2018_CBS_07538 - Omgevingsvergunning - OMV_2018018860. Straatsburgdok-Noordkaai 27. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard. (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

Het goed is gelegen binnen de grenzen van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 46 Groenendaallaan-Noorderlaan-Straatsburgdok, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 16 november 1981.

Volgens dit bijzonder plan van aanleg ligt het goed in een zone voor ambachtelijke bedrijven.

Bijzondere plannen van aanleg kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg

• artikel 1.1 Bestemming: vestiging van niet vervuilende industriële of ambachtelijke bedrijven, kleine opslagplaatsen, complementaire dienstverlenende bedrijven, huisvesting voor bewakingspersoneel;
• artikel 1.5 Materialen:
  gevels en gevelvelden zichtbaar vanaf de openbare weg: gevelsteen, natuursteen of lichtkleurige gevelelementen. De gevel wordt uitgevoerd in glas en staal.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 29.2: er is geen aangepast toilet voorzien.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  verdieping sluit niet aan op het linker geveldeel;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de hoogte van de kantoorruimte op de derde verdieping bedraagt 2.13 meter < 2.60 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:
  het is niet duidelijk op de plannen af te leiden of de kantoren en lounge rechtstreeks worden voorzien van licht en lucht. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’ 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op een pand waarvan op de tweede en derde verdieping een kantoor is gevestigd. De derde verdieping wordt uitgebreid met 96 m² kantoorruimte.

Het pand ligt binnen de contour van het BPA nr. 46 Groenendaallaan – Noorderlaan – Straatsburgdok, goedgekeurd op 16 november 1981. De stedenbouwkundige voorschriften voor de ‘Zone voor ambachtelijke bedrijven’ laten volgende bestemming toe:

Vestiging van niet vervuilende industriële of ambachtelijke bedrijven, kleine opslagplaatsen, complementaire dienstverlenende bedrijven, huisvesting voor bewakingspersoneel.

Een zelfstandige kantoorruimte is als gevolg van de bestemmingsvoorschriften niet mogelijk. Een kantoorruimte kan enkel indien deze als een complementaire functie binnen het bedrijfsgebouw wordt ingericht.

In de aanvraag wordt de complementariteit niet aangetoond. Op basis van de informatie die wel is opgenomen, is het aannemelijk te veronderstellen dat het kantoor geen enkele relatie heeft met de overige bedrijven in het pand.

De wetgeving voorziet de mogelijkheid om een afwijking op een bestemming van een BPA toe te laten door de vergunningverlenende overheid indien bij het indienen van de aanvraag het BPA meer dan 15 jaar oud is. Deze overweging kan enkel gemaakt worden wanneer de onderliggende gewestplanbestemming kantoren toelaat. Voor voorliggende aanvraag geldt als onderliggende gewestplanbestemming ‘ambachtelijke bedrijven en KMO’s’. Ook binnen deze bestemming kunnen enkel dienstverlenende kantoren gevestigd worden ten behoeve van andere bedrijven in het gebied.

Op basis van de afwijking op de bestemmingsvoorschriften in het BPA, zowel als de gewestplanbestemming dient de aanvraag te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De dienst Mobiliteit merkt op dat voor de bijkomende oppervlakte kantoren één bijkomende fietsenstalling voorzien moet worden (96 m² x 1,25/100 m² = 1,23 > 1).

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het zadeldak van het pand springt in huidige toestand terug ten opzichte van de voorgevel. In de tussenliggende zone is met vakwerk een buitenruimte afgebakend.

Voorliggende aanvraag voorziet in de uitbreiding van het dakvolume tot aan de voorgevel. Het nieuwe volume sluit daarmee aan bij de vormentaal van de twee links aangrenzende panden.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe geveldeel wordt afgewerkt met grijs aluminium buitenschrijnwerk waardoor de samenhang met de bestaande gevel is gegarandeerd. Het kleur- en materiaalgebruik komt overeen. De onderverdeling van het schrijnwerk is afgestemd op de linkse gevels.

