2018_CBS_11537 - Omgevingsvergunning - OMV_2018104583. Grote Goddaard 10-12. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: de aanvraag betreft de regularisatie van de sloop van de historische structuur, indeling en trappenpartijen, waar de wenselijkheid van het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde opgelegd wordt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag is in strijd met de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: het pand is gelegen in CHE-gebied en opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De aanvraag betreft de regularisatie van de sloop van de historische structuur, indeling en trappenpartijen, waar de wenselijkheid van het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde opgelegd wordt.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op twee samengevoegde traditionele panden. Het nummer 10 is een in kern verbouwd 16de-17de eeuws breedhuis van vier traveeën en een zadeldak. Het nummer 12 is tevens een in kern 16de eeuws verbouwd diephuis van drie traveeën en drie bouwlagen en een puntgevel. Het werd in het begin van de 17de eeuw uitgebreid met een volume achteraan. In de vroege 17de eeuw zijn de nummers 10 en 12 samengevoegd in L- of zelfs U-vormig grondplan met een ruime binnenkoer. Het complex droeg de naam ‘De Zijdemolen’.

In de tweede helft van de 19de eeuw ging een deel van de binnenkoer verloren door de bouw van een nieuw volume met een traphal en werd het complex terug opgedeeld in twee afzonderlijke panden. Enerzijds een dubbelhuis met indeling volgens de 19e eeuwse standaard plattegrond met centrale traphal waar de kamers op uitkomen. Anderzijds een enkelhuis met indeling volgens de 19de-eeuwse standaard plattegrond, met een enfilade van kamers die allemaal in een zijdelingse gang met trappenhal uitkomen. De gevels worden omgevormd tot lijstgevels. In 1928 wordt de gelijkvloerse verdieping van deze neoclassictische lijstgevels opgefrist en worden de panden intern terug samengevoegd, weliswaar alleen op gelijkvloers niveau.

De huidige verschijningsvorm betreft een neoclassicistische (bepleisterde en beschilderede) lijstgevel van zeven traveeën en drie bouwlagen onder complexe pannen bedaking. De vierde en vijfde traveeën zijn behandeld als licht vooruitspringende risalieten, geaccentueerd door bewerkte consoles onder de gekorniste kroonlijst, die elders op klossen rust. Rechthoekige vensters met lekdrempels, op tweede en derde verdieping voorzien van gietijzeren leuningen.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de vastgestelde Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De aanvrager bracht de stad op 01/08/2016 op de hoogte van de aanvang der werken. Op 09/08/2017 werden verschillende bouwovertredingen vastgesteld door een gemeentelijk ambtenaar, stadstoezichter. Op 11/08/2017 werd een PV met bevel tot onmiddellijke staking opgemaakt en werden de werken stilgelegd. Het gehele pand bevond zich op het moment van de controle in ruwbouwfase. De historische draagstructuur werd reeds gesloopt en de nieuwe betonnen structuren en trappen werden reeds geplaatst. De stedelijke dienst monumentenzorg, noch de stadsingenieur werden tijdens de werken op de hoogte gebracht van de slechte toestand waarin het pand zich bevond en de onmogelijkheid van de aanvrager om aan de expliciete voorwaarde tot behoud van de historische structuur te voldoen. De stedelijke diensten werden uiteindelijk in november 2017 gecontacteerd met de vraag tot regularisatie van de wederrechtelijke uitgevoerde werken.

Voorliggende aanvraag betreft de regularisatie van onder meer de sloop van de 16de – 17de eeuwse draagstructuur, inclusief de indeling en de trappenpartijen. De stedelijke dienst monumentenzorg kan niet akkoord gaan met de sloop van historisch waardevolle elementen zonder voorafgaande terugkoppeling en adviseert de aanvraag ongunstig. Zij vermelden in hun advies: Het is aan de gemeentelijk omgevingsambtenaar om een afweging te maken over de bouwfysische toestand van het pand in functie van een regularisatie.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet in de regularisatie voor de heropbouw van een pand dat werd vergund als meergezinswoning. Op het betrokken perceel werd door het college in zitting van 10/03/2016 een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het verbouwen van een bestaand pand met studentenkoten naar 4 appartementen.

