2018_CBS_11505 - Omgevingsvergunning. Stedenbouwkundige lasten - OMV_2018120248. Paradeplein 29. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van: 

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is. 

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/06/2004: beschermd als monument militair hospitaal (ID:7254);

-          14/09/2009: beschermd als bouwkundig erfgoed Militair hospitaal of Mariagasthuis;

-          01/07/2016: vergunning (2016456) voor de herbestemming en renovatie van een bestaand gebouw tot hotel, kantoor en wonen.

Laatst vergunde toestand

-          restauratie en herbestemming van het stafgebouw van het voormalig Militair hospitaal Antwerpen tot hotel, kantoor en woning;

-          de buitenschil van het gebouw wordt in originele toestand hersteld;

-          de nieuwe functies worden geïntegreerd in het gebouw, de aanpassingen gebeuren met aandacht voor het behoud van de oude materialen en de normen voor brandweer en toegankelijkheid;

-          de ruimtes 0.11-0.16, 0.35, 0.17-0.20 op het gelijkvloers voorzien een casco-ruimte voor reca en praktijkruimte;

-          de ruimtes 1.17-1.21 worden voorzien als leefruimtes;

-          de ruimtes 2.18-2.22 worden voorzien als slaapruimtes en badkamer. 

Bestaande toestand

-          het oostelijke deel van het gebouw is momenteel casco;

-          de buitenschil is in originele toestand hersteld conform de vergunning. 

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functie reca en wonen (eengezinswoning) naar kantoorruimte;

-          de uitbreiding van de kantoren in dit gebouw gaat van 2600m² bestaande oppervlakte naar 3280m² totale oppervlakte aan kantoren;

-          het gelijkvloers wordt volledig omgevormd naar kantoorruimte, deze sluit aan bij de reeds aanwezige kantoorruimtes op het gelijkvloers; 

-          op de 1ste verdieping wordt een landschapskantoor voorzien en wordt nieuw sanitair ingericht; 

-          op de 2de verdieping wordt een landschapskantoor voorzien en een nieuwe koffiecorner;

-          er worden enkele nieuwe openingen gemaakt voor interne doorgang naar de reeds aanwezige kantoorruimte in het westelijk deel van het gebouw;

-          in de kelder worden enkele ruimtes ter beschikking gesteld voor het plaatsen van fietsen.

• ruimte -1.12 voor 14 fietsen;
• ruimte -1.22 voor 7 fietsen;
• ruimte -1.18 en -1.19 samen voor 36 fietsen;

-          De rest van de kelderruimtes -1.20 en -1.17 zijn voorzien als technische ruimte en lockerruimte.  

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau.

Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

Met toepassing van de principes uit het kaderbesluit van 9 maart 2018 inzake stedenbouwkundige ontwikkelingskosten (jaarnummer 2203) wordt het maximale bedrag voor de stedenbouwkundige last vastgesteld op 493.950,00 euro.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018. Het betreft een project waarin AG-Vespa een van de vertegenwoordigers van de vereniging van Mede-Eigenaars van het gebouw GENERALE STAF is en ook in die hoedanigheid de aanvraag tot omgevingsvergunning heeft ingediend. De aanvraag omvat de uitbreiding van de kantoren van AG-Vespa in het gebouw GENERALE STAF. De taak van AG-Vespa omvat het volbrengen van opdrachten van algemeen belang waardoor onder meer gemeenschapsfuncties gerealiseerd worden. Besloten kan worden dat omwille van de maatschappelijke meerwaarde en relevantie die hier gecreëerd wordt, aan de SOK plicht is voldaan. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 22: Toegangen en deuropeningen:

de dubbele deuren in de centrale gang naar het grote kantoor (0.16) op het gelijkvloers hebben een slechts een doorgang van 70cm per deurblad, waar dit minimum 90cm zou moeten zijn; 

-          artikel 24: Toegangen en deuropeningen:

de deuren van verschillende ruimtes (onder andere 0.12, 0.13, 0.17, 0.18, 0.19) liggen dieper dan 20cm ten opzichte van het muurvlak, waardoor een goede opstelruimte en draaicirkel niet gegarandeerd kan worden;

-          artikel 29/2: Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes: 
in het nieuwe kantoorgedeelte op de 1ste verdieping wordt een nieuw sanitair blok voorzien zonder mindervalidentoilet.  Bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de doorgang naar enkele van de fietsruimtes is vrij smal om te draaien;

vanaf 30 fietsen dient er minimaal 1 elektrische oplaadpunt aanwezig te zijn per ruimte. Dit is nu niet voorzien;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 29 van de bouwcode, inzake de inrichting van fietsstalplaatsen. Hoewel de bereikbaarheid niet optimaal is, kan de oplossing aanvaard worden gezien de erfgoedwaarde van het gebouw en het maximaal behoud van alle delen van het gebouw. Er is echter geen reden om af te wijken van de eis om elektrische oplaadpunten te voorzien in de fietsenberging. Dit wordt als voorwaarde opgelegd bij de vergunning.

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, maar gezien de beperkte afwijkingen, kan de stedenbouwkundige vergunning toch worden verleend mits de in voorwaarde opgelegde aanpassingen integraal worden uitgevoerd. In toepassing van artikel 4.2.19. §1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, zullen deze aanpassingen als voorwaarde in de stedenbouwkundige vergunning worden opgelegd.

Conform artikel 22 wordt opgelegd om de bij dubbele deuren minstens één deurblad breder uit te voeren, zodat bij het openen van één deurblad een vrije doorgangsbreedte van 90cm gegarandeerd is. Conform artikel 24 wordt opgelegd dat bij alle deuren naar de vergaderruimtes de deur zo wordt uitgevoerd dat het gesloten deurvlak raakt aan de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur.

Het opleggen van een mindervalide toilet in het sanitair blok op de 1ste verdieping wordt technisch beschouwd als buiten verhouding tot de aangevraagde werken. Omdat er goede alternatieven beschikbaar zijn in het gebouw, kan hier in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden met toepassing van artikel 33 van de verordening.

Functionele inpasbaarheid

Deze aanvraag omvat een gedeeltelijke herbestemming van het stafgebouw van het voormalige Militair Hospitaal Antwerpen tot bijkomende kantoorruimte. De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt als woongebied, maar biedt ook plaats voor een mix van complementaire functies. De invulling als kantoorgebouw is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Gezien de functiewijziging naar kantoorruimte werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie’. Deze dienst adviseert gunstig voor de uitbreiding van de kantoorfunctie op deze locatie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parkings zijn ontsloten via het Paradeplein en via de Van Luppenstraat.

Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende inzake de fietsvoorzieningen:

“Voor het kantoor van 680m2 moeten er bijkomend 9 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100m2).

Er worden in de kelder bijkomend 57 fietsstalplaatsen voorzien. E wordt gewerkt met een hangsysteem maar niet alle types fietsen kunnen hier gebruik van maken (bv fietsen met bak vooraan of kinderzitjes) het is dus nodig om ten minste de helft van alle nodige stalplaatsen als gewone fietsstalplaatsen te voorzien.” Dit wordt opgenomen als voorwaarde bij de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en leiden niet tot een ingrijpende verhoging van het ingerichte programma. De gewijzigde functie heeft geen significant effect op de schaal en het ruimtegebruik in verhouding tot de ruimere omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag bevat geen gevelwijzigingen ten opzichte van de reeds vergunde aanpassingen.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op de generale staf van het voormalig Militair Hospitaal.  Het Militair Hospitaal, gebouwd tussen 1898 en 1910, is ingeschreven binnen de contouren van het vroegere Fortje IV.  Het vormt typologisch een bijzonder intact en representatief voorbeeld van het paviljoentype met corridorsysteem, een typologie ontwikkeld op het einde van de 18de eeuw in Engeland, doch veralgemeend in de tweede helft van de 19de eeuw.  Het geheel van gebouwen is gegroepeerd rond de monumentaal uitgewerkte kapel die een beeldbepalend en structurerend element vormt binnen de gehele aanleg van de hospitaalsite.  Zowel de kapel als de overige bebouwing op de site zijn gaaf bewaarde, imposante en beeldbepalende architectuur in een eclectische stijl, geïnspireerd op de Vlaamse renaissance en barok, typerend voor de bouwperiode en voor de toenmalige architectuurpraktijk van de Genie.

Het object/complex is beschermd bij Ministerieel Besluit dd. 11/06/2004 omwille van de historische waarde.

Het advies van het Vlaams Agentschap Onroerend Erfgoed werd niet tijdig bezorgd en kan stilzwijgend gunstig beschouwd worden. Zij gaven wel informeel aan dat zij steeds betrokken zijn geweest bij de voorbesprekingen van de aangevraagde herbestemming en restauratie en dus geen bezwaren hebben tegen de voorliggende aanvraag.

De stedelijke dienst Monumentenzorg volgt de expertise en pre-adviezen van Onroerend Erfgoed en sluiten zich hierbij aan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet deze aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Door de stedelijke dienst milieuvergunningen werd volgend advies verleend: “Het voorwerp van deze aanvraag omvat een gedeeltelijke bestemmingswijziging van het Stafgebouw van het

voormalige Militair Hospitaal Antwerpen (ooit gekend als de mess officieren). Voor dit gebouw werd een stedenbouwkundige vergunning bekomen op 1/7/2016 (dossiernr. AN2/B/2016456) voor een hotel, kantoor en woning. De werken voor inrichting van de gebouwen tot woning of reca werden nooit aangevat, tijdens de ruwbouwwerken werd dit gebouwdeel bijkomend aangekocht door de kantooreigenaar om zo 72 bijkomende werkplekken te voorzien, aangevuld met extra vergaderzalen, sanitair en koffiehoeken/kitchenettes.

Vanuit milieutechnisch oogpunt zijn er geen bezwaren. De eigenaar/gebruiker van het gebouw moet wel nakijken of deze bestemmingswijziging geen invloed heeft op eventueel ingedeelde activiteiten (afvalwater, verwarming, generatoren, …).”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen dient als een gewone fietsstalplaats ingericht te worden;

3.      in elk van de ruimtes voor fietsenberging bestemd dient een elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn;

4.      bij de dubbele deuren in de centrale gang minstens één deurblad breder uit te voeren, zodat bij het openen van één deurblad een vrije doorgangsbreedte van 90cm gegarandeerd is;

5.      bij alle deuren naar de vergaderruimtes, de deur zo uitvoeren dat het gesloten deurvlak raakt aan de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Artikel 4.2.20 §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.