2018_CBS_10985 - Omgevingsvergunning - OMV_2018101201. Sint-Laureisstraat 78. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag gaat over afbraak van de bestaande bebouwing (waaronder ook een eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van < 350 m²) en het bouwen van een meergezinswoning met 8 appartementen en 5 grondgebonden woningen in het binnengebied.

• 5 woningen ca 100m², 3 slaapkamers;

• op het gelijkvloers wordt er aan de linkerzijde een appartement met 2 slaapkamers geïnstalleerd met achteraan een tuin;

• verdieping 1, 2 en 3 worden voorzien van 2 appartementen met achterliggend terras; ca 80m² met 2 slaapkamers;

• de teruggetrokken vierde verdieping wordt gerealiseerd met 1 appartement met een terras voor- en achteraan; 2 slaapkamers ca 110m².

Er wordt gewezen op het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Omwille van de aantrekkelijkheid van grote eengezinswoningen voor gezinnen is het wenselijk dat deze niet meer opgedeeld worden in kleinere woningen of ingenomen worden door een andere functie. Als streefdoel wordt een bruto oppervlakte van 350 m² aangehouden voor een te bewaren of te beschermen eengezinswoning.

Het slopen van een eengezinswoning die een te beschermen eengezinswoning is, naar een project met meerdere woonentiteiten en eengezinswoningen, om te beantwoorden aan de goede ruimtelijke ordening, is toegelaten mits minimum één zelfstandige woning met een netto- vloeroppervlakte van minstens 130 m² met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² gerealiseerd wordt.

Om te beantwoorden aan de draagkracht, een gezonde mix van wooneenheden, voldoende leef- en woonkwaliteit en te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dient een project uit een mix van één-, twee- en indien mogelijk van drieslaapkamer appartementen te bestaan, woonruimtes en slaapkamers dienen voldoend groot te zijn om bruikbaar te zijn, de oppervlaktes van verblijfsruimtes dienen in een goede verhouding tot elkaar te staan en tot het aantal slaapkamers.

Dergelijke units dienen respectievelijk over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m² voor éénslaapkamer appartementen, 80 m² voor tweeslaapkamer appartementen en 110 m² voor drieslaapkamer appartementen met minimale buitenruimtes van respectievelijk 4 m², 6 m² en 8 m².

Het college wenst dit project toch goed te keuren aangezien het binnengebied goed wordt ingericht. De inspanningen tot ontpitting van de percelen wordt zeer sterk geappreciëerd. Dit geeft het project een grote meerwaarde en de 5 gelijkaardige grondgebondenwoningen worden opgetrokken vanuit eenzelfde architecturaal principe.

Er worden ook bijkomende voorwaarden opgelegd. Deze voorwaarden hebben betrekking op:

• één entiteit van > 130m² en een buitenruimte van 15 m² in te richten
• aangezien de grondgebonden woningen een oppervlakte hebben van < 110m², wordt er opgelegd het aantal slaapkamers te reduceren tot 2 slaapkamers

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Externe adviezen na wijzigingsaanvraag

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: appartementen 1.1 en 2.1 zijn tweekamer appartementen. Hierdoor moeten de buitenruimte minimum 6 vierkante meter zijn. De terrassen zijn 5,33 vierkantte meter groot.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voor appartement 1.1 en 2.1 zijn terrassen voorzien met een oppervlakte van 5,33 m². De minimale oppervlakte van een tweekamer appartement dient 6 m² te bedragen om in overeenstemming te zijn met de bouwcode. Hierdoor is de aanvraag in strijd met artikel 28, minimale oppervlakte van een buitenruimte. Echter kan gesteld worden dat de terrassen zodanig geplaatst zijn dat zij de opbouw van onder –en bovenliggende constructies volgen en binnen een aanvaardbaar volume vallen waardoor deze niet vergroot kunnen worden.
Gelet op het feit dat de binnentuin de nodige buitenruimte kan compenseren en aangezien de bijhorende appartementen voldoende kwaliteit herbergen is een beperkte afwijking van 70 cm² aanvaardbaar met toepassing van art.3 van de Bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, zijnde woongebied.

Omwille van het verdwijnen van de bedrijvigheid in het binnengebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing;

Het project omvat de afbraak van een aantal woningen en de afbraak van een achterliggend garagecomplex.

In het kader van het studiewerk Labo XX werk voor de 20ste eeuwse gordel, werd er heel wat aandacht besteed aan de mogelijkheden van verweving van kleinschalige economische functies binnen herontwikkelingen. Eens te meer moet echter vastgesteld worden dat zelfs een analyse of een economische invulling interessant kan zijn, niet eens uitgevoerd werd.

Dit type ontwikkelingen leent zich uitstekend om een fijnmazig netwerk te krijgen van betaalbare ruimte voor jonge ondernemers die het stedelijk weefsel net levendig maken zonder overlast te creëren.

In het dossier komt men echter niet verder dan een klassieke monofunctionele woonontwikkeling.

Dit advies geeft geen aanleiding tot een weigering,  aangezien het studiewerk Labo XX geen verordenende kracht heeft. Maar het formuleert wel een terechte bedenking bij deze tendens die vraagt om een overkoepelende aanpak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft is in de bestaande toestand volledig volgebouwd. De aanvraag sloopt de bestaande bebouwing en voorziet vervangende nieuwbouw. Het binnengebied wordt grondig ontpit, waarna het perceel een invulling krijg van nieuwe volumes, bestaande uit één en twee bouwlagen. De vervangende nieuwbouw respecteert de bouwhoogte en bouwdiepte van de aanwezige structuren in het bouwblok. In de bouwblokschil aan de Sint-Laureistraat worden twee panden met een hoogte van 16, 8 en 11, 46  meter gesloopt. Een appartementsgebouw met een hoogte van 15,8 doet dienst als vervanging. Dit volume sluit aan bij de rechterbuur. De aanvraag respecteert de aanwezige bouwdiepte en hoogte van de omgeving en is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats;

Visueel-vormelijke elementen

De vervangende nieuwbouw aan de Sint-Laureistraat bestaat uit vier bouwlagen met een teruggetrokken daklaag. De plint wordt voorzien in een donkerder materiaal in blauwe hardsteen en is lager uitgevoerd dan de buren. In de plint zijn vier rechthoekige ramen voorzien en een doorzichtige metalen toegangspoort die uitgeeft op de ondergrondse autostalplaats. De bovenliggende bouwlagen zijn bekleed met pleister en behouden dezelfde ritmering van de plint. Een horizontale lijst accentueert de overgang tussen de tweede en derde verdieping waarna een kroonlijst met balustrade de licht teruggetrokken daklaag introduceert. Het materiaalgebruik is sober en hedendaags en is visueel-vormelijk inpasbaar in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke archeologiedienst werd advies gevraagd.

Het projectgebied bevindt zich niet in een archeologisch vastgestelde zone, de oppervlaktecriteria van meer of gelijk aan 3000 m² in oppervlakte en meer of gelijk aan 1000 m² aan ingreep zijn niet voldaan. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet, art. 5.4.1, is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De werken bestaan uit het slopen van de bestaande gebouwen (met kelder aan de straatkant) en het bouwen van appartementsblokken met ondergrondse garage en kelders over het gehele projectgebied.

Ter hoogte van het projectgebied zijn geen archeologische waarden gekend. Bij de werken is het echter mogelijk dat er op de achtererven op resten uit de 19de eeuw of ouder worden gestoten, deze vondsten dienen gemeld te worden volgens het Onroerenderfgoeddecreet, artikel 5.1.4.

Dit advies wordt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag geeft een meer open karakter aan het binnengebied en is bevorderlijk voor de infiltratie van hemelwater door de toevoeging van groendaken en infiltratiemogelijkheid. De verschillende wooneenheden zijn kwalitatief ingericht. Op appartement 1.1 en 2.1 hebben alle appartementen toegang tot voldoende private buitenruimte.

De sloop van de constructies in het bestaande binnengebied brengen de nodige stofhinder met zicht mee. Aangezien het onzeker is of er schadelijke materialen terug te vinden zijn werd er advies gevraagd aan de stedelijke milieudienst.

De aanvraag betreft het afbreken van 2 woonhuizen met studio's en een garagecomplex in binnengebied en de bouw van 8 nieuwbouwappartementen aan de straatzijde en 5 nieuwe eengezinswoningen in een binnengebied gelegen Sint-Laureisstraat 78/80 te 2018 Antwerpen. Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken. Er werd een sloop- en asbestinventaris aan het dossier toegevoegd. De aanbevelingen vermeldt in de inventaris dienen door de uitvoerder van de sloopwerken gevolgd te worden. Er werd een OBO (dossiernummer 69426) uitgevoerd waarin wordt vermeld dat er een historische verontreiniging met zware metalen (lood en zink) en PAK’s aanwezig is in de puinhoudende toplaag. Een BBO was echter niet noodzakelijk. Er bestaat een reëel risico dat de aangetroffen historische verontreiniging een negatieve invloed heeft op de kwaliteit van het puin ter hoogte van de locatie waar de verontreiniging werd vastgesteld. Er zijn bijkomende analyses nodig om deze kwaliteit te kunnen toetsen aan het VLAREMA om eventueel een grondstofverklaring te kunnen aanvragen. Indien het puin waar de vervuiling gesitueerd is, wordt afgevoerd, dient dit naar een erkend verwerker gebracht te worden.

De aandacht van de bouwheer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³/jaar of een bemaling dieper dan 4m onder maaiveldniveau moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie of rapport  bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

• het noodzakelijke debiet (zowel initieel als stationair) en een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …);
• de duurtijd van de bemaling (in dagen);
• grondwaterstanden voor bemaling en na bemaling;
• invloedstraal van de bemaling (op plan);
• gekende gegevens met betrekking tot de bodemsamenstelling;
• een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater;
• een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling of -indien geen retourbemaling noodzakelijk is- alternatieven voor het lozen op riolering;
• indien lozing op riolering > 10m³/u dient hiervoor een toelating van Aquafin bekomen te zijn.

Ook voor de exploitatie van het gebouw (lozing huishoudelijk afvalwater, stookinstallaties, airco’s,…) dient mogelijks een omgevingsvergunning of melding aangevraagd te worden.

Dit advies wordt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De bouwheer laat werfcontroles door de archeologen van de stedelijke dienst archeologie toe,

3.      De bouwheer verwittigd de dienst archeologie 2 weken voorafgaand aan de sloop der gebouwen,

4.      archeologische vondsten dienen verplicht gemeld te worden volgens meldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, art. 5.1.4).

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;