2018_CBS_10537 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - vzw City Pirates. Terlindenhofstraat 211, district Merksem. Minnelijke beëindiging erfpacht. Afsluiten nieuwe erfpacht. Overeenkomst. Ondertekening - Goedkeuring

Aanrekenen aan de vzw Koninklijke Sporting Club City Pirates, met zetel te 2170 Merksem, Terlindenhofstraat 211, met ondernemingsnummer BE 0406 471 570.

In de financiële tabel wordt er van uitgegaan dat de overeenkomst in de loop van de maand februari door alle partijen zal zijn ondertekend en de erfpacht dus zal ingaan op 1 maart 2019..

Het gemeentedecreet bepaalt in artikel 43 §2, 12° dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen, behoudens voor zover de verrichting nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen of behoudens de bepaling van artikel 57, § 3, 8°, c).

Beheer stedelijk bedrijfsvastgoed

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.  

Op 15 december 2017 (jaarnummer 11020) besliste het college om de vastgoedcompetenties en -beheer van groep stad Antwerpen zoveel mogelijk te centraliseren bij AG VESPA. 

Erfpacht

Sinds 1 oktober 1995 had de stad Antwerpen een concessieovereenkomst met Koninklijke Merksem-Antwerpen-Noord Sporting Club (KMANSK) (heden Koninklijke Sporting Club City Pirates vzw, in dit besluit verder afgekort als "City Pirates" of "de erfpachter")  voor het Jef Mermansstadion aan de Terlindenhofstraat 211 te Merksem.

Op 24 september 2012  keurde de gemeenteraad (jaarnummer 906) de onderhandse erfpachtovereenkomst goed met City Pirates voor de sportinfrastructuur gelegen te Merksem, Terlindenhofstraat 211 en op het kadaster gekend onder Antwerpen, 40e afdeling, sectie C, perceelnummer 166 S/deel.

Met City Pirates werd deze erfpachtovereenkomst afgesloten omdat de vereniging verschillende grote investeringswerken uitvoerde (onder andere de bouw van nieuwe kleedkamers, verbouwen van de kantine, oprichting van een multifunctionele ruimte, herstelling van het dak en de zitjes van de kleine tribune, ...) voor een bedrag van circa 400.000,00 euro. Bij een gewone concessieovereenkomst heeft de concessiehouder geen zakelijk recht op de in concessie gegeven grond en kunnen de investeringswerken niet mee in de balans van de vereniging worden opgenomen.

De erfpachtovereenkomst werd afgesloten voor een periode van 30 jaar en werd ondertekend op 20 november 2013 om in te gaan op 1 december 2013 aan een huidige vergoeding van 5.727,57 euro.

Op 27 juni 2016 keurde de gemeenteraad (jaarnummer 424) het addendum aan de erfpachtovereenkomst goed. In de oorspronkelijke erfpacht ontbraken bepaalde perceelnummers met name perceel 166 T en een deel van perceel 172 N 6. Deze leemte werd ontdekt naar aanleiding van de opmaak van een opmetingsplan in het kader van het verlijden van de authentieke akte.

De aangestelde notaris wijst ook op het belang van een juiste omschrijving van het voorwerp van de overeenkomst: het is belangrijk het statuut van de door de club opgerichte constructies duidelijk te omschrijven wat volgens de aangestelde notaris in de lopende onderhandse erfpacht onvoldoende gebeurde.

De overeenkomst die voorligt, vervangt de vroegere erfpacht en het daarbijhorend addendum en houdt rekening met de opmerkingen van de aangestelde notaris en de landmeter. Hieronder zijn de voornaamste voorwaarden van de verbeterde erfpachtovereenkomst weergegeven.

De vergoeding werd bepaald op basis van de tarieven opgenomen in het sportconcessiereglement.

De totale oppervlakte van het terrein waarop de sportinfrastructuur is ingericht is niet bepalend voor het bedrag van de vergoeding. Bepalend zijn wel de oppervlaktes waarop de verschillende onderdelen van deze infrastructuur zijn opgericht en of deze infrastructuur werd opgericht door de stad  Antwerpen dan wel door de erfpachter. Voor infrastructuur opgericht door de stad Antwerpen is de erfpachter een vergoeding van 3,00 euro/m² ingenomen grondoppervlakte/jaar verschuldigd, voor infrastructuur die de erfpachter oprichtte is hij 0,03 euro/m² ingenomen grondoppervlakte/jaar veschuldigd.

De aangerekende vergoeding is lager dan die in de oorspronkelijke erfpacht omdat de berekening van die vergoeding was gebeurd op basis van foutieve oppervlaktes van infrastructuur die door de stad Antwerpen of de erfpachter zijn opgericht  en/of een foutieve toewijzing van de eigendom van deze infrastructuur.

De onderhandse erfpacht was afgesloten voor 30 jaar en loopt al vijf jaar. De duur van de nieuwe erfpacht houdt rekening met deze al verlopen termijn en bedraagt 27 jaar, wat de wettelijke minimumtermijn is voor een erfpacht. 

De juiste oppervlakte van het terrein dat in erfpacht wordt gegeven wordt bepaald op basis van het op te maken opmetingsplan dat ter prekadastratie wordt aangeboden.

Voorwerp

Voorwerp van de erfpacht is een onroerend goed met een oppervlakte van ongeveer 16.395 m² gelegen te 2170 Merksem, Terlindenhofstraat 211, gekend op het kadaster onder Antwerpen, 40ste afdeling, sectie C, perceel nummers 166S, 166T en 172N6/deel.

Het onroerend goed bestaat uit een grond met volgende door de stad Antwerpen opgerichte of aangelegde sportinfrastructuur:

• een groot kunstgrasveld met een oppervlakte van 6.000 m² met ballenvangers, verlichting, dug-out en verharding;
• twee kleine kunstgrasvelden met een oppervlakte van 875 m² elk met ballenvangers, verlichting, dug-out en verharding;
• één tribune met berging.

De erfpachter richtte op de grond volgende sportinfrastructuur op:

• een administratief gebouw met opslagruimte en een multifunctionele ruimte;
• 10 kleedkamers met sanitair;
• een cafetaria;
• twee ticketbalies;
• een tuinhuis;
• één grote tribune zijde Terlindenhofstraat.

De erfpachter is tijdens de duur van de erfpacht eigenaar van deze en van de nog op te richten infrastructuur. De stad Antwerpen doet voor de duur van de erfpacht afstand van haar recht van natrekking. De infrastructuur die door de stad Antwerpen werd opgericht is geen eigendom van de erfpachter tijdens de duur van de erfpacht.

Bestemming

• Het goed wordt in erfpacht gegeven voor de uitbating van een voetbalcomplex;
• het is de erfpachter toegelaten occasioneel activiteiten te organiseren in het complex die niet in het verlengde liggen van de sportactiviteiten, met voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming van de stad Antwerpen;
• de cafetaria zal worden uitgebaat op niet-commerciële basis;
• bij de aanvang van de exploitatie op commerciële basis is de erfpachter voor de cafetaria een marktconforme vergoeding verschuldigd, die door de stad Antwerpen op dat ogenblik wordt vastgesteld; 
• de erfpachter is verplicht om andere partners gebruik te laten maken van het kunstgrasveld op alle mogelijke vrije uren;
• de erfpachter verklaart dat de stedelijke sportdienst jaarlijks vijf dagen kosteloos gebruik mag maken van de in erfpacht verleende sportinfrastructuur, mits voorafgaand overleg en met inachtname van de agenda en competitie van de erfpachter.

Duur

• Het recht van erfpacht wordt afgesloten voor een periode van 27 jaar. Het recht van erfpacht gaat in op de eerste van de maand volgend op de maand van de ondertekening van deze overeenkomst en eindigt van rechtswege na 27 jaar zonder dat stilzwijgende verlenging kan worden ingeroepen;
• de erfpachter heeft een voorkeurrecht op verlenging indien de stad Antwerpen bij het verstrijken van bovenvermelde termijn na afloop van deze periode het goed voor gelijkaardige doeleinden in erfpacht wenst te (blijven) geven.

Vergoeding

De erfpachter is een jaarlijkse vergoeding verschuldigd van 5.884,67 euro (geïndexeerd), (de marktconforme vergoeding bedraagt 20.070,00 euro per jaar).

Onderhoud en herstellingen, lasten en kosten

• De erfpachter staat in voor alle onderhoud en herstellingen, niets uitgezonderd, zowel wat de infrastructuur, eigendom van de stad Antwerpen, betreft als wat de constructies die zijn eigendom zijn betreft;
• hij staat ook in voor alle lasten en kosten die verband houden met het gebruik en het genot van het goed;
• de kosten van de notariële akte zijn ten laste van de erfpachter.

Gelet op het feit dat partijen akkoord gaan met een integrale vervanging van de onderhands lopende erfpachtovereenkomst van 20 november 2013, betekent dit een minnelijke beëindiging van de onderhandse erfpacht in voorliggende nieuwe erfpachtovereenkomst.