Volgens de aanvrager werd de dragende structuur (met uitzondering van de kelder en de voorgevel), de indeling en de trappenpartijen gesloopt en gereconstrueerd. In functie van het vergroten van de oppervlakte van het platte dak (in het kader van de optimalisatie plaatsing zonnepanelen), werd ook de dakhelling aangepast ten aanzien van de vergunde ontwerp. Deze bouwovertreding werd vastgesteld op 09/08/2017 met een stakingsbevel tot gevolg.

Ongeacht het ‘inhoudelijk verworven recht’ dat de aanvrager uit de laatst vergunde toestand meent te kunnen putten, moet voor deze nieuwe aanvraag een onafhankelijke ruimtelijke beoordeling ten gronde gebeuren.

Het perceel is gelegen binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad. Bovendien ligt de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde waarbij de wijziging van de bestaande toestand wordt onderworpen aan bijzonder voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van behoud.

Er werden verschillende bijlagen (foto’s, verslagen ingenieur, werfverslagen, inventarisatie gebreken,…) bij het dossier gevoegd inzake de motivatie tot sloop van de historische structuur. De verslagen tonen aan dat de eerste intenties absoluut een behoud van de structuur beoogden. Na het afkappen van de pleisterlagen, kwamen verschillende problemen aan het licht. Daar waar de schade het grootst was op de zolderverdieping en de achterkamers van de verschillende andere bouwlagen, bleek de structuur in de voorkamers aan de straatzijde beter bewaard. Door de verschillende verbouwingcampagnes in het verleden en voornamelijk de opbouw van een ‘nieuwe’ gevel in de 19de eeuw, was de aanhechting van de middeleeuwse structuur met de binnenwanden en de voorgevel echter niet meer afdoende.

Eerder werden volgende richtlijnen meegegeven inzake de motivatie tot sloop van de historische structuur: Wanneer de slechte bouwfysische toestand en de gebrekkige stabiliteit in de sloopaanvraag omstandig worden beschreven, in een verslag opgemaakt door een bouwkundig ingenieur, is het niet voldoende dat dit verslag louter de toestand beschrijft.

Het verslag moet ook aantonen dat de werken, die nodig zijn om de gebreken te verhelpen, niet mogelijk zijn zonder de erfgoedwaarden te schaden of dat herstel de facto betekent dat het overgrote deel van het gebouw herbouwd wordt. Indien dit verslag niet weerlegd kan worden, zijn er redelijke argumenten om de sloop toe te staan.

Bijgevoegde nota’s ter motivatie van sloop van het bouwkundig erfgoed voldoen aan bovenvermelde vereisten. De verslagen bevatten voldoende (foto)materiaal en onweerlegbaar bewijs dat de werken, die nodig zijn om de gebreken te verhelpen, niet mogelijk zijn zonder sloop van de 16de – 17de eeuwse draagstructuur, indeling en trappartijen. Op basis van de aangeleverde dossierstukken is de aanvraag tot regularisatie van de verbouwing vanuit stedenbouwkundig oogpunt ontvankelijk. En kan er een afwijking op de voorschriften inzake ‘wenselijkheid van behoud’ worden toegestaan. De voorwaarden uit de vergunning van 10/03/2016 inzake de gevelafwerking en het buitenschrijnwerk blijven onverminderd van toepassing.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de regularisatie van een aantal wijzigingen ten aanzien van de laatst vergunde toestand van een meergezinswoning. Deze aanpassingen hebben geen impact op de functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Het aantal woningen blijft ongewijzigd ten aanzien van de laatst vergunde toestand. De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het complex in gesloten bebouwing bestaat uit 2 samengevoegde historische panden: nummer 10 (breedhuis met een zadeldak) en nummer 12 (diephuis met een puntgevel). In 2016 werd een vergunning verleend voor het uitbreiden van deze panden door het dakvlak achteraan op te klappen en de bestaande achterbouw te vergroten.

De bestaande dakspanten werden gesupprimeerd en de dakhelling van de hellende daken werd aangepast van 45° naar 70°. Het platte dak verkrijgt zo een grotere oppervlakte wat een voordeel betekent in functie van de plaatsing van zonnepanelen. Gezien de kroonlijsthoogte ongewijzigd blijft en een zuivere dakvorm wordt gerealiseerd, is de stedenbouwkundige impact eerder beperkt en zijn de wijzigingen aan de dakvorm aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid (in het algemeen)

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de buitengevels te voorzien van glad wit stucwerk;

3.      detailtekeningen van het buitenschrijnwerk ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg alvorens plaatsing;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten