2018_CBS_06184 - Omgevingsvergunning. OMV_2018034003 - Le Grellelei 12. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 25:
  Er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien naast de deur van appartement 0.2. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  Het aantal wooneenheden werd vermeerderd van acht naar tien. Het is bijgevolg verplicht een gemeenschappelijke afvalberging te voorzien met een minimale netto-vloeroppervlakte van 4,00 m². Deze berging werd niet opgetekend op de plannen;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De twee nieuwe appartementen moeten voorzien worden van een buitenruimte conform de voorschriften van dit artikel. De buitenruimte werd niet voorzien;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De verplicht te voorziene fietsenberging voor de nieuwe appartementen werd niet opgetekend op de plannen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden worden geen extra parkeerplaatsen gerealiseerd. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het aantal wooneenheden is vermeerderd van 8 naar 10 wooneenheden, zonder vergunning. De functiewijziging kan ook niet beschouwd worden als geacht vergund gezien ook de bewonerskaarten aantonen dat maximum 8 gezinnen op het adres zijn ingeschreven geweest (periode 1958-1978). Door de functiewijziging op het gelijkvloers naar wonen voldoet de aanvraag niet aan een aantal artikels van de bouwcode:

• Artikel 26. Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden.
• Artikel 28. De nieuwe woonentiteiten op het gelijkvloers dienen te worden voorzien van een buitenruimte van minstens 4m². Van dit voorschrift kan, met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet worden afgeweken.
• Artikel 29. Voor de twee bijkomende appartementen met telkens 1 slaapkamer, moeten 4 fietsenstallingen worden voorzien. Van dit voorschrift kan, in functie van het aanmoedigen van het fietsgebruik, niet worden afgeweken. Deze voorwaarde wordt eveneens geformuleerd door de dienst Mobiliteit in haar advies.
• artikel 30. Het ontwerp voorziet niet in het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de uitbreiding van 8 naar 10 wooneenheden. 

Het ontwerp voldoet niet aan volgend artikel van de wetgeving toegankelijkheid:

• artikel 25. De toegangsdeur tot het appartement 0.2 (gelijkvloers achteraan) dient, na afwerking over een vrije vlakke wand- en vloerbreedte, te beschikken. Van dit voorschrift kan met betrekking tot gebruiksgemak niet worden afgeweken.

 Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

 Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag is een voorafname op het verkrijgen van een vergunning voor het realiseren van een bijkomend volume in de tuinzone van het pand. De aanvraag bevat verder geen informatie over de wijze waarop deze toevoeging zou kunnen worden gerealiseerd. Een uitbreiding in die zin is niet onmogelijk maar wordt alleszins in vraag gesteld gezien de beperkte oppervlakte. Art. 27 van de bouwcode stelt dat bij uitbreiding steeds minstens 1/5de van het perceel onbebouwd moet blijven. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 270m², de tuin is ongeveer 100m² groot. Art 27 volgend, betekent dit dat 54m² van het terrein als tuin dien te worden aangelegd en slechts 46m² bijkomend kan worden bebouwd. Deze oppervlakte is duidelijk ontoereikend om een kwalitatief ontwerp te realiseren en biedt geen meerwaarde aan het bestaande pand, integendeel. Momenteel hebben de appartementen aan de tuinzijde op elke verdieping grote ramen gericht op het noordoosten. Deze worden dichtgemaakt. De nieuwe ramen aan de straatzijde, naar het noorden (beperkt westen) gericht zijn onvoldoende om dit verlies aan woonkwaliteit te compenseren.

De tuinzone wordt volgens de laatst vergunde toestand gemeenschappelijk gebruikt. Als de tuinzone wordt bebouwd, dienen de appartementen minstens de worden voorzien van een individuele buitenruimte van 4m², conform art. 28 van de bouwcode.

 Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialen zijn in overeenstemming met de stedelijk context van het perceel.

 Cultuurhistorische aspecten

Gezien het pand is gelegen in een gebied met cultureel, historische en esthetische waarde volgens het gewestplan, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Gezien het pand beeldverstorend is, wordt geoordeeld dat de gevraagde wijzigingen geen impact hebben op de architecturale en esthetische waarde van deze omgeving.

 Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bouwaanvraag werd voorgelegd aan de brandweer voor advies. Dit advies is ongunstig omwille van de vele en belangrijke conceptuele tekortkomingen. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. 

De aangevraagde interne en wijzigingen en de wijzigingen aan de gevels verminderen het wooncomfort in grote mate. Zie beoordeling schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• een ongunstig brandweeradvies;
•  aanpassingen aan het pand (in functie van een uitbreiding in tweede fase), die ruimtelijk en wat leefkwaliteit betreft, niet gewenst zijn.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 06/07/1955: vergunning (957#3937) voor appartementen. 

Laatst vergunde toestand

• hoekpand met vijf bouwlagen onder plat dak:
  • technische verdieping op dak;
  • meergezinswoning met acht wooneenheden (twee per verdieping) en een gelijkvloerse functie genaamd ‘tekenbureel met secretariaat’;
• gevelafwerking:
  • gevel in rode baksteen op verdiepingshoge plint in witte hardsteen;
  • horizontale accentueringen in arduin en beton;
  • aluminium ramen in houten raamkaders, beiden wit;
  • inkompartij in gebouchardeerde beton met aluminium schrijnwerk;
• kroonlijsthoogte en bouwdiepte van respectievelijk 15,90 m en 19,30 m;
• gemeenschappelijke tuin aan de Theophiel Roucourtstraat.

 Bestaande toestand

• meergezinswoning met tien wooneenheden (twee per verdieping). De gelijkvloerse functie werd gewijzigd naar wonen;
• de raamopeningen in alle drie de gevels werden aangepast;
• schrijnwerk in grijs aluminium. 

Inhoud van de aanvraag

• regulariseren van het vermeerderen van het aantal wooneenheden van acht naar tien;
• wijzigen van gevels:
  • aanpassen van de raamopeningen in de gevels aan Theophiel Roucourtstraat en Le Grellelei;
  • dichtmaken en aanpassen van raamopeningen in de zijgevel /achtergevel (ter hoogte van de woonkamers);
  • buitenschrijnwerk in zwart PVC.