2018_CBS_06161 - Omgevingsvergunning. OMV_2018045748. - Ommeganckstraat 59. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.          

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het behoud van het vergunde gelijkvloerse kantoor en het omvormen van de bovengelegen eengezinswoning tot meergezinswoning met 3 woongelegenheden. De woonfunctie blijft dus behouden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Ommeganckstraat. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende wooneenheden met 2 slaapkamers moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 3 = 6). Er wordt een fietsenberging voor 11 fietsen ingericht in de kelder. Deze is bereikbaar via de doorrit naar de parking. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande volume. De eengezinswoning wordt omgevormd naar een meergezinswoning met drie appartementen met telkens twee slaapkamers. De bestaande vloeroppervlakte is voldoende groot om drie comfortabele en voldoende ruime appartementen met private buitenruimte te voorzien. Het vergunde gelijkvloerse kantoor blijft behouden. Zowel de schaal als het ruimtegebruik blijven bijgevolg gerespecteerd. 

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de vernieuwde achtergevel zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Op de verdiepingen van de voorgevel is tussen de gevelopeningen met sierlijsten rood metselwerk zichtbaar. Het gebouw maakt echter onderdeel uit van een fraaie historische gevelrij waarvan de bovenverdiepingen van bijna alle panden nog steeds wit bepleisterd zijn. Daarenboven wordt Antwerpen historisch beschouwd als een ‘witte’ stad. Het is dan ook aannemelijk dat in het verleden de originele gevelbepleistering van het pand werd afgekapt. Als voorwaarde voor vergunning wordt bijgevolg opgelegd dat de gedeeltes met rode baksteen van de voorgevel opnieuw bepleisterd moeten worden met een gladde bepleistering en in een witte kleur. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De positionering van kantoorruimtes aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat het pand een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

De grote raamopeningen in de achtergevel van elk appartement geven uit op ruime private terrassen. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

Tussen het aan de achterzijde voorziene dakterras op de eerste verdieping wordt conform de Bouwcode en artikel 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek een groenzone voorzien van 2,47 m breed ten opzichte van de linker erfscheiding. Het terras loopt echter door over de volledige diepte van circa 12 m van de achterbouw. Hierdoor worden storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het achterste deel van het dakterras over de diepte van de berging dient uitgevoerd te worden als groendak of groenzone zoals in rood aangeduid op de plannen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

Voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het achterste deel van het dakterras op de eerste verdieping dient over de diepte van de berging uitgevoerd te worden als groendak of groenzone zoals in rood aangeduid op de plannen;
3. de afgekapte delen van de voorgevel in rood metselwerk moeten opnieuw bepleisterd worden met een gladde bepleistering en in een witte kleur;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 20/04/1973: vergunning (18 # 55438) voor verbouwing;
• 23/01/1976: vergunning (18 # 57758) voor verbouwing. 

Laatst vergunde toestand

• de laatste vergunde toestand betreft de uitbreiding van de achterbouw;
• de kantoorruimte op het gelijkvloers is vergund in 1973;
• er is geen laatste vergunning van het hoofdgebouw gevonden in het archief. 

Bestaande toestand

• de bestaande rijwoning betreft een pand bestaande uit drie bouwlagen onder schuin dak met een kelder;
• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een kantoorruimte en een doorrit naar de tuin en parking;
• op elke verdieping van het hoofdgebouw bevindt zich een woonruimte, de tweede verdieping heeft een zolderverdieping. 

Inhoud van de aanvraag

• opdeling en verbouwing van een herenhuis met kantoor tot drie zelfstandige woonheden met kantoor;
• de kantoorruimte op de gelijkvloerse bouwlaag is vergund in 1973 en blijft behouden;
• de indeling van het totale gebouw blijft quasi gelijk, binnen de wooneenheden worden enkele kamers herschikt;
• het kantoor en de woongelegenheden krijgen elk een eigen inkom;
• elke wooneenheid heeft een berging in de kelder;
• voor elke wooneenheid wordt een buitenruimte voorzien;
• het volume van het gebouw blijft ongewijzigd.