2018_CBS_11547 - Omgevingsvergunning - OMV_2018066417. Ketsstraat 90. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/09/2017: weigering (20171256) voor het bouwen van een gebouw met vier appartementen.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein tussen 2 wachtgevels.

Inhoud van de aanvraag

-          een nieuwbouw meergezinswoning in gesloten bebouwing bestaande uit 5 bouwlagen onder een plat dak;

-          de eerste en tweede verdieping zijn bijna 2 identieke 1-slpk appartementen van circa 60m²;

-          op de derde en vierde verdieping is er één duplex 1-slpk appartement van circa 79m²;

-          de nieuwbouw heeft een bouwdiepte van 16,88 meter en een bouwhoogte van 14,14 meter;

-          het gelijkvloers voorziet een fietsenberging tegen de straatzijde met daarop aansluitend een gemeenschappelijke ruimte;

-          achteraan op het perceel op de perceelgrenzen wordt een tuinhuis geplaatst;

-          de tuin wordt gemeenschappelijk gebruikt;

-          er is een regenwaterput voorzien en een septische put;

-          op het hoogste platte dak worden zonnepanelen geplaatst;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met lichtgrijs/beige beton;

-          het buitenschrijnwerk wordt voorzien in hout, de dorpels in grijskleurig metaal;

-          de achtergevel bestaat uit grijze betonblokken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. Conform de voorschriften van het gewestplan zijn zowel één- als meergezinswoningen verenigbaar met de woonfunctie. De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

Voorgestelde meergezinswoning is bijgevolg inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Ketsstraat gekenmerkt wordt door een- en meergezinswoningen van 3, 4 en 5 bouwlagen, zowel onder platte als hellende daken. Het aangevraagde bouwvolume heeft 4 volwaardige bovengrondse bouwlagen onder platte daken en voldoet hiermee aan het referentiebeeld. Er wordt op elke verdieping aangesloten op de bouwdieptes van de aanpalende panden.

Zowel de schaal als het ruimtegebruik zijn in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Het voorstel betreft een evenwichtige afweging tussen het aantal woongelegenheden, hun oppervlakte en de voorziene slaapkamers en de organisatie van de woongelegenheden.

Het volume in de tuin sluit echter niet aan bij de aanpalende muren en wordt bijgevolg uitgesloten.

Visueel-vormelijke elementen

De betonnen gevels en hun lichte kleurstelling is aanvaardbaar omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse achtergevel wordt voorzien van een groot raam naar de aangrenzende stadstuin. Hierdoor wordt het contact tussen de gemeenschappelijke verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

De aan de achterzijde voorziene terrassen en uitbouwen bevinden zich onder een hoek van 45° en op een afstand van minstens 1,90m ten opzichte van rechter erfscheiding. Bovendien bevinden ze zich tegen de hoger opgaande, blinde scheidingsmuur van de rechter aanpalende. Er worden bijgevolg geen storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen. De terrassen en uitbouwen zijn niet storend voor de privacy en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het aansluitadvies van Eandis dient strikt te worden opgevolgd;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

4.      het tuinhuis

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Bescherming eengezinswoning: bezwaarindiener is van oordeel dat het voorliggend voorstel haaks staat op de eigenheid van de omgeving en de visie van het college met betrekking tot eengezinswoningen.

Evaluatie: Het is foutief te stellen dat een appartementsgebouw haaks staat op de omgeving en dat dit de leefbaarheid van de buurt niet ten goede komt. Indien het voorstel een evenwichtige afweging is tussen het aantal woongelegenheden, hun oppervlakte en de voorziene slaapkamers en de organisatie van de woongelegenheden wordt de draagkracht van de site niet overschreden en staat dit niet ‘haaks’ op de omgeving. Dit is in voorliggend ontwerp het geval.

Het klopt dat de stad heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen telt en dat deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Het perceel is gelegen in woongebied. Conform de voorschriften van het gewestplan zijn zowel één- als meergezinswoningen verenigbaar met de woonfunctie.

Daarenboven in het perceel geacht vergund braakliggend.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Bergruimte: bezwaarindiener is van oordeel dat het voorliggend voorstel in verband met de bergruimte achteraan in de tuin geen aanvaardbare hoogte heeft in aansluiting met de bestaande tuinmuur.

Evaluatie: Het klopt dat het plaatsen van een volume van circa 3,50m hoogte vlak naast een muur van maar circa 2,60m geen aanvaardbare aansluiting betreft. Ofwel dient de tuinmuur worden opgetrokken, ofwel dient het volume lager te worden voorzien ofwel dient het volume op een afstand van de tuinmuur te worden geplaatst.

Het bezwaar is gegrond.

3.      Brandladders: bezwaarindiener is van oordeel dat het voorliggend voorstel in verband met de brandladders de toegang tot de daken en ramen van de aanpalende panden verschaft wat de kans op inbraak en inbreuk op privacy vergroot.

Evaluatie: Het klopt dat de brandladders toegang tot de daken en ramen van de aanpalende panden zouden kunnen verschaffen. Deze mogen echter enkel gebruikt worden bij brand en niet voor andere verticale circulatie.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Groendak: bezwaarindiener is van oordeel dat het groendak op niveau 2 niet als terras kan gebruikt worden.

Evaluatie: Dit dak wordt aangevraagd als groendak. Het klopt dat bij een eventuele vergunning dit niet als terras kan gebruikt worden.

Het bezwaar is gegrond.