens bevinden. De beoogde terrassen in voorliggend dossier bevinden zich binnen de contouren van de typerende achterbouwen/entersols en zijn bijgevolg vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. De (3) terrassen ter hoogte van de achtergevel op verdieping 1, 2 en 3 respecteren bovendien voldoende afstand (2m) tot de perceelsgrens links en vallen onder een denkbeeldige lijn van 45° waardoor deze zich binnen het maximaal toelaatbaar volume bevinden en vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar zijn.

De eventuele inkijk van de drie terrassen ter hoogte van de linker perceelsgrens, is dan ook niet van dien aard dat de woonkwaliteit op het aangrenzend eigendom in het gedrang komt. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;

5.Bouwdiepte: Het bezwaar dat 45° regel uitgezet wordt ten opzichte van een lucratieve bouwdiepte van 13m en dus geen harmonische aansluiting genereert op het pand van de bezwaarindiener.

Beoordeling:

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Ballaarstraat aan de oneven straatzijde gekenmerkt wordt door oudere woongebouwen met diepe achterbouwen (over circa de helft van de perceelsbreedte) over 2 tot 4 bouwlagen tot een diepte van 17m80 tot 20m70, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen met een bouwdiepte van circa 18m. De geplande scheidsmuurophoging vormt inderdaad geen harmonieuze aansluiting op het profiel van de linker aanpalende, maar past echter wel in een ruimer kader van kenmerkende bouwdiepten in de omgeving.

De linker aanpalende naast het pand van de bezwaarindiener voorziet op volledige bouwhoogte (5 bouwlagen) in een bouwdiepte van circa 18meter, de beoogde bouwdiepte van de nieuwbouw bedraagt circa13m. Bovendien werd de bestaande achtergevellijn ter hoogte van de eerste verdieping (op een diepte van 13m) van de bestaande panden rechts (Ballaarstraat 99) als uitgangspunt genomen voor de aangenomen bouwdiepte van 13m. In de ruimere context harmonieert de bouwdiepte met de kenmerkende bouwdiepten in de onmiddellijke omgeving.

In de rand wordt vermeld dat voorliggend aanvraag geen wijziging inhoudt ten aanzien van het vergunde volume, zowel in bouwdiepte als in bouwhoogte. Voorliggende aanvraag betreft interne uitvoeringswijzigingen en een alternatieve aanpak ven de gevels.

Het bezwaar is ongegrond;

6.Schaal: Het bezwaar dat de overdreven bouwhoogte en bouwdiepte leidt tot een mastodont.

Beoordeling:

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Ballaarstraat gekenmerkt wordt door een wisselend profiel van klassieke, hoge herenhuizen met 3 en 4 bouwlagen onder schuin of mansardedak. De kroonlijsthoogte varieert zeer sterk van 12m tot 16m en zelfs uitzonderlijk 18m, maar de kenmerkende kroonlijsthoogte bedraagt circa 13m50. De beoogde kroonlijsthoogte in voorliggende aanvraag van 13m85 is dan wel iets hoger dan de aanpalende woning links en rechts maar is volkomen inpasbaar in het straatbeeld van de Ballaarstraat. De lichtjes teruggetrokken dakverdieping eveneens en de verhogingen (tot 18m85) boven de daklaag zijn slechts plaatselijk (toegangen dak, liftuitloop, technieken en schouwen) en bovendien teruggetrokken ten opzichte van gevelvlakken en perceelsgrenzen conform de bouwcode. In de rand wordt opgemerkt dat deze dakopbouwen niet vreemd zijn in de stedelijke omgeving. De kroonlijst - en bouwhoogte van de geplande nieuwbouw zijn vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. De verantwoording van de bouwdiepte werd reeds in bezwaar 5 behandeld.

In de rand wordt vermeld dat voorliggend aanvraag geen wijziging inhoudt ten aanzien van het vergunde volume, zowel in bouwdiepte als in bouwhoogte. Voorliggende aanvraag betreft interne uitvoeringswijzigingen en een alternatieve aanpak ven de gevels.

Het bezwaar is ongegrond;

7.Draagkracht: De vrees dat het gebouw, gezien het grote aantal kleine woonunits, bewoond zal worden door studenten.

Beoordeling:

Het aantal wooneenheden (14) wijkt niet af van de verleende vergunning. De aanname dat het gebouw bewoond zal worden door studenten is gebaseerd op vermoedens en kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

8.Sanering:

Tot slot willen we nog bezwaar aantekenen tegen de start van de nieuwbouw.