Het materiaalgebruik wijkt af van de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA. Volgens deze voorschriften moeten geveldelen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg met gevelsteen, natuursteen of lichtkleurige gevelelementen afgewerkt worden. Voorliggende gevel wordt echter uitgevoerd in glas en staal. Omwille van de harmonieuze samenhang met de bestaande gevels en deze van de aanpalende gevels, is een afwijking op het stedenbouwkundig voorschrift ruimtelijk aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De laatst vergunde toestand dateert van 29 oktober 2002 toen een vergunning, met referentie AN5/2002/B/0778, werd verleend voor het inrichten van een bedrijfsgebouw. De tweede verdieping werd vergund als ruimte voor ‘centraal beheer’, de derde verdieping als technische ruimte.

In huidige toestand is de tweede verdieping ingericht als kantoorruimte. Uit de plannen blijkt dat de binnenhoogte slechts 2,13 meter bedraagt. Dit is opmerkelijk lager dan de 2,36 meter die in 2002 werd vergund. Bovendien werd de vloeroppervlakte van de derde verdieping kleiner vergund dan in huidige toestand waardoor omwille van de beschikbare ruimte onder het zadeldak met een open structuur meer licht- en zoninval op de tweede verdieping mogelijk was.

Ten opzichte van de laatst vergunde toestand is de verblijfskwaliteit op de tweede verdieping aantoonbaar verminderd.

Voorliggende wijziging komt omwille van de kwaliteitsafname niet in aanmerking voor vergunning.

De derde verdieping is in huidige toestand ingericht met zes kantoren, een keuken en een berging. In 2002 werd geen enkele verblijfsruimte vergund, enkel een technische ruimte. De technische ruimte was bovendien kleiner in oppervlakte.

De kantoren en de keuken bevinden zich onmiddellijk onder het dak waardoor geen rechtstreekse lichtinval noch luchttoevoer mogelijk is. Dit is in strijd met artikel 24 van de Bouwcode.

In toepassing van dit artikel zijn de aanwezige verblijfsruimten niet voor vergunning vatbaar.

Voorliggende aanvraag betreft de uitbreiding met 96,5 m² van de kantoorruimte op de derde verdieping. De dakstructuur die momenteel inspringt ten opzichte van de voorgevel wordt gelijk getrokken tot de voorgevel. In de ruimte die hierdoor ontstaat worden twee directiekantoren en een lounge ingericht. De twee directiekantoren liggen aan de voorgevel waardoor deze rechtstreeks verlicht en verlucht kunnen worden. Voor de lounge is dit niet het geval wat in strijd is met artikel 24 van de Bouwcode. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de strijdigheid met de afwijking ten opzichte van het bestemmingsvoorschrift van het BPA en de onderliggende gewestplanbestemming. In tweede orde voldoet een groot deel van de kantoorruimten niet aan de minimale verblijfskwaliteitseisen van artikels 21 (hoogte) en 24 (licht en lucht) van de Bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Stedenbouwkundige handelingen

  Relevante voorgeschiedenis

• 21/08/2002: vergunning (86#20124) voor het herinrichten van een bedrijfsgebouw – wijziging plan;
• 29/10/2002: vergunning (86#20778) voor het herinrichten van een bedrijfsgebouw. 

   Laatst vergunde toestand

• gebouwencomplex met vier bouwlagen onder schuin dak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 10,89 en 15,57 m;
• de gevel aan de zijde Straatsburgdok-Noordkaai is opgetrokken in een combinatie van glas en aluminium;
• deels teruggetrokken dakverdieping; 

  Bestaande toestand

• uitbreiden van de vergunde technische verdieping naar volwaardige 3^de verdieping;
• verlagen van de plafondhoogte tot 2.13 meter.

  Inhoud van de aanvraag:

• uitbreiden van het bestaande bouwvolume: het teruggesprongen deel van de daklaag wordt mee opgenomen in het volume;
• de nieuw ontstane oppervlakte wordt ingericht als kantoorruimte;
• bouwhoogte wijzigt niet.