2018_CBS_11518 - Omgevingsvergunning. Stedenbouwkundige lasten - OMV_2018100409. Generaal Lemanstraat 27. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van: 

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is. 

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/10/1989: vergunning (86#890131)) voor het bouwen van kantoorgebouwen na afbraak.

Laatst vergunde toestand

-          het complex bestaat uit twee kantoorgebouwen en een ondergrondse garage;

-          het pand op de hoek Doornelei en Generaal lemanstraat bestaat centraal uit zes bouwlagen en twee teruggesprongen technische verdiepingen, links en recht uit vijf bouwlagen, een teruggesprongen laag en een mansardedak;

-          het pand in de Karel Oomsstraat bestaat uit vier bouwlagen en een dakverdieping, in dit pand is de inrit voor de ondergrondse garage voorzien;

-          alle gebouwen zijn ingericht als kantoren;

-          de ruimte tussen de gebouwen is aangelegd met groen;

-          ondergronds zijn er over twee lagen parkeerplaatsen voorzien voor 134 wagens;

-          de gevels zijn afgewerkt in granietplaten in het lichtkleurig grijs en beige;

-          het buitenschrijnwerk bestaat uit bruin beige aluminium.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van hoogstammige loofbomen;

-          de 2 bestaande kantoorgebouwen worden volledig ontmanteld tot op de draagstructuur, ontdaan van alle inrichtingen, technieken en gevels;

-          de bestaande mansardedaken en dakopbouwen worden gesloopt;

-          in de Doornelei wordt de bestaande 6de en 7de bouwlaag gesloopt;

-          in de Karel Oomsstraat wordt een nieuwe dakopbouw voorzien thv de 6de & 7de bouwlaag;

-          2 nieuwe bouwdelen vervolledigen de straatwanden in de Generaal Lemanstraat en Doornelei;

-          functiewijziging van kantoren naar wonen;

-          realisatie van 118 nieuwe wooneenheden;

• 55 appartementen zijde Generaal Lemanstraat / Doornelei;
• 34 appartementen zijde Karel Oomsstraat;
• 16 appartementen en 13 appartementen in de 2 nieuwe bouwdelen;

-          op het gelijkvloers van het aaneengesloten bouwdeel Generaal Lemanstraat en Doornelei worden ten slotte 6 kantoorruimtes voorzien;

-          in de ondergrondse parking met 2 ondergrondse bouwlagen wordt parkeerruimte voorzien voor 163 auto’s en 364 fietsen, dit voor de nieuwbouw en renovatie samen. 

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau.

Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

Het college gaf in zitting van 9 november 2018 (jaarnummer 9938) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijk administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier. 

Het college beslist in zitting van 28 december 2018 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee BVBA Antonissen Development Group ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

-          artikel 30 Oppervlakte infiltratievoorziening:
er wordt onvoldoende ruimte voorzien voor infiltratie. Hiervoor wordt via de beschrijvende nota een afwijking aangevraagd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 14 - 17 Looppaden buiten: het looppad aan de voogevel van het gebouw in de Doornelei is geen 150 cm breed. Dit is over een lengte van ongeveer 12 meter maar 107 cm breed. Een versmalling tot 120 cm is toegelaten over een afstand van 10 meter;

-          artikel 18 - 21 Opvangen niveauverschillen buiten: de doorgang aan de helling in de Doornelei is slechts 104 cm breed waar er 120 cm gevraagd wordt;

-          artikel 27 Voorbehouden parkeerplaatsen: er zijn 6 in plaats van de gevraagde 7 voorbehouden parkeerplaatsen voorzien;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: advies mobiliteit

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: advies mobiliteit

-          artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie: er is geen centrale stookruimte voorzien van 37 m².

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn, omdat het een renovatie betreft van kantoorgebouw naar woonruimten in het stedelijk gebied van Antwerpen..
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 14-17 en 18-21 van de verordening toegankelijkheid. Het looppad aan de voorgevel van het gebouw in de Doornelei is geen 1,5 m breed. Het pad is over een lengte van ongeveer 12 m maar 1,07 m breed. Een versmalling tot 1,2 m is toegelaten over een afstand van 10 m. De doorgang aan de helling in de Doornelei is slechts 1,4 m in plaats van 1,2 m.

Alle functies (appartementen en kantoorruimten) die worden bediend langs dit looppad en deze helling zijn ook bereikbaar langs de zijde van het binnengebied. Omwille van de bereikbaarheid is in dit geval een afwijking op de verordening toegankelijkheid aanvaardbaar.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. Het bestaande kantoorgebouw wordt volledig ontmantelt tot de draagstructuur en uitgebreid met extra bouwlagen. De bestaande functie van kantoorgebouwen wordt gewijzigd naar een meergezinswoning met gelijkvloerse kantoorruimten. De nieuwe functie is in harmonie met de kenmerkende gemengde functies in de Generaal Lemanstraat, Karel Oomsstraat en de Doornelei.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid Ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. De dienst geeft volgende beoordeling:

“Het project voorziet in de afbraak van twee bestaande kantoorblokjes en de realisatie van een meergezinswoningencomplex waarbij aan de zijde van de Generaal Lemanstraat enkele kleine kantoorruimtes voorzien worden.

De kantoorruimtes zijn te klein om interessant te zijn. Bovendien zou een ruimere interpretatie nuttiger zijn zodat je ook een winkel, vrijberoep, dienst, ... en zelfs technische activiteiten kan voorzien. Dit past trouwens ook binnen het principe van ruimtelijke verweving van functies zoals opgenomen werd in Labo XX werk. Het huidig voorstel past hier duidelijk niet in en is voor de economische invulling procentueel veel te klein.”

De aanvraag omvat aan de zijde van de Generaal Lemanstraat 4 kantoorruimten met volgende oppervlakten 58,17 m², 118,62 m², 152,47 m² en 177, 64 m². Aan de zijde van de Doornelei worden 2 kantoorruimten voorzien met als oppervlakte 34,41 m² en 77,03 m². Sommige ruimten zijn inderdaad aan de kleine kant, maar bieden inderdaad dan de ruimte voor dienstverlening, vrije beroep of praktijkruimte horende bij een gelijkvloerse wooneenheid. De twee grootste ruimten grenzen aan elkaar en kunnen dus ook met elkaar worden verbonden indien gewenst. Dus er is voldoende variatie in het aanbod van ruimten. Naar gelang de toekomstige vraag kunnen deze ruimten worden gewijzigd. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten langs de Karel Oomsstraat. De inrit van de parking is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten (min. 4m50 nodig). Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden. Er moet daarom voldoende bufferruimte op eigen terrein voorzien worden zodat wachtende auto’s aan de inrit het fiets en voetpad niet blokkeren. De opstelplaats van de brandweer kan hier voor voldoen.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar het Agentschap Wegen en Verkeer. Het Agentschap geeft volgende beoordeling:

“Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden: De ontsluiting dient steeds te gebeuren via de weg van lagere categorie, door het ontbreken van een mobiliteitstudie is het niet mogelijk om de impact correct in te schatten. Dus ook naar de toekomst is het wenselijk om te ontsluiten via de weg van lagere categorie.”

De ontsluiting, de in- en uitrit van de ondergrondse parking, gebeurt via de Karel Oomsstraat. Deze inrit bestond al volgens de laatst vergunde toestand. Tevens is vastgesteld na controle dat Karel Oomsstraat een gemeenteweg is en geen gewestweg. In deze zin is de ontsluiting via een weg van lagere categorie, en wordt het advies weerlegt.

Fietsvoorzieningen

Voor de 118 woningen moeten er 356 fietsstalplaatsen voorzien worden:

38 appartementen met 1 slaapkamer = 38 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 76

40 appartementen met 2 slaapkamers = 40 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 120

40 appartementen met 3 slaapkamers = 40 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 160

Voor de kantoren (664.55 m²) moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25fietsstalplaatsen/100m²).

Er worden in de ondergrondse parking 303 fietsstalplaatsen voorzien en 61 bovengronds. Van de ondergrondse stalplaatsen zijn 256 echter voorzien in een ophangsysteem en 47 in een gewoon hoog laag type. Omdat niet alle types fietsen gebruik kunnen maken van dit ophangsysteem (fietsen met een bak vooraan, met kinderzitjes of met fietstassen zijn vaak te zwaar) moet de helft van het aantal fietsstalplaatsen ingericht worden als gewone fietsstalplaatsen.  Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De fietsstalplaatsen liggen ook verspreid doorheen de parking hierdoor kunnen er conflicten ontstaan tussen fietsers en auto’s. Een mogelijkheid bestaat om de fietsstalplaatsen in 1 grotere berging te voorzien zo dicht mogelijk bij de toegang. Echter is de ondergrondse parking bereikbaar vanuit verschillende trap- en liftkokers, die op zich weer meerdere appartementen bedienen. Vanuit comfort en veiligheid is het wenselijker om direct vanuit de fietsenberging naar de wooneenheid te gaan, dan eerst een parking te voet te doorkruisen naar de gewenste trap- of liftkoker.

De fietshelling is maar 1m20 breed. Fietsers kunnen elkaar dan niet kruisen. Dit moet minimum 2m breed zijn. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar Lokale politie/ verkeerspolitie. De dienst geeft volgende beoordeling:

“De verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt volgende opmerking op het voorstel tot het omvormen en uitbreiden van een kantoorgebouw naar een complex met 118 wooneenheden en 6 kantoren, het uitbreiden van een ondergrondse garage voor 163 wagens en rooien van bomen.

De toerit voor de fietsers naar de ondergrondse parking dient gescheiden te worden van het autoverkeer.”

De fietsers moeten gebruik maken van een fietshelling die naast de autohelling gelegen is. Er moet een fysieke afscheiding komen tussen beide hellingen. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk verschillende keren voorgelegd aan de welstandscommissie. Na een ongunstig advies op 9 maart 2018, een voorwaardelijk gunstig advies op 17 augustus 2018 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de welstandscommissie.

“Het project werd reeds besproken en de aanpassingen liggen voor. Het volume krijgt een afgeronde hoek, evenals de daklaag.

De volumes zijn voorzien van een duidelijke plint met royale inkomzones.

De welstandscommissie apprecieert de aanpassingen. De welstandscommissie is van mening dat de raamopeningen een kleine indruk geven, te meer door de raamindeling met bovenlicht. Voornamelijk de daklaag krijgt een te massieve uitwerking, waarbij de raamopeningen en terrassen evenwichtiger en logischer geproportioneerd kunnen worden ifv een ijlere bekroning.

Wat betreft de lagere volumes, vraagt de welstandscommissie om de kroonlijst te benadrukken ifv beëindiging volume. Voor de plint van het volume links van de afgeronde hoek (Doornelei) dient een meer evenwichtige uitwerking onderzocht te worden met grotere raamopeningen en een gepaste oplossing ter hoogte van de doorgang.

Conclusie:

Raamopeningen hoekvolume: grootte en raamindeling te onderzoeken in combinatie met borstwering

Daklaag: ijlere behandeling met evenwichtige verhouding van raamopeningen en terrassen

Lagere volumes: aandacht voor behandeling kroonlijst en uitwerking plint (royale raamopeningen)”

Langsheen de Generaal. Lemanstraat wordt het bestaande volume afgewerkt als een forse gevelwand met een monoliet karakter. Het gabarit is quasi identiek aan dat van het bestaande gebouw. Het nieuwbouwgedeelte wordt afzonderlijk beschouwd, zoals in gabarit als in gevelarchitectuur.

In de meer kleinschalige woonstraat Doornelei wordt de aanvraag verkleind: het bestaande gebouw wordt verlaagd tot 5 bouwlagen, terwijl ook de nieuwbouw slechts 4 bouwlagen telt. Zo blijft dit in lijn met de bestaande woonhuizen aan dezelfde straatzijde.

Het bestaande volume in de Karel Oomsstraat ligt niet op de rooilijn. Het bestaande mansardedak van dit gebouw wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag, Er wordt een terugliggende daklaag toegevoegd. Het advies werd dus opgevolgd en op 31 augustus 2018 werd een gunstig verslag gegeven.

Visueel-vormelijke elementen

De volumes onderscheiden zich door hun gevelarchitectuur en materiaalgebruik tot afzonderlijke gebouwen.

Beide nieuwbouwvolumes (Generaal Lemanstraat & Doornelei) maken naast hun eigen gabarit ook gebruik van een strakke gevelopbouw, versterkt door een gevelbekleding in vlakke lichtkleurige natuursteen.

Het bestaande gebouw op de hoek wordt structureel aangepakt. Een forse plint in natuursteen, lichtkleurig gevelmetselwerk voorzien van lijsten, een opengewerkte 2-laagse dakopbouw en een afgeronde hoek geven dit gebouw vorm. Het gebouw vormt een stevig gebouw in de straatwand tegen de drukke straat.

Het bestaande gebouw aan de Karel Oomsstraat, in tweede orde achter de hoogstammige loofbomen, blijft ook na de ingrijpende wijzigingen bescheiden van aanblik. De combinatie van nieuwe terrassen, raampartijen en volumesprongen leidt tot een sympathieke ingreep.

Het onderscheid in kleurstelling van de verschillende toegepaste gevelstenen blijft beperkt omwille van de verschillende volumes.

Het resultaat is een homogene verzameling van gebouwen met een eigen karakter.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de Stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie. De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de stedenbouwkundige vergunning worden opgelegd.

De dienst geeft volgende beoordeling:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is groter dan 3000 m² (nl. 4286 m²) en de ingrepen groter dan 1000 m² waardoor volgens het Onroerend erfgoeddecreet een archeologienota verplicht is (art. 5.4.1).

Omvormen en uitbreiden naar een gebouw met 118 wooneenheden en kantoren, uitbreiden van ondergrondse garage.

De verplichte archeologienota werd op 20/08/2018 ingediend door het projectbureau ABO, en bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 27/08/2018. Het programma van maatregelen geeft het terrein vrij voor verder archeologisch onderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/8412 )

Volgende voorwaarden worden geformuleerd:

De bouwheer laat werfcontroles door de archeologen van de stad Antwerpen,

De bouwheer meldt toevalsvondsten volgens de bepalingen die vastgelegd zijn in het Onroerenderfgoeddecreet (2013), artikel 5.1.4.

De bouwheer verwittigd twee weken voorafgaand aan de werken de archeologische dienst van de stad Antwerpen (archeologie@stad.antwerpen.be) en nodigt de stadsdienst uit voor de startvergadering.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid Stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen. De dienst geeft volgende beoordeling:

“In navolging van artikel 17 van de Antwerpse bouwcode geeft de groendienst negatief advies op dit ontwerp. Het ontwerp moet volledig herbekeken worden. De groendienst kan niet akkoord gaan dat de meest waardevolle monumentale hoogstammige bomen (plantaan, 2x beuk, esdoorn en linde), die beeldbepalend zijn zowel zijde Karel Oomstraat als Generaal Lemanstraat hiervoor gerooid moeten worden. Het ontwerp moet vertrekken vanuit het behoud van deze bomen.”

Er worden een zevental bomen uitgedaan omwille dat deze zich in de bouwzone bevinden. 1 boom wordt uitgedaan omwille dat deze in de opstelplaats voor de brandweerwagens staat. Het merendeel van de bomen blijven bewaard. Dit toont aan dat bij de opmaak van het ontwerp rekening gehouden is met de veiligheid van het gebouw en omgeving en met het behoud van zoveel mogelijk bomen. Omwille van deze argumentatie wordt het advies weerlegt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      voor de aanvang der werken een aanvraag ‘Toelating inname openbaar domein en plaatsen van werfsignalisatie’ indienen, dit kan via: https://www.ondernemeninantwerpen.be/toelating-om-werfsignalisatie-te-plaatsen ;

3.      de exploitant dient steeds alle maatregelen te voorzien om stofhinder te voorkomen;

4.      de exploitant dient steeds alle maatregelen te voorzien om lawaaihinder te voorkomen;

5.      de exploitant dient steeds alle maatregelen te voorzien om verzakkingen te voorkomen;

6.      conform artikel 27 van de verordering toegankelijkheid, 7 voorbehouden parkeerplaatsen voorzien;

7.      een centrale ruimte voor warmteproductie voorzien van 37 m², conform artikel 37 van de bouwcode;

8.      een lichtensysteem voorzien aan de inrit van de parking zodat er zonder problemen in en uit de ondergrondse parking kan worden gereden;

9.      de helling van de fietsers is te smal, deze moet minimum 2m zijn. De helling moet ook fysiek afgescheiden worden van de autohelling om conflicten  tegen te gaan;

10.  de helft (182 plaatsen) van het nodige fietsstalplaatsen inrichten als gewone fietsstalplaatsen, conform artikel 29 van de bouwcode;

11.  gezien de oppervlakte van het niveau -1 dient er op dit niveau indoordekking aanwezig te zijn, conform het advies van FOD Binnenlandse Zaken – ASTRID veiligheidscommissie;

12.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

13.  volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          de bouwheer laat werfcontroles door de archeologen van de stad Antwerpen;

-          de bouwheer meldt toevalsvondsten volgens de bepalingen die vastgelegd zijn in het Onroerend erfgoeddecreet (2013), artikel 5.1.4.;

-          de bouwheer verwittigd twee weken voorafgaand aan de werken de archeologische dienst van de stad Antwerpen (archeologie@stad.antwerpen.be ) en nodigt de stadsdienst uit voor de startvergadering. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Artikel 4.2.20 §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordering van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Foutief openbaar onderzoek: Het dossier kon slechts gedeeltelijk worden ingekeken en dit op zeer beperkte tijdstippen. Het dossier was enkel digitaal raadpleegbaar tijdens de openingsuren van de loketten.

Beoordeling: Het dossier is zoals wettelijk vastgelegd ter inzage gelegd gedurende de openingstijden van het loket in de stad Antwerpen. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Verdwijnen groen: Er wordt bezwaar ingediend tegen het verdwijnen van enkele grote volwaardige bomen, waaronder een plataan. Er verdwijnt een groene long in een sterk vervuild leefgebied. Het verdwijnen van de plataan aan de Karel Oomsstraat is niet wenselijk vanuit het behoud van een visueel groen rustpunt in straat.

Beoordeling: Er worden een zevental bomen uitgedaan omwille dat deze zich in de bouwzone bevinden. 1 boom wordt uitgedaan omwille dat deze in de opstelplaats voor de brandweerwagens staat. Het merendeel van de bomen blijven bewaard. Dit toont aan dat bij de opmaak van het ontwerp maximaal rekening gehouden is met de veiligheid van het gebouw en omgeving en met het behoud van zoveel mogelijk bomen. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Kwaliteit ontwerp: Omwille van het snel rendement wordt er geen rekening gehouden met de woonkwaliteit van de bewoners. Er wordt een groter aantal parkeerplaatsen aangeboden dan nodig. Sommige slaapkamers van wooneenheden aan de zijde van de Generaal Lemanstraat grenzen aan de straatzijde. Een straat die bekend staat om zijn verkeersdrukte en slechte lucht.

Beoordeling: Het aanbod en de aanlag van de parkeerplaatsen voldoen aan de bouwcode. Aangezien terrassen aan de straatzijde niet kenmerkend zijn in de Generaal Lemanstraat worden deze aan het binnenplein voorzien. De aanvrager heeft er voor gekozen om de leefruimten/woonkamer aan deze terrassen te voorzien, waardoor inderdaad de slaapkamers aan de straatzijde komen te liggen. Echter voldoen deze wooneenheden aan de bouwcode en zijn ze dus stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het klopt dat de Generaal Lemanstraat een drukke straat is met een slechte luchtkwaliteit, doch mag dit geen hypotheek leggen op de ontwikkeling van de site. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Historische waarde: De aanvraag houdt geen rekening met de historische waarde van de omgeving. Rondom de aanvraag komen meerdere waardevolle/beschermde gebouwen voor. Het project staat vlakbij een beschermd park waar het vermoedelijk ooit deel van uitmaakte. De aanvraag voor een gebouw op een dergelijke waardevolle plek zou in principe moeten uitgaan van respect voor en behoud van deze waardevolle elementen. De aanvraag dat nu voorligt doet net het omgekeerde.

Beoordeling: Het bezwaar is een aanname, zonder enige onderbouwing. Op geen enkele wijze wordt aangetoond waardoor de historische waarde wordt aangetast. Daarenboven is de site geheel onderkelderd en staat er nu een postmodern kantoorgebouw op. Omwille van het ontbreken van gegevens is het bezwaar ongegrond.

5.      Andere projecten in de omgeving: De aanvraag houdt geen rekening met andere grote toekomstige en gerealiseerde projecten in de omgeving. Deze projecten hebben samen een enorme impact op de buurt.

Beoordeling: Stedenbouw is een dynamisch proces, waar continu overal wordt gebouwd en verbouwd. Ieder ontwerp anticipeert binnen het mogelijke en realistische op zijn gebouwde omgeving. Het klopt dat deze projecten een impact hebben op de omgeving. Echter wordt in het bezwaar niet aangehaald wat deze impact is noch wat de zekerheid is dat deze projecten in deze vorm ook zullen worden gerealiseerd. Het bezwaar is ongegrond.

6.      MER-rapport: De vraag stelt zich zelfs of er geen project MER vereist is mede gelet op de afname van het groen en de toename van het verkeer.

Beoordeling: Bij de aanvraag is wel degelijk een MER-toetsing gebeurt. Het bezwaar is ongegrond.

7.      Verkeersdrukte: De buurt staat al bekend om zijn enorme verkeersdrukte, zeker door de nabije recent geopende supermarkt. In de omgeving staan er nog grote projecten in de steigers die nog meer verkeer gaan aantrekken. De korte opeenvolging van verkeerslichten in de omliggende straten laat weinig marge toe en zwaar werfverkeer kan die kwetsbare situatie ernstig verstoren. Werven zorgen bovendien voor bijkomende hinder: (half)afgesloten en versperde straten door zwaar laad- en losverkeer, bouwkranen,…

Beoordeling: De aanvraag betreft een verbouwing van een kantoorgebouw naar een woonproject. In principe neemt de verkeersdrukte af. Destijds was de site berekend op een kantoorgebouw, nu op woningen. Het bezwaar is ongegrond.

Op het inplantingsplan is geen strook aangeduid waar de werfzone wordt voorzien. In dit kader dient er een aanvraag ‘Toelating inname openbaar domein en plaatsen van werfsignalisatie’ te gebeuren zodat de hinder door werfverkeer en afgesloten straten wordt beperkt. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

8.      Parkeerproblematiek: De aanvraag bevat onvoldoende parkeerplaatsen voor de woningen en burelen. Klanten van aanpalende handelszaken hebben nu al een probleem om parkeerplaatsen te vinden.

Beoordeling: De aanvraag genereert geen bijkomende parkeerbehoefte. Tevens voorziet de aanvraag 163 parkeerplaatsen, waar er maar 155 nodig zijn. Er worden dus meer plaatsen aangeboden dan nodig, wat een verbetering is naar de omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

9.      Waardevermindering: Het weids open uitzicht en de rustige privacy zijn momenteel grote troeven van de appartementen in gebouw Karel Oomsstraat 1-11. Door de geplande uitbreiding en ophoging van het project tot dicht tegen het bestaande flatgebouw wordt dit gedeeltelijk ontnomen. De aantrekkelijkheid, eventueel toekomstige verkoopbaarheid en financiële waarde daalt daarmee onmiskenbaar.

Beoordeling: Het bezwaar is een veronderstelling, een aanname, zonder enige onderbouwing. Het bezwaar is ongegrond.

10.  Privacy:De uitbreiding van de bestaande structuur (verhoging enerzijds en verbreding tot tegen de bestaande gebouwen anderzijds) zorgt ervoor dat de terrassen van de aanvraag en het gebouw in de Karel Oomsstraat 1-11 zeer dicht bij elkaar komen. Ze komen tegenover elkaar te liggen met wederzijdse inkijk tot gevolg. Boven en onder elkaar liggende terrassen bieden daarentegen wel de nodig privacy. De verhoging van een van de bestaande structuren zal er ook voor zorgen dat een deel van de bewoners aan de zuidkant van gebouw Karel Oomsstraat 1-11 een deel van hun uitzicht en privacy verliezen. Het gebouw moet een kantoorgebouw blijven.

Beoordeling: Het terras op de derde verdieping bevindt zich op de perceelsgrens en ca. 1,7 m lager dan de dakrand van het aanpalende gebouw Karel Oomsstraat 1/11. Met andere woorden, de aanvrager zal eerder hinder (inzicht) ondervinden dan de aanpalende.

Het terras op de vierde verdieping bevindt zich op ca. 1,5 m boven de dakrand, op ca. 5 m van de perceelsgrens en ca. 9 m van het dichtstbijzijnde terras van de aanpalende. Het terras op de vijfde verdieping bevindt zich op 10 m van de perceelsgrens, waardoor dus geen privacyhinder ontstaat. Deze afstanden zijn in een stedelijk context voorkomend en ruimtelijk aanvaardbaar. Er kan dus enige hinder ontstaan, maar niet meer dan in stedelijke omgeving aanvaardbaar is. Het bezwaar is ongegrond.

11.  Werfoverlast: Tijdens de periode van de afbraak en de bouw van de aanvraag, zal er stof- en lawaaihinder ontstaan in de omgeving. Door de wind zal er stofhinder worden veroorzaakt bij de aanpalende woningen. En door de ingesloten structuur van het binnengebied zal het geluid worden weerkaatst tussen de gebouwen en worden versterkt. Dat wordt nu al geïllustreerd door geluidsoverlast aan de kant van de Generaal Lemanstraat. Het dieper uitgraven van de parking zal voor verzakking zorgen in de nabijheid.

Beoordeling: Zowel bij een afbraak als de bouw zal er inderdaad stof- en lawaaihinder ontstaan. Tijdens lange periodes van droogte gecombineerd met wind kan stofhinder optreden. De bouwheer of diens aannemer dient steeds alle maatregelen te voorzien om stofhinder te voorkomen. Grondwerken houden inderdaad risico’s in, daarom moet de aanvrager alle maatregelen voorzien om verzakkingen te voorkomen. Het voorkomen van lawaaihinder moet ook te allen tijde worden voorkomen. Al deze zaken worden meegenomen naar de voorwaarden. Het bezwaar is gegrond.

12.  Schaduwhinder, blinde muur: Uit de plannen kan worden opgemaakt dat de bouwhoogte van de nieuwbouw aan de Generaal Lemansstraat. enkele meters boven de sokkel van het aanpalende appartementsgebouw (Karel Oomsstraat 1/11) uitkomt. Omwille van de oriëntatie van de aanvraag, krijgen enkele aanpalende bewoners van de laagste verdiepingen een blinde muur op slechts enkele meters van hun appartement. Door deze omvang van de aanvraag zorgt dit voor schaduwhinder en verlies aan zonlicht.

Beoordeling: De aanvraag ligt inderdaad ten zuiden van de Karel Oomsstraat 1/11 en komt op de perceelsgrens ca. 2,7 m boven de kroonlijst van het gebouw uit. Deze hoogte ligt op ca. 3,5 m van het dichtstbijzijnde terras of leefruimten van de aanpalende. Deze valt binnen de 45°-regel, is niet hoger dan een reguliere tuinmuur en is dus ruimtelijk aanvaardbaar. Net omwille van geen hoge blinde gevels te creëren naar de aanpalende wordt gewerkt met set-back. De eerst volgende gevel bevindt zich op ca. 7,2 m van het gebouw. Er zal enige schaduwhinder worden ondervonden, echter is enkel rond de middag en dus beperkt in tijd. Het bezwaar is ongegrond.