2018_CBS_08576 - Omgevingsvergunning - OMV_2018092472. Van Campenhoutstraat 51. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 §3: de aard en grootte van de functie overschrijdt de draagkracht van het perceel, zie ‘functionele inpasbaarheid’;
• artikel 22 §1: woongelegenheid 1.02 en 2.04 zijn respectievelijk 33,9m² en 34,7m² groot;
• artikel 26: er zijn 5 woongelegenheden, maar er is geen aparte afvalberging voorzien;
• artikel 34: de scheidingsmuur met de aanpalende eigendom in de Berthoutstraat heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verbouwen van een hoekpand dat door een vergunning in 2010 werd verbouwd van twee panden tot 1 pand (dossiernummer 20105869). De voorliggende aanvraag voorziet een verbouwing naar verschillende woongelegenheden en een kantoor op het gelijkvloers in een bouwvolume van 4 bouwlagen met plat dak. Zowel de kantoorfunctie als de woonfunctie is functioneel toelaatbaar in het hoekpand Van Campenhoutstraat en de Berthoutstraat.

De draagkracht van het perceel wordt echter wel overschreden.

Voorliggende aanvraag heeft namelijk een te grote concentratie van één woningtype. Op een totale vloeroppervlakte van 360m² worden 5 appartementen én een kantoor voorzien. Zo worden vijf één slaapkamerappartementen voorzien van circa 35m² en 50m². Op deze oppervlaktes wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een 1 slaapkamer appartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen. Daarenboven vormen 5 studio’s geen aanvaardbare mix

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aantal bouwlagen wijzigt van 2 naar 4 bouwlagen. Aangezien twee van de vier hoekgebouwen op het kruispunt uit 4 bouwlagen zijn opgetrokken en aangezien 3 tot 4 bouwlagen kenmerkend zijn in de omgeving van het pand, kan de aanvraag op het gebied van bouwhoogte toelaatbaar worden verklaard. Bovendien wordt de 4^de bouwlaag niet tot tegen de aanliggende woningen voorzien, waardoor de aanvraag aansluit op de bestaande aansluitende woningen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels worden opgetrokken in een bruin/ rode keramische tegel. De tegel wordt afgewisseld horizontaal of verticaal geplaatst, wat een speels beeld geeft in de voorgevel. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in grijsgroen buitenschrijnwerk met hekwerk dat grijsgroen is gelakt. Een plint wordt voorzien in sierbeton met een grijsgroene kleur. De toegepaste materialen van de voorliggende aanvraag zijn aanvaardbaar en veroorzaken geen storende visuele en vormelijke effecten.

Door de voorziene isolatie aan de voorgevels wordt er voorbij de rooilijn getreden. Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bekleding) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de gevellijn. Het voorbijtreden van de rooilijn kan niet worden aanvaard. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt dit in voorwaarde opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorzien van een patio kan positief worden geadviseerd doordat lichtinval in de woningen kan binnentreden en de woonkwaliteit kan stijgen. Echter op de voorziene patio met de verticale circulatie het enige raam van slaapkamers laten uit geven kan bezwaarlijk aanvaardbaar worden genoemd in functie van hedendaagse hinderaspecten en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor de verbouwing 11 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden slechts 9 fietsstalplaatsen voorzien. Tevens dient men voor 4 van de 9 fietsstalplaatsen 4 deuren en een trap te passeren. Dit is niet realistisch. De fietsstalplaatsen zullen in praktijk niet bruikbaar zijn. Ook is de manoeuvreerruimte zeer beperkt.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden: Oplossing zoeken om de fietsstalplaatsen bruikbaar/bereikbaar te maken. Door 4 deuren en een trap te moeten passeren zullen deze fietsstalplaatsen in praktijk niet gebruikt worden. De manoeuvreerruimte is trouwens heel erg krap.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren gelet op de onverenigbaarheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening én er bij opmaak van dit verslag geen advies van brandweer was ontvangen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Openbaar onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        Van Campenhoutstraat 51:

• 10/11/1949: vergunning (961#6181) voor heropbouw geteisterde woning;
• 5/4/1950: vergunning (957#2125) voor binnenveranderingswerken;
• 21/04/1950: vergunning (957#2130) voor raam veranderingswerken. 

-        Van Campenhoutstraat 53:

• 3/12/1947: vergunning (961#5683) voor heropbouw geteisterde woning;
• 21/04/1954: vergunning (957#3468) voor handelshuis;
• 31/10/1972: vergunning (961#3424) voor gevelveranderingswerken.

-        Van Campenhoutstraat 51 - 53:

• 26/11/2010: vergunning (20105869) voor verbouwen van 2 rijwoningen met handelsgelijkvloers.

Laatst vergunde toestand

-        De laatst vergunde toestand is gelijk aan de bestaande toestand.

Bestaande toestand

-        het pand bestaat uit 2 bouwlagen onder plat dak;

-        op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een café;

-        op de eerste verdieping bevindt zich een woongelegenheid kleiner dan het café en bereikbaar via het café;

-        de gevel is afgewerkt met een donkerbruine gevelsteen op de gelijkvloerse verdieping en een gele gevelsteen op de 1^ste verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-        het betreft het verbouwen en uitbreiden van de gebouwen tot een kantoorruimte en 5 één slaapkamer appartementen met een gemeenschappelijk terras:

• appartement 1.01 46,6m² en appartement 1.02 34,2m²;
• appartement 2.03 51,8m² en appartement 2.04 34,8m²;
• appartement 3.05 36,7m²;

-        er komen 4 bouwlagen onder plat dak, de vierde bouwlaag staat op 4,8 meter van de perceelgrens van huisnummer 55 in de Van Campenhoutstraat en op 3 meter van de perceelgrens van huisnummer 43 in de Berthoutstraat;

-        de gevel wordt afgewerkt in roodbruine keramische tegel, horizontaal en verticaal geplaatst en het schrijnwerk in grijs en groen.