2018_CBS_08547 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018067118. Falconrui 51. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen, algemene bepalingen:

aan de bestaande deuropeningen die uitkomen op het binnenplein, zijn de niveauverschillen niet overbrugd met helling of lift.  Deze worden wel opgevangen met hellingen naar de glazen doorsteek; 

• artikel 22 Algemene bepalingen:

de bestaande deuropeningen voldoen niet aan de minimum doorgangsbreedte van 90cm;  

• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

het sanitair blok in de westvleugel is niet voorzien van aangepast toilet;

• artikel 35 Onroerend erfgoed: 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

•  artikel 26 Afvalverzameling: 

bij gebouwen met functies anders dan wonen, dient een ruimte voor afvalberging voorzien te worden van minimum 4m² en voorzien van verluchting.  Er is geen afvalberging voorzien;   

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien.

• artikel 31 Laden en lossen:

bij gebouwen met functies anders dan wonen met vloeroppervlakte groter dan 500m², dient laden en lossen op eigen terrein te gebeuren.  Dit werd bij dit project niet voorzien;  

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

op de gevelplannen werd publiciteit opgetekend.  Deze is niet gedetailleerd genoeg weergegeven om verder te kunnen beoordelen;

• artikel 38 Groendaken:

het is verplicht om nieuwe daken aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20m².  Het dak van de verbindingsgang is ca.30m² groot, vlak en niet voorzien als groendak.  

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-       Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
op het moment van agendering van de aanvraag op het college is er geen bekrachtigde archeologienota toegevoegd aan het dossier. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het toegevoegde nieuwe volume heeft geen enkele negatieve impact op zijn omgeving of het eigen perceel. Het zorgt voor een groter gebruiksgenot van de nieuwe functie. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen als monument. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“De aanvraag heeft betrekking op het voormalig Godshuis van der Biest dat werd beschermd als monument bij KB dd. 25/03/1938 omwille van de artistieke en historische (oudheidkundige) waarde. In 1504 gesticht voor behoeftige vrouwen door de huidevetter en schepen van de stad, Jan Van Der Biest, die hiervoor een gedeelte van zijn woning "De Leperick" afstond. Tot 1967 was het godshuis bewoond. Bij de dood van de stichter in 1505 werd de bouw van de sobere, laat-gotische kapel in bak –en zandsteen onmiddellijk aangevat met de zuidgevel (heden straatgevel) langs de ‘vest’ (Falconrui) gelegen. Van de oorspronkelijke waarschijnlijk houten huisjes, is niets bewaard.  De huidige negentien woningen van elk twee traveeën en één bouwlaag onder doorlopende pannen zadeldaken werden opgetrokken in 1855 (gevelsteen).  Ze zijn gegroepeerd rondom een centraal, rechthoekig graspleintje met wasplaats in laat-classicistische stijl met bekronend driehoekig fronton. 

Gezien de hoge erfgoedwaarde en het beschermd statuut werd er een bouwhistorische nota, materiaaltechnisch onderzoek, verantwoordingsnota, detailtekeningen en lastenboek toegevoegd aan de beschrijvende nota.  De aanvraag voldoet aan artikel 5§2 van de stedelijke bouwcode. 

De geplande werken werden met de stedelijke dienst monumentenzorg en het agentschap Onroerend Erfgoed vooraf besproken. Met respect voor het waardevol karakter van het complex werd door een goed onderbouwde voorstudie gezocht naar een herbestemming en inrichting die geen afbreuk doet aan de artistieke of oudheidkundige waarde van het complex.  Er is een duidelijk evenwicht leesbaar tussen het herstel van de waardevolle monumentale elementen en het inbrengen van hedendaagse elementen.

Wij verwachten dan ook dat het vooronderzoek de leidraad zal zijn bij de eigenlijke restauratie van het complex.” 

Het geplande bouwproject valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: de perceelsoppervlakte bedraagt meer dan 300m² in een Vastgestelde Archeologische zone en de ingreep in de bodem meer dan 100m².

Als voorwaarde bij de vergunning zal worden opgenomen de maatregelen zoals opgenomen in de bekrachtigde archeologienota strikt uit te voeren. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het kantoor voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Het toegevoegde volume vergroot het gebruiksgenot. Enerzijds is dit een circulatieruimte die de tegenoverliggende kantoren met elkaar verbindt, anderzijds wordt dit door zijn dimensies ook een gebruiksruimte met uitkijk op de tuin.

Het cafetaria wordt bekeken als een nevenfunctie van de kantoren en niet als losstaande recafunctie. 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bij vergunningsplichtige werken, die vallen onder de toepassing van artikel 2, §2, 3°; maakt de entiteit, die door de Vlaamse Regering belast is met taken van beleidsuitvoering inzake onroerend erfgoed, in haar advies een afweging tussen de vereisten inzake toegankelijkheid enerzijds en de te behouden erfgoedwaarden anderzijds. De omvorming naar kantoren en daarbij horende restauratie komt de erfgoedwaarde van het monument ten goede. Er kan afgeweken worden van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid omwille van deze erfgoedwaarde. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het nieuwe dak van de verbinding met een groendak aan te leggen;
3. een afvalberging te voorzien;
4. volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

• de maatregelen in de archeologienota bekrachtigd op 18/09/2018 met referentienummer http://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/8633 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in de bekrachtigde archeologienota en het Onroerenderfgoeddectreet van 12 juli 2013.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       15/07/1862: vergunning (1862#435) voor een deur;

-       24/06/1913: vergunning (1913#3557) voor het veranderen van een stal in twee kamers;

-       25/02/1913: weigering (1913#2949) voor binnenveranderingen;

-       17/04/1915: vergunning (1915#6379) voor het bouwen van een washuis; 

-       25/03/1938: beschermd monument Godshuis Van der Biest met kapel (ID:4923);

-       09/11/1979: vergunning (18#60654) voor het plaatsen van een herdenkingsplaat;

-       09/01/2003: weigering (20032155) voor het regulariseren van het verbouwen van een pand;

-       05/10/2009: vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID:4923). 

Laatst vergunde toestand

-       Godshuis bestaande uit 19 huisjes rond binnenplein, een kapel en een washuis; 

-       de huisjes zijn opgebouwd uit één bouwlaag onder doorlopend pannendak;

-       aan de straatzijde bevindt zich een kapel en op het binnenplein een wasplaats;

-       de kapel is opgebouwd uit bak- en zandsteen met spitsboogvensters en voorzien van een zadeldak afwerkt met leien;

-       voorziening voor hulpbehoevende vrouwen. 

Bestaande toestand

-       het Godshuis is in gebruik als gemeenschapsruimte voor een schuttersgilde. 

Inhoud van de aanvraag

-       restaureren en herbestemmen van het Godshuis van der Biest naar kantoren en aanloopadres voor Beschut Wonen;

-       het bestaande volume blijft ongewijzigd; 

-       over het binnenplein wordt van west naar oost een verbindingsgang in glas opgetrokken met een breedte van 3m en hoogte van 3,73m;

-       enkele schouwen worden verwijderd en er worden nieuwe dakvensters geplaatst;

-       in de achtergevel van de westvleugel en  in de gevel van de kapel aan de zijde van het binnen plein wordt telkens een nieuwe raamopening voorzien;   

-       in de voorgevel van de kapel (zijde binnenplein), wordt de bestaande raamopening verwijderd, de deur verbreed en deze opening voorzien van een stalen deur met vinnen;

-       op het gelijkvloers worden kantoren, gespreksruimtes, een ontspanningsruimte, vergaderzalen en een cafetaria voorzien;

-       onder het dak worden in een beperkt deel de technieken ondergebracht of gebruikt als zolderruimte, de rest van de zolderruimtes werden opengewerkt tot in de nok;

-       in de wasplaats wordt een fietsenberging voorzien.