Bij verkoop van het  pand in 2015-2016 werd er om technische redenen niet gesaneerd omdat hiermee de stabiliteit van  het gebouw in gedrang zou komen. Toen was het al duidelijk dat men tot afbraak ging overgaan na  verkoop (verkoop van het pand met bouwvergunning) maar dit werd netjes verzwegen aan OVAM.  Momenteel is het gebouw volledig afgebroken waardoor de voorwaarde om niet te moeten saneren  wegvallen. Er werd door vorige eigenaar een constructie opgezet, enkel en alleen om de  saneringsplicht te kunnen ontwijken (nl. verkoop voor de afbraak zodat er om technische redenen  niet moest worden gesaneerd). Het lijkt ons dan meer dan normaal dat de sanering op dit moment  dient uitgevoerd te worden. Een propere buurt, ook voor de nieuwe eigenaars.

Beoordeling:

Het geuite bezwaar handelt over aspecten die niet van stedenbouwkundige aard zijn. Overdracht van al dan niet verontreinigde gronden wordt geregeld door het bodemdecreet.  Het voldoen aan deze verplichtingen is de verantwoordelijkheid van de overdrager. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 02/10/2015: vergunning college (20151562) voor de afbraak van een bestaand gebouw, de nieuwbouw van kantoren + 14 appartementen en de verbouwing van een bestaande parkeergarage met bovenliggend kantoor;
• 05/06/2015: vergunning deputatie (20151562) voor de afbraak van een bestaand gebouw, de nieuwbouw van kantoren + 14 appartementen en de verbouwing van een bestaande parkeergarage met bovenliggend kantoor;

Laatst vergunde toestand en bestaande vergunning

• er werd gestart met de uitvoering van bovenvermelde vergunning. 

Inhoud van de aanvraag

• wijzigingen op reeds verleende vergunning voor de sloop van bestaande bebouwing en nieuwbouw van 14 appartementen en 5 kantoren met ondergrondse parking;
• de wijzigingen worden doorgevoerd aan de gevels, indeling van de appartementen en kantoren en het volume wordt licht gewijzigd;
• ook wijzigen de scheimuren t.o.v. van de laatst vergunde toestand;
• volume: 
  • 4 bouwlagen en 1 terugspringende bouwlaag met daarbovenop twee verhoogde volumes voor lift en trap, twee dakterrassen afgewerkt met balustrades;  
  • de totale hoogte van het gebouw is 18,85m, met kroonlijsthoogte op 13,75m hoogte;
  • het terugspringende volume met woonfunctie heeft een totale hoogte van 16,6m;  
  • de bouwdiepte van het hoofdvolume (4 bouwlagen) is 15,5m, de trap aan de achtergevel reikt tot 18,66m, is tussen twee muren gevat met opening naar tuinzone; 
  • de bouwdiepte van de dakverdieping is 13m gemeten vanaf de voorgevel van het hoofdgebouw. 
• gevels:
  • voorgevel: uitvoering in lichtgrijze steen in verschillende metselverbanden; 
  • achtergevel: bepleistering;
  • schrijnwerk: donkergrijs aluminium;
  • borstweringen voor ramen en terrassen voorgevel: staal;
  • borstweringen voor ramen achtergevel: glas;
  • de lift-  en trapkoker op dak wordt afgewerkt met leien;
  • alle nieuwe platte daken worden voorzien van groendak, conform laatste vergunning;
  • het bestaande kantoorgebouw in de tuin wordt niet voorzien van groendak.   
• indeling:
  • centrale as op het gelijkvloers naar kantoren met doorsteek naar achterliggend kantoorgebouw door de gemeenschappelijke tuin;
  • kelderverdieping: inrit aan linkerzijde voor auto’s en fietsen.  Voorzien van 22 autostalplaatsen, waarvan 2 voor mindervaliden en 46 fietsstalplaatsen;
  • gelijkvloers: 4 kantoren, waarvan 3 duplex naar kelderverdieping;
  • verdiepingen 1 tem 3: interne wijzigingen aan indeling, maar programma is ongewijzigd (4 appartementen per verdieping);
  • verdieping 4: interne wijzigingen aan indeling, maar programma is ongewijzigd (2 appartementen met dakterras op bovenliggende verdieping).