2018_CBS_11546 - Omgevingsvergunning - OMV_2018125677. Walenhoek 22. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo (Antwerpen) - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/9/2009: vaststelling (ID:10868) als bouwkundig erfgoed ‘Polderhuizen’.

Bestaande toestand

-          eengezinswoning van 1 bouwlaag plus een zolderverdieping onder zadeldak in halfopen bebouwing.

Inhoud van de aanvraag

-          gelijkvloerse uitbreiding van een eengezinswoning;

-          het bestaande inventarispand aan de straatkant blijft behouden en er wordt een doorgang voorzien aan de rechterkant van het perceel;

-          de zolderverdieping van dit hoofdvolume wordt ingericht met een slaap- en badkamer;

-          er wordt een achterbouw tegen de linker perceelsgrens voorzien tot dezelfde diepte als de linkerbuur;

-          diep achteraan in de tuin werd een houten tuinhuis gebouwd van 36,60m² op 55cm afstand van de rechter perceelsgrens;

-          de voorgevel in rood-bruine gevelsteen en wit pvc buitenschrijnwerk blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 19 Tuinafsluitingen: de tuin wordt volledig rondom voorzien van schuttingen, hekwerk, en draad. De omgeving wordt gekenmerkt door groene en open ruimte;

-          Artikel 21 Minimale hoogten van ruimten: de slaapkamers op de zolderverdieping hebben een binnenhoogte van 2.45 meter wat lager is dan de vereiste 2.60 meter;

-          Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: slaapkamer 1 op de zolderverdieping heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van slechts 0.54m² in plaats van de minimaal vereiste 1m²;

-          Artikel 27 Open ruimte: de strikt noodzakelijke toegangen worden aan de zijkant van de woning verhard tot 1.90 meter, wat breder is dan de maximaal toegelaten 1.50 meter;

-          Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren; de scheidingsmuur van de aanbouw heeft geen opstand van minstens 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;

-          Artikel 38 Groendaken: Er wordt geen hemelwaterput voorzien en het dak van de aanbouw heeft een grotere oppervlakte dan 20m² en wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 19 ‘tuinafsluitingen’: de volledige tuin wordt afgebakend door schuttingen, hekwerk en draad. Vanaf de achtergevel strekt het perceel zich tot +/- 84 meter uit in het open binnengebied. Het open binnengebied wordt gekenmerkt door groen en een open uitgestrekt zicht, en heeft bovendien culturele, historische en esthetische waarde (CHE) met onderandere landschapskenmerken zoals een glooiend landschap met gedeeltelijk gedempte grachten. Daarbij grenst de achtertuin ook aan één van de open landschapskamers die als onderzoekscase geselecteerd werd in de opmaak van RUP Landschapskamers (principebeslissing voor opmaak werd goedgekeurd in CBS van 24/08/2018). De schutting is van ver zichtbaar, belemmert het open en uitgestrekte doorzicht, alsook het kenmerkende en wenselijk te behouden groene karakter. Gelet op deze landschapstyperende karakteristieken wordt opgelegd de randen van de tuin achteraan maximaal open te houden, en/of enkel te voorzien in inheemse groene hagen en beplanting tot 2 meter hoogte als tuinafsluiting.

Bouwcode artikel 21 ‘minimale hoogten van ruimten’: de bouwhoogte op de verdiepingen is op de hoogte punten slechts 2.45 meter, wat lager is dan de vereiste 2.60 meter. Echter betreft dit een bestaande situatie, waardoor een afwijking aanvaardbaar is.

Bouwcode artikel 24 ‘minimale lichtinval en luchttoevoer’: de lichtdoorlatende oppervlakte van het raam in de slaapkamer op de verdieping is slechts 0.54m², wat afwijkt van de minimaal vereiste 1m². Gelet op de wenselijkheid van behoud van deze typische gevels in polderarchitectuur, en gelet op de opname in de inventaris bouwkundig erfgoed, is het niet wenselijk de ramen in de gevels te vergroten. Om dezelfde reden worden ook bijkomende raamopeningen in de huidige dakstructuur (bv.dakkapellen) negatief beoordeeld. Daarom is een afwijking op de minimale lichtinval aanvaardbaar.

Bouwcode artikel 27: de doorgang rechts naast de woning wordt over een breedte van 1.90 meter volledig verhard, wat afwijkt van de maximaal toegelaten breedte van 1.50 meter voor toegangspaden. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd de doorgang rechts naast de nieuwe achterbouw tot maximaal 1.50 meter breedte te verharden, en de overige ruimte aan te leggen met inheemse groenaanplanting. De verharding moet bovendien maximaal waterdoorlatend zijn.

Ook wordt opgemerkt dat de achterste 20 meter van het perceel aangelegd is met ‘zwarte grond’, wat wel waterdoorlatend  maar niet groen is. Bovendien is dit niet inpasbaar in het open en groene binnengebied. Als bijkomende voorwaarde wordt dan ook opgelegd dit achterste gedeelte aan te leggen met inheemse beplanting en/of gras.

Bouwcode artikel 34 punt 3.3 ‘stabiliteit en scheidingsmuren’ en artikel 38 ‘groendaken’: er wordt niet voorzien in een groendak of een hemelwaterput. De nieuwe achterbouw aan de woning heeft een dakoppervlakte die groter is dan 20m² waardoor een groendak vereist is. Als voorwaarde wordt dan ook opgelegd een groendak te voorzien conform de bouwcode.

