2018_CBS_06849 - Omgevingsvergunning - OMV_2018056995. Mechelsesteenweg 105. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing aan de voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
  • artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: 

er werd een toegang tot het plat dak voorzien op bovenste verdieping, toch is het onduidelijk of het dak gebruikt wordt als buitenruimte. Er werd geen inrichtingsplan van het dak aan de aanvraag toegevoegd waaruit blijkt wat de functie of inrichting zal zijn.  Voor de bijkomende woonentiteit ontbreekt dus een buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er ontbreken fietsstalplaatsen voor de extra woonentiteit en het gelijkvloers kantoor;

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 28. Er wordt geen buitenruimte voorzien voor de bijkomende woongelegenheid. Aangezien kwalitatieve buitenruimte een zeer grote meerwaarde betekent voor een woning, kan niet afgeweken worden van dit artikel. In voorwaarde wordt opgelegd om een toegankelijke buitenruimte te voorzien op het bovenste dakvlak.

Functionele inpasbaarheid

Voor het regulariseren van de kantoorruimte op het gelijkvloers (voorheen vergund als winkelruimte) werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie’.  Zij geven volgend advies:  “Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Mechelsesteenweg. Functiewijzigingen binnen publiek-toegankelijke functies (kantoren, winkel, reca) zijn gunstig te beoordelen indien zij de commerciële mix positief beïnvloeden.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de dienst Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

Voor het kantoor moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.61 x 1.25 = 2)”

Om een goed intern ruimtegebruik te garanderen, wordt een afwijking toegestaan op artikel 29 van de bouwcode dat oplegt om fietsplaatsen te voorzien voor de bijkomende woning. Deze uitzonderlijke afwijking kan gemotiveerd worden omdat verdere aanpassingen aan de interne circulatie niet wenselijk zijn in functie van het maximaal behoud van de erfgoedwaarde van het gebouw. In voorwaarde wordt wel opgelegd om minstens twee fietsstalplaatsen te voorzien voor de gebruikers van het gelijkvloers kantoor.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume.

Door de toevoeging van één extra appartement wordt de draagkracht van het perceel, noch die van de omgeving overschreden.

Cultuurhistorische en visueel-vormelijke aspecten

Vermits het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed werd advies gegeven door de stedelijke dienst monumentenzorg:

“Inleiding

Het pand betreft een traditionele burgerhuis in eclectische stijl. Het pand werd gebouwd in opdracht van juffrouw Jeanne Janssens en Léon Geurts, naar een ontwerp door de aannemer Em. Suetens uit 1909.

Met een gevelbreedte van twee ongelijke traveeën, telt de rijwoning vier bouwlagen onder een plat dak. De lijstgevel onderscheidt zich door een rijk geornamenteerd parement uit witte natuursteen, waarvan het decor is ontleend aan de Lodewijk XVI-stijl. Asymmetrisch opzet, legt de compositie de klemtoon op het brede zijrisaliet, gemarkeerd door geblokte en hogerop kolossale pilasters, een driezijdige erker, en op de hoofdverdiepingen een Serliaans drielicht met Ionische zuiltjes en een smeedijzeren balkon. Zuiltjes en pilasters met composite kapiteel, een borstwering van entrelacs en entablementen versieren de eerste verdieping, driehoekige frontons en guirlandes de tweede; de gevel wordt beëindigd door een zwaar hoofdgestel met stafwerkfries, en een gekorniste kroonlijst op consoles. Oorspronkelijk geopend door een korfboogdrielicht en -portaal, is de lage begane grond verbouwd tot winkelpui; het houten schrijnwerk van de bovenvensters bleef behouden.

De plattegrond beantwoordt aan de typologie van de bel-etagewoning, over de volledige breedte opgedeeld door de centraal ingeplante traphal met bovenlicht. Volgens de bouwplannen bood de begane grond ruimte aan de spreekkamer, de vestiaire en de keuken. Zoals gebruikelijk namen salon en eetkamer de bel-etage in, de privé- en slaapvertrekken de hogere verdiepingen.

Het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed sinds 14/09/2009.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen.

Deze informatie ontbreekt. Er werden een aantal foto’s toegevoegd aan het dossier. Deze bevatten echter geen informatie over de bestaande toestand voor de verbouwingen.

Het pand is beeldbepalend in deze omgeving door zijn volume, de schaal, de korrel en de architectuur. 

Beoordeling

De bouwaanvraagplannen van 1909 tonen een traphal die van op de gelijkvloerse verdieping volledig tot boven doorloopt. Door het verbouwen van het gelijkvloers naar handelsruimte in 1962 werd de aanzet van de trap en traphal reeds gewijzigd.

Op basis van archiefstukken en de aangeleverde informatie uit de aanvraag is het niet duidelijk wanneer het overige deel van de trap werd gewijzigd. De erfgoedwaarde van de trap en traphal  werd al aangetast door de gedeeltelijke wijziging in  1962, waardoor het wijzigen van de volledige traphal aanvaardbaar is. De traphal deelde de woning al niet meer op over de volledige perceelsbreedte vertrekkend vanaf het gelijkvloers waardoor de typologie van deze vroeg 20e eeuwse bel-étagewoning reeds verstoord is.

Op basis van de bijkomend aangeleverde foto’s is wel te zien dat er nog waardevolle interieurelementen aanwezig zijn (koepel, schouwen, lambrisering,… dit is geen limitatieve opsomming), deze dient volledig bewaard te blijven. De achtergevel bestaat uit baksteenmetselwerk en is nog gaaf bewaard. Deze dient dan ook bewaard te blijven en mag niet afgewerkt worden met een pleisterlaag.

Het buitenschrijnwerk in de voorgevel vanaf de eerste verdieping is eveneens nog bewaard. Indien dit zou vervangen worden moeten er eerst typedetails worden voorgelegd aan de dienst monumentenzorg voor de plaatsing.

Advies

De waardevolle interieurelementen (lambrisering, lijstwerk, schouwen,… dit is geen limitatieve lijst) die nog aanwezig zijn op de verdiepingen moeten maximaal behouden blijven.

De achtergevel in rode baksteen dient bewaard te blijven.

Het buitenschrijnwerk in de voorgevel dient indien dit vervangen wordt, vervangen te worden door houten schrijnwerk naar bestaand model, de profilering en detaillering dient voor plaatsing te worden voorgelegd aan de dienst monumentenzorg.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst monumentenzorg integraal bijgetreden en opgenomen als voorwaarden bij de vergunning. Het herstel van het schrijnwerk in oorspronkelijke staat vormt een verbetering voor het straatbeeld en de uitstraling van het pand zelf.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inrichting van het aangevraagde project voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een toegankelijke buitenruimte te voorzien op het bovenste dakvlak;
3. twee fietsstalplaatsen te voorzien op het gelijkvloers conform de afmetingen van de bouwcode;
4. de waardevolle interieurelementen (lambrisering, lijstwerk, schouwen,… dit is geen limitatieve lijst) die nog aanwezig zijn op de verdiepingen moeten maximaal behouden blijven;
5. de achtergevel in rode baksteen dient bewaard te blijven;
6. het buitenschrijnwerk in de voorgevel dient indien dit vervangen wordt, vervangen te worden door houten schrijnwerk naar bestaand model, de profilering en detaillering dient voor plaatsing te worden voorgelegd aan de dienst monumentenzorg;
7. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 24 september 1909: vergunning ( 1909#1528) voor het bouwen van een huis met bijzondere goot;
• 03 juni 1910: vergunning (1910#958) voor het bouwen van een kantoor in de tuin; 
• 18 maart 1913: vergunning (1913#3153)  voor het bouwen van een washuis met verdieping;
• 30 september 1927: vergunning (1927#27885) voor gevelveranderingen;
• 10 oktober 1935: vergunning (18#3678) voor binnenveranderingen;
• 23 november 1962: vergunning (18#44573) voor een verbouwing; 
• 12 mei 2017: opname in register in vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning (AN2/G8V/201694) voor een handelshuis  (gelijkvloers) met twee woonentiteiten (verdiepingen). 

Laatst vergunde toestand

• inventarispand in eclectische stijl bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak;
• oorspronkelijk gebouwd als eengezinswoning met praktijkruimte op het gelijkvloers; 
• daarna verschillende keren verbouwd en gewijzigd van functie; 
• laatst als vergund geacht opgenomen in het vergunningenregister:
  • gelijkvloers voorzien van handelsruimte;
  • op  de verdiepingen twee erkende woonentiteiten;
• op het gelijkvloers is slechts een kleine koer (15m²) aanwezig tussen het hoofd- en achtergebouw (werkatelier);
• de gelijkvloerse pui werd gewijzigd en vervangen door vitrine. 

Bestaande toestand

• het gelijkvloers is in gebruik als kantoorruimte met bergruimte in het achterhuis;
• op verdieping 1 en 2 werd telkens een één-slaapkamerappartement ingericht;
• op verdiepingen 3 en zolder werd een duplex voorzien met 3 slaapkamers;
• de voorgevel en het bebouwde grondoppervlak zijn conform laatste vergunning. 

Inhoud van de aanvraag

• regulariseren van het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van twee naar drie; 
• wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar kantoor;
• wijzigen van de functie van het achterhuis van atelier bij handel naar berging bij kantoor;
• doorvoeren van enkele interne wijzigingen op het gelijkvloers:
  • het plaatsen van een muur in de gemeenschappelijke hal met inkomsas;
  • wijzigen van de verticale circulatie, door onder andere het verwijderen van de monumentale trappenhal.