2018_CBS_11536 - Omgevingsvergunning - OMV_2018123000. Rozenstraat 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/07/1922: vergunning (1922#13785) voor gevelveranderingen;

-          17/02/2012: vergunning (20116637) voor verbouwen studentenkamers (vervallen);

-          31/10/2012: vergunning (20126150) voor wijzigen van de bestaande vergunning voor het verbouwen van een studentenhuis (vervallen).

Laatst vergunde toestand

-          ongekend

Bestaande toestand

-          het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder schuin dak;

-          het pand heeft 2 traveeën;

-          de voorgevel is uitgevoerd in roodbruine baksteen en heeft wit aluminium schrijnwerk;

-          de bouwdiepte bedraagt 10,48 meter;

-          studentenhuisvesting met 9 kamers;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich 2 kamers, een keuken en een gemeenschappelijke douche en toilet;

-          in het verlengde van de voordeur bevindt zich de trappenhal;

-          op de eerste verdieping bevinden zich 3 kamers;

-          op de tweede verdieping bevinden zich 2 kamers en een keuken waarin een toilet staat;

-          op de derde verdieping bevinden zich 2 kamers met een eigen keukentje;

-          de kamer vooraan heeft een mezzanine;

-          eveneens op de derde verdieping bevindt zich een gemeenschappelijke douche.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het verbouwen van een pand met 9 studentenkamers naar 6 studentenkamers;

-          op de gelijkvloerse verdieping wordt de kamer aan de straatkant vergroot en komt in plaats van de andere kamer een fietsenberging;

-          op de plaats van de keuken komt een nieuwe traphal;

-          onder de trap komt een nieuwe afvalberging;

-          op de eerste verdieping verdwijnt de kamer rechts in functie van de nieuwe traphal en douche;

-          de overblijvende 2 slaapkamers worden vergroot;

-          van het bordes van de traphal is er toegang tot een nieuwe doucheruimte;

-          op de tweede verdieping verdwijnt de keuken en het toilet rechts in functie van de nieuwe traphal;

-          de overblijvende 2 slaapkamers worden vergroot;

-          van het bordes van de traphal is er toegang tot een nieuw toilet waarvoor het bestaande volume uitgebreid wordt;

-          op de derde verdieping wordt de kamer met de mezzanine de nieuwe gemeenschappelijke keuken waarbij de mezzanine verdwijnt;

-          een kamer op die verdieping verdwijnt in functie van de nieuwe trap;

-          de andere overblijvende kamer wordt uitgebreid;

-          de voorgevel wordt afgewerkt in een nieuwe pleister en behoudt het witte aluminium schrijnwerk;

-          het schuine dak wordt vernieuwd en krijgt nieuwe rode dakpannen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: §2 Inrichtingsprincipe: bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de fietsstalplaatsen en/of fietsparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.d.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in de kotstopzone van studentenhuisvesting. Gezien er verhuurcontracten voor het studentenjaar 2007-2008 kunnen voorgelegd worden kan conform het college besluit goedgekeurd in zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) in afwijking van de beleidsvisie - de functie geregulariseerd worden.

Dit collegebesluit is van toepassing voor verbouwingen waarvoor regularisatie nodig is. De omvorming van de laatst vergunde toestand naar studenten betreft enkel de invulling.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“De aanvraag heeft betrekking op een rijwoning van drie bouwlagen onder zadeldak.  De voormalige wit bepleisterde lijstgevel werd ontpleisterd.  Ook het houten schrijnwerk werd in de loop der tijd vervangen door alu schrijnwerk met een gewijzigde raamverdeling.

Men wenst de huidige studentenkamers aan te passen aan de hedendaagse normen en eisen.  Hierdoor moeten er enkele ingrijpende aanpassingen gebeuren. Enerzijds wordt de indeling van de kamers aangepast en anderzijds wordt de inplanting van de trap gewijzigd. De huidige vloerconstructies worden vervangen door betonnen vloerconstructies.

Tot slot wenst men ook de voorgevel aan te passen zodat deze zich beter integreert in het straatbeeld. De voorgevel zal terug worden voorzien van een witte pleisterlaag en de bovendeel van de ramen zullen opnieuw beglaasd worden.  Het huidige schrijnwerk blijft wel behouden.

De voorgestelde werken werden gedeeltelijk voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  Het opnieuw bepleisteren van de voorgevel zal ervoor zorgen dat de beeldverstorende gevel opnieuw deel gaat uitmaken van een geheel. Deze werken doen geen afbreuk aan het waardevol karakter van de nabije omgeving.

Op basis van de aangeleverde informatie ontbreekt het aan gegevens om een uitspraak te doen over het vervangen van de huidige vloerconstructie door een betonnen constructie. De aanwezigheid van een tongewelf in de kelder duidt op een 16e eeuwse kern. Mogelijks zijn er dus nog moerbalken en kinderbalken uit deze periode aanwezig. Als voorwaarde zal dan ook gesteld worden dat de huidige structuur behouden moet blijven. Indien tijdens de ontmantelingsfase blijkt dat er geen waardevolle of sterk aangetaste structuur meer aanwezig is kan in samenspraak met de dienst monumentenzorg besproken worden welke opties aanvaardbaar zijn.”

Gezien het momenteel niet duidelijk is wat de erfgoedwaarde van de vloeren zijn, wordt de voorwaarde van monumentenzorg mee opgenomen als voorwaarde. Enkel de vloer van de bestaande en nieuwe trappenhal mogen vervangen worden.

De aanvrager spreekt over een gladde witte gevelbepleistering voor de nieuwe toestand in zijn beschrijvende nota. Er wordt echter geen aanduiding gemaakt van ’wit’ op de plannen. Om latere verwarring en onduidelijkheid te vermijden wordt opgelegd in voorwaarde om de gevel te voorzien van witte gevelbepleistering  conform de beschrijving in de beschrijvende nota.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studentenkamers zelf voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Afwijkingsmogelijkheden studentenhuisvesting

De aanvraag voldoet niet aan artikel(s) 29 van de bouwcode. Er kan volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking worden toegestaan. In zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen in het kader van studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit. Bijgevolg kan een afwijking worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      enkel te verhuren/verkopen/in gebruik te stellen aan studenten;

3.      de gevel voorzien in witte gevelbepleistering;

4.      de huidige vloerconstructies, buiten de oude en nieuwe trappenhal, te bewaren;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.