Bijkomend wordt niet voorzien in een dakopstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan met het oog op het beperken van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren, of het volledig dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren, mits een binnenhoogte van minstens 2.60 meter gegarandeerd blijft conform bouwcode artikel 21 ‘minimale hoogten van ruimten’. Er kan ook geopteerd worden voor een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed tussen de vegetatie van het groendak en de scheidingsmuur. Deze mogelijkheden worden opgelegd als voorwaarden voor vergunning.

Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuwe bevraging van de omwonenden, waarvoor in dat geval een nieuwe bouwaanvraag moet worden ingediend.

Functionele inpasbaarheid

Deze verbouwing behoudt de functie als eengezinswoning. De omgeving wordt gekenmerkt door idem eengezinswoningen, waarin de bestaande functie inpasbaar blijft.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoofdvolume met één bouwlaag en bijkomend zadeldak blijft behouden, en wordt inpandig omgevormd tot slaap- en badruimtes. De nieuwe achterbouw met gelijkvloerse laag met plat dak voorziet in een leefruimte met open keuken. Rechts naast de woning blijft de doorgang naar de tuin behouden, die tevens toegang biedt tot de nieuwe inkomhal die zich centraal zal bevinden. De nieuwe aanbouw wordt voorzien van grote ramen met zicht op deze doorgang, waardoor een aangename leefkwaliteit gewaarborgd wordt.

De woning wordt gebouwd tot 21.80 meter diepte, en overschrijdt daarmee de gangbare 17 meter bouwdiepte. Echter is het perceel voldoende diep, kijkt de woning uit op een uitgestrekt open en groen binnengebied, en zijn de kenmerkende bouwdieptes in de omgeving overwegend dieper, waardoor de voorgestelde bouwdiepte aanvaardbaar is.

De vrijstaande tuinberging met bijhorende verhardingen en hondenhok werd opgetrokken zonder vergunning, en was niet aanwezig voor 1979. Gelet op dat deze zich temidden van een groene en open landschap bevindt, en daardoor het doorzicht en de ruimtelijke kwaliteit hypothekeert, is het niet wenselijk deze te bestendigen. Eventueel kan wel overwogen worden om een tuinberging te voorzien die dichter bij de woning staat. Deze tuinberging wordt uitgesloten van vergunning, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Visueel-vormelijke elementen

Het hoofdvolume in oude rode baksteen met speklagen, ornamenteringen en een pannendak blijft integraal behouden. De achterbouw wordt voorzien van zwarte gevelsteen, antracietkleurig alu schrijnwerk en idem accenten.

Cultuurhistorische aspecten

De woning is gelegen in gebied met culturele, historische en esthetische waarde (CHE), en tevens opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Advies Monumentenzorg werd gevraagd maar niet ontvangen. In het verleden werd dit pand reeds geadviseerd door Monumentenzorg, de aanvraag voldoet hieraan:

Het desbetreffende pand is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde.  Dit gebied omvat grotendeels de stervorm van Zandvliet.  Het gaat hierbij om de contouren van de 17e eeuwse Spaanse omwalling.  Karakteristiek hiervoor zijn de nog in het stratenpatroon en stadslandschap zichtbare Spaanse vestingwerken.  Het gaat om glooiingen, uitgedroogde en gedeeltelijk gedempte grachten (gefaseerd uitgevoerd tussen 1749 en 1844) waarin, na ophoging met aangevoerd zand, huizen werden gebouwd. 

Bovendien werd het pand vastgesteld als bouwkundig erfgoed dd 28/11/2009.

Het nummer 22 in Walenhoek is een typevoorbeeld van een polderhuis.

In CHE-gebied en voor inventarispanden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde.

Het woonhuis bestaande uit één bouwlaag onder pannen zadeldak is te behouden.  Het volume en de buitenarchitectuur moet behouden blijven gelet op het behoud van het globale stadslandschap.  Interne ingrijpende verbouwingswerken zijn mogelijk alsook een gelijkvloerse uitbreiding. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de goede ruimtelijke ordening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

2.      met oog op de inpasbaarheid in het open en groene binnengebied met culturele, historische en esthetische waarde (CHE) moeten conform bouwcode artikel 19 de randen van de tuin maximaal opengehouden worden, en/of enkel voorzien worden van een tuinafsluiting met inheemse groene hagen en beplanting tot maximaal 2 meter hoogte. Niet-transparante en niet-groene tuinafsluitingen zijn niet toegestaan;

3.      conform bouwcode artikel 27 mag de doorgang naar de tuin rechts naast de nieuwe achterbouw maximaal 1.50 meter breed verhard worden. De verharding moet waterdoorlatend zijn. De overige ruimte in deze doorgang moet maximaal groen aangeplant worden. bijkomend moet het achterste gedeelte van de tuin aangelegd worden met inheemse beplanting en/of gras.

4.      conform bouwcode artikel 38 moet een groendak voorzien worden op de nieuwe achterbouw.

5.      met oog op het beperken van brandoverslag werd niet voorzien in een dakopstand van 30cm, en moet conform bouwcode artikel 34 voorzien worden in ofwel het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren, ofwel het volledig dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren, mits een binnenhoogte van minstens 2.60 meter gegarandeerd blijft conform bouwcode artikel 21 ‘minimale hoogten van ruimten’. Er kan ook geopteerd worden voor een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed tussen de vegetatie van het groendak en de scheidingsmuur.

Uitsluitingen

6.      De tuinberging in de achtertuin, inclusief de verhardingen rondom de tuinberging alsook het aanpalende hondenhok, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten