2018_CBS_11234 - Omgevingsvergunning - OMV_2018124454. Florastraat 92-94. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/07/1990: vergunning (179#9511) voor het verbouwen en uitbreiden apotheek.

Laatst vergunde toestand

-          handelshuis bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak;

-          tegen de linker perceelgrens is er een uitbouw voorzien over twee bouwlagen onder schuin dak;

-          tussen beide volumes bevindt zich een traptoren met puntdak;

-          tegen de achterste perceelgrens is er een bouwvolume over één bouwlaag onder plat dak voorzien;

-          tegen de rechter perceelgrens is er een garage onder plat dak ingericht.

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand wijkt af op de plannen van 1990 met betrekking tot de functiewijziging van de gelijkvloerse handelsruimte naar wonen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de garage en het volume tegen de achterste perceelgrens en de gelijkvloerse achterbouw aansluitend op het hoofdvolume;

-          het herinrichten van het handelspand als eengezinswoning met gemeenschappelijke tuin en terras waarbij het hoofdvolume grotendeels behouden blijft;

-          de gelijkvloerse wit geschilderde gevel wordt voorzien van nieuw wit aluminium buitenschrijnwerk aangepast aan de nieuwe interne indeling;

-          verlagen van de scheimuur ter hoogte van de linker perceelgrens;

-          bouwen van een nieuwbouw eengezinswoning tegen de rechter perceelgrens bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak  met een kroonlijsthoogte van 13,30 meter en een bouwdiepte van 13 meter;

-          op het gelijkvloers is er een garage met fietsenberging ingericht;

-          de gevel wordt uitgevoerd in een lichtgrijze gevelsteen gedragen door een wit aluminium plint, voorzien van geanodiseerd aluminium buitenschrijnwerk;

-          het dak boven de inkom van de rechter woning wordt afgewerkt als groendak;

-          beide woningen beschikken over een gemeenschappelijke tuin van 68 m² en een terras van respectievelijk 8 en 15 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 43 Septische putten: de linker woning is niet aangesloten op de nieuwe septische put.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Florastraat wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen. Het omvormen van het handelshuis naar een eengezinswoning en de nieuwbouw van een eengezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bestaande woning bevindt zich aan de linker zijde van het perceel. De pand werd opgetrokken in de periode 1875 – 1899 en heeft een aparte bouwstijl. Het werd naar rechts georiënteerd op het perceel zodat het zonlicht maximaal kon benut worden in de woning. De kroonlijsthoogte van 7,15 m is niet kenmerkend in het straatbeeld.

Het nieuwbouwvolume sluit met een kroonlijsthoogte van 13,35 m aan bij de rechts aanpalende. Naar de bestaande woning links wordt de kroonlijst verlaagd tot 4,84m waardoor niet wordt aangesloten met de links aanpalende. Deze verlaagde kroonlijst, over een breedte van 2,8 m, creëert een opening in het straatbeeld waar gesloten bebouwing kenmerkend is. Het creëren van deze opening heeft echter ook voordelen. De nieuwbouwwoning krijgt daardoor op de verdiepingen een breedte van 5,5 m, waarmee verwezen wordt naar de gelijkaardige breedte van de woningen rechts en beter aansluit bij het straatbeeld. De bestaande raamopening op de eerste verdieping van de linkse woning blijft voorzien van voldoende zicht en de verlaging zorgt voor direct zonlicht in de tuin.

De nieuwbouwwoning benut de volledige perceelsdiepte van 15,76 m op de begane grond. Op de verdiepingen bedraagt de bouwdiepte 13 m. Tegen de achterste perceelsgrens wordt de bestaande, door brand vernielde, bebouwing afgebroken. Voor de linkse woning wordt de bouwdiepte op de begane grond teruggebracht tot 13 m. De bovenliggende verdiepingen blijven ongewijzigd. De scheidingsmuren rondom het perceel worden niet gewijzigd.

De woningen worden georganiseerd rond een gemeenschappelijke tuin met een oppervlakte van 81 m² wat een meerwaarde betekent voor het gebruiksgenot van de bewoners en brengt noodzakelijk licht, lucht en groen in het project.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een gevelafwerking in baksteen en bepleistering. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt grijze gevelsteen voorgesteld. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium. Boven de ramen worden de lateien in zichtbeton uitgevoerd.  De bestaande baksteen woning blijft ongewijzigd. De materialen van de gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

De woningen in de Florastraat worden merendeels uitgevoerd met een kroonlijst. Voor een betere aansluiting met de context zal het toevoegen van een kroonlijst als voorwaarde toegevoegd worden aan de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      een septische put te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode ;

2.      aan de straatzijde een kroonlijst toe te voegen, aan de nieuwbouw;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten