2018_CBS_06434 - Omgevingsvergunning OMV_2018031084 - Hoogstraat 32. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een culturele, historische en/of esthetische waarde, in een overdruk - detailhandel (dh) en in een artikel 1: zone voor wonen - (wo1). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

• De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:
  • 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

de aanvraag betreft de sloop van de historisch waardevolle balklagen vanaf de eerste verdieping, waar de wenselijkheid van het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde opgelegd wordt. Er is onvoldoende aangetoond dat de voorgestelde muurisolatie de gepaste ingreep is voor de binnenkoergevels. Dit gezien de erfgoedwaarde die in het CHE-rapport aan deze gevels wordt toegekend alsook de aanwezigheid van muurankers;

• 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
  de nieuwe teruggetrokken bouwlaag bevindt zich op respectievelijk 2m45 en 1m53 van het voor- en zijgevelvlak, waar minstens een afstand van 3m vereist is;
• 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

Terrassen op platte daken worden binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad beschouwd als een extra bouwvolume en worden slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume. De kenmerkende daklagen in de nabije omgeving zijn zeer beperkt zichtbaar vanop het openbaar domein. Het maximaal toegelaten bouwvolume dient zich dus in voorliggend geval terug te trekken ten opzichte van alle gevelvlakken. De plaatsing van de balustrade op de kroonlijst, maakt het ontwerp strijdig met de voorschriften 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in strijd met de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: het pand is gelegen in CHE-gebied en opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De aanvraag betreft de sloop van de historisch waardevolle balklagen vanaf de eerste verdieping, waar de wenselijkheid van het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde opgelegd wordt. Er is onvoldoende aangetoond dat de voorgestelde muurisolatie de gepaste ingreep is voor de binnenkoergevels.  Dit gezien de erfgoedwaarde die in het CHE-rapport aan deze gevels wordt toegekend alsook de aanwezigheid van muurankers.  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in een woonzone binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad en in het afgebakend kernwinkelgebied Hoogstraat (Centrum Antwerpen). De aangevraagde werken betreffen de verbouwing van een meergezinswoning met commercieel gelijkvloers. Het aantal woningen binnen het pand en de bestemming van het gelijkvloers blijft ongewijzigd, waardoor de functionele inpasbaar gegarandeerd blijft. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De aanvraag betreft geen wijziging van het aantal woningen of de functie van het gelijkvloers. De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de uitbreiding van een bestaand pand met een teruggetrokken dakverdieping en de aanleg van een dakterras. De gevelwand, waarin het pand zich bevindt wordt gekenmerkt door een opbouw van 4 bouwlagen. Meerdere panden hebben daarboven een bekroning in de vorm van een dakverdieping met hellende dakvlakken, waardoor deze slechts zeer beperkt zichtbaar zijn vanop het openbaar domein. 

Vanuit ruimtelijk oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen de uitbreiding van het pand, mits de uitbreiding (inclusief het terras) wordt geconcipieerd op voldoende afstand van de gevellijn en een logische aansluiting vormt met de historische bedaking van het aanpalende pand. Terrassen op platte daken worden binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad beschouwd als een extra bouwvolume en worden slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume. Het maximaal toegelaten bouwvolume dient zich in voorliggend geval dus terug te trekken ten opzichte van alle gevelvlakken. 

Door de ligging van het pand op de hoek en door de beperkte hoogte van de aanpalende panden rechts, is de voorgestelde toevoeging echter zeer zichtbaar vanuit de Hoogstraat. De beperkte afstand tussen de gevellijn en het volume enerzijds en de plaatsing van de balustrade op de kroonlijst anderzijds, maken het ontwerp strijdig met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan en niet in harmonie met de kenmerkende daklagen in de nabije omgeving. 

De aanpassingen die nodig zijn om het ontwerp in overeenstemming te brengen met de voorschriften, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. Een aangepast ontwerp dient voldoende rekening te houden met de schaal, opbouw en korrel van het complex en de omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistisch hoekhuis, eertijds genaamd de Witte Swaene, van vijf traveeën en vier bouwlagen onder plat dak. De gelijkvloerse verdieping is ingericht als handelsgelijkvloers en de bovenliggende appartementen worden ontsloten via de Pieter Potstraat. 

Het pand (in oorsprong twee aparte diephuizen) heeft een historische waarde. Enerzijds omwille van de hoge ouderdom van de basisconstructie en anderzijds door het verband met de figuur van Pieter Pot en het kloostercomplex dat hij vanuit deze plek heeft uitgebouwd. Met zijn aanzienlijke breedte, zijn bijzonder kloeke muurwerk en balklagen, en de iconografische getuigenis van een kanteelvormige schermgevel, is de voormalige Witte Swaene een van de weinige getuigen van de robuuste, laat-middeleeuwse bebouwing in de oude stadskern. Nog steeds bepaalt het de schaal van de oudste bebouwing het bijzondere prestige van deze oude straat; het volume en de vrij gesloten zijgevel versterken bovendien het karakter van de smalle toegang tot de Kleine Pieter Potstraat. Dit laatste onderschrijft mee de stedenbouwkundige en architecturale waarde. 

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. 

Aan de beschrijvende nota werd een CHE-rapport toegevoegd.  Dit rapport dateert van 2017 en werd opgemaakt door Petra Maclot en Elke van Severen in opdracht van Israben bvba. 

Het CHE-rapport stelt dat de basisconstructie van bijzonder historisch belang is. Onderzoek ter plaatse wees uit dat de laat-middeleeuwse balklagen nog aanwezig zijn tussen gelijkvloerse en eerste verdieping, eerste en tweede verdieping en tweede en derde verdieping. Al dan niet onder een plafondafwerking. De aanvraag betreft onder meer de sloop van de laat 16e eeuwse houten draagstructuur (bestaande uit moer –en kinderbalken al dan niet rustend op natuurstenen consoles of met balksleutel, muurankers) en de vervanging door een betonnen vloerplaat. 

De sloop van deze historische structuur wordt gemotiveerd op basis van de twijfelachtige toestand ervan, zonder dat deze grondig onderzocht is en zonder dat hiervan een weerslag gegeven wordt in een gedetailleerd verslag met bijkomend fotomateriaal, opgemaakt door een bouwkundig ingenieur. Normale tekenen van ouderdom en gebrekkig onderhoud, zoals beperkte scheurvorming en scheefstand, uitvallen van voegen, beperkt materiaalverlies, lekken in het dak, opstijgend vocht, houtaantasting, … zijn geen redenen van sloop. Deze gebreken kunnen met hedendaagse renovatietechnieken en plaatselijk herstel opgelost worden, en vormen op zich geen valabele argumenten om sloop te verantwoorden. 

Wanneer de slechte bouwfysische toestand en de gebrekkige stabiliteit in de sloopaanvraag omstandig worden beschreven, in een verslag opgemaakt door een bouwkundig ingenieur, is het niet voldoende dat dit verslag louter de toestand beschrijft. Het verslag moet ook aantonen dat de werken, die nodig zijn om de gebreken te verhelpen, niet mogelijk zijn zonder de erfgoedwaarden te schaden of dat herstel de facto betekent dat het overgrote deel van het gebouw herbouwd wordt. 

Op basis van de aangeleverde documenten en omwille van de historische waarde wordt een ongunstig advies verleend voor de sloop van de historische balkenlagen. 

Er is onvoldoende aangetoond dat de voorgestelde muurisolatie de gepaste ingreep is voor de binnenkoergevels. Gezien de erfgoedwaarde die in het CHE-rapport aan deze gevels wordt toegekend alsook de aanwezigheid van muurankers, wordt een doordachte ingreep vooropgesteld met plaatselijk herstel en met respect voor de erfgoedwaarde.  

De huidige vorm van de straatgevels dateert van 1833. In 1931 werd een derde verdieping toegevoegd conform de andere verdiepingen. Het geheel is naar traditie volledig witgeschilderd, inclusief dorpels en profileringen.

Bijgevoegd CHE-rapport vermeldt: Het geschilderde houten raamschrijnwerk is in de vroege 21ste eeuw vervangen door een onaangepaste, banale versie in donkerkleurig pvc. Voor deze wijzigingen werd geen vergunning verleend. De materialisatie en uitwerking van dit schrijnwerk heeft een negatieve impact op de erfgoedwaarde van het historisch pand, straatbeeld en omgeving. 

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een ongunstig advies uitgebracht. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van

• het bijgevoegde CHE-rapport duidt op de uitzonderlijke historische waarde van de balklagen.
  De aanvraag omvat echter de sloop van deze waardevolle structuur. Daarnaast omvat de aanvraag onvoldoende informatie waardoor niet kan worden beoordeeld of de sloop van deze elementen grondig onderzocht is. Hierdoor is de sloop van de 16^de eeuwse structuur in strijd met de voorschriften.

• de set-back van de teruggetrokken dakverdieping is te klein en strijdig met de voorschriften van het RUP Binnenstad;
• de aanleg van het dakterras tot op de gevellijn en de plaatsing van de balustrade op de kroonlijst, maken deze zeer zichtbaar vanop het openbaar domein en resulteren in een verstoring van de historische beeldwaarde. De aanleg van het dakterras valt buiten het maximaal toelaatbaar volume en is in strijd met de voorschriften van het RUP Binnenstad.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 07/10/1931: vergunning (1931#40073) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 31/08/1987: vergunning (86#87483) voor het verbouwen van een inkomdeur, binnenverbouwing;
• 16/03/2018: vergunning (20173326) voor het verbouwen en uitbreiden van een horecazaak. 

Laatst vergunde toestand –

• het pand bestaat uit vier bouwlagen onder een plat dak;
• op het gelijkvloers is een horecaruimte ingericht;
• op de bovenliggende verdiepingen zijn zes appartementen aanwezig;
• het hoekpand is op het gelijkvloers volledig bebouwd;
• het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed sinds 14/09/2009. 

Bestaande toestand

• het houten schrijnwerk in de bovengevels werd vervangen door PVC-schrijnwerk, kleur antraciet. 

Inhoud van de aanvraag

• verbouwen van een bestaande meergezinswoning en uitbreiding met een dakverdieping;
• slopen van historische balklagen en vernieuwen van alle vloerconstructies boven de eerste verdieping;
• slopen en vernieuwen van de achtergevel ter hoogte van de derde verdieping;
• slopen van de huidige trap en plaatsen van een nieuwe trap;
• realisatie van een teruggetrokken daklaag en inrichting ervan als duplex bij het appartement op de derde verdieping;
• aanleg van het platte dak als terras bij het duplexappartement met plaatsing van balustrade op de gevellijn;
• het aantal woningen in het pand blijft ongewijzigd (6 appartementen);
• bekleding dakvolume met wit geglazuurde tegels;
• de bestaande gevels worden voorzien van een bepleistering, wit geschilderd;
• regularisatie van schrijnwerk bovengevels in pvc.