2018_CBS_11245 - Omgevingsvergunning - OMV_2018117219. Kloosterstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/9/2009: vaststelling als bouwkundig erfgoed ‘traditioneel diephuis’;

-          5/8/1991: vergunning (86#910298) verbouwing van een winkelpand.

Laatst vergunde toestand – bestaande toestand:

-          hoekpand van 3 bouwlagen onder een zadeldak, ingericht als handelshuis met een gelijkvloerse winkelruimte en bovenliggende woning;

-          de woning is bereikbaar via de winkelruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          renovatie en verbouwing van een inventarispand ingericht als handelshuis;

-          de kelderruimte wordt verdiept en via een nieuwe trap mee als commerciële ruimte bij de winkel gevoegd;

-          langs de Kromme Elleboogstraat wordt een aparte ingang naar de bovenliggende woonentiteit voorzien;

-          de gevelcementering wordt hersteld en wit geschilderd en het bestaande buitenschrijnwerk wordt vervangen door wit, houten buitenschrijnwerk;

-          langs de Kromme Elleboogstraat worden 2 nieuwe raamopeningen gemaakt met buitenschrijnwerk in wit aluminium als toegevoegd accent.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          Artikel 22 Minimale hoogte van ruimten: de ondergrondse winkelruimte heeft slechts een hoogte van 2m47 in plaats van de minimaal vereiste 2m60.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De kelder wordt deels ingericht als commerciële ruimte die in verbinding staat met het gelijkvloers. De hoogte van de kelder is lager dan 2,60, wat de aanvraag strijdig maakt met artikel 22 van de bouwcode. Rekening houdende met de diepte van de bestaande, historische fundering, kan de vereiste hoogte niet worden gehaald. De vrije hoogte van de winkelruimte op het gelijkvloers bedraagt ruim 3,30 m. De beperkte hoogte in de tongewelfde kelderruimte, leidt dus niet tot een tekort aan verblijfskwaliteit of gebruiksgenot in de winkel. Op basis van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gevestigd in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Kloosterstraat). Het is een goed zichtbaar hoekpand met commercieel gelijkvloers dat momenteel niet optimaal wordt gebruikt. De commerciële ruimte is klein en wordt in deze nieuwe aanvraag vergroot door de kelderverdieping in te zetten als commerciële ruimte. Daarenboven wordt ook de woonruimte bovenliggend beter toegankelijk door een extra ingang specifiek voor de woonruimte via de zijstraat Kromme Elleboogstraat. Op deze manier komt het handelspand veel beter tot zijn recht. Dit heeft een gunstig effect op de uitstraling van het kernwinkelgebied. De dienst ondernemen en stadsmarketing verleent dan ook een gunstig advies.

Het handelshuis wordt beschouwd als een ‘te beschermen eengezinswoning’. In de bestaande toestand is de bovenliggende woning alleen toegankelijk via de winkelruimte. De aanvrager beoogt een afzonderlijke toegang naar de bovenliggende woning. Er blijft een fysieke doorgang aanwezig tussen het winkel- en het woongedeelte. Mits de winkel en de woning één en ondeelbaar blijven in gebruik, verhuur en verkoop is de aanvraag dus in overeenstemming met de beleidsrichtlijn inzake eengezinswoningen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aangevraagde werken omvatten voornamelijk gevelwerken en een verbouwing van het interieur. Als gevolg van isolatiewerken aan het hellend dak, wordt het volume licht vergroot en de scheidsmuren in beperkte mate opgetrokken. De algemene stedenbouwkundige impact van de wijzigingen is echter beperkt en de aanvraag is verenigbaar met de goede ordening van de plaats. 

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een traditioneel diephuis op de hoek van Kloosterstraat en Kromme-Elleboogstraat, van twee traveeën en twee bouwlagen onder een zadeldak (mechanische pannen, nok loodrecht op de Kloosterstraat), uit de eerste helft van de 17de eeuw. Gecementeerde en verankerde, voormalige trapgevel, deels verbouwd tot puntgevel met schouderstukken, vermoedelijk in bak- en zandsteenbouw. Aangepaste rechthoekige vensters, in de geveltop mogelijk ter vervanging van een drielicht. Verbouwde begane grond. Blinde zijgevel met klimmend dakvenster in de linker travee.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

In dit kader werd een advies verleend door de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt samenvatten:

Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde. Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. Het bestaand schrijnwerk wordt vervangen naar oorspronkelijk model. Er worden nieuwe gevelopeningen in de zijgevel aangebracht. Om te contrasteren met de bestaande openingen worden deze ingevuld met aluminium schrijnwerk en zonder natuurstenen dorpel (1ste verdieping). Vanuit oogpunt monumentenzorg is dit niet wenselijk.

Het pand heeft een uitzonderlijk gaaf bewaarde 17de eeuwse gevel. Nieuwe gevelopeningen zijn mogelijk, maar mogen geen schendig betekenen van de historische beeldwaarde. Om een uniform gevelbeeld te bewaren dienen de nieuwe openingen klassiek en conform de bestaande te worden ingevuld. Concreet dient het raam op de eerste verdieping van de zijgevel opgebouwd en ingevuld zoals het bestaande venster op de eerste verdieping van de zijgevel, nl met een arduinen dorpel en ingevuld met klassiek houten t-raam. Ook de nieuwe opening op het gelijkvloers die deel uitmaakt van de winkelpui dient ingevuld met hout zoals de rest van het schrijnwerk.

De natuurstenen banden boven en onder de ramen worden van hun verflaag ontdaan. Dit is wenselijk als het effectief om natuursteen gaat. Op basis van het aangeleverde beeldmateriaal kan niet sluitend beoordeeld worden of het gaat om banden in natuursteen of om banden in pleisterwerk. Indien het pleisterwerk betreft dienen deze net zoals de rest van het parement wit te worden geschilderd. De muurankers zwart.

De beperkte wijzigingen aan het interieur doen geen wezenlijke afbreuk aan de erfgoedwaarde van het ensemble. De waardevolle structuur bestaande uit moer- en kinderbalken, de brandvloer, de dakkap en de tongewelfde kelder blijven bewaard.

Gezien de architecturale en esthetische waarde van het diephuis worden de voorwaarden met betrekking tot het buitenschrijnwerk, de vensterinvulling en de gevelafwerking van de voor- en zijgevel mee opgenomen in de vergunning.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is kleiner dan 300 m² (ca 38 m²) en een geplande ingreep kleiner dan 100 m² (ca. 38 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Gezien de situering van het pand in de historische binnenstad en de geplande ingreep van een uitgraving van ca. 40 cm is het aannemelijk dat hier archeologische restanten (oudere vloeren of muren) zullen worden aangetroffen. Indien dit het geval is, dienen deze vondsten gemeld te worden volgens de vondsmeldingsplicht. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst archeologie worden mee opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid, gebruiksgenot en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de winkel en de woning dienen één en ondeelbaar te blijven in verkoop;

3.      het buitenschrijnwerk (ramen + voordeuren + kroonlijst) dient in eenzelfde materiaal en kleur te worden uitgevoerd en geschilderd (geschilderd hout);

4.      het buitenschrijnwerk dient naar oorspronkelijk model te worden vervangen en teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg. Detailtekeningen aan te leveren aan de stedelijke dienst monumentenzorg of te voorzien zoals het aangeleverde typedetail;

5.      bij de uitdieping van de kelder mag niet onder de fundering gegraven worden;

6.      de sloop van de schouw op de eerste verdieping en het schouwlijf op de 2de verdieping moet gedocumenteerd worden;

7.      de gevelafwerking dient afgestemd te worden op het materiaal van de banden boven en onder de ramen. Indien natuursteen: van verf ontdoen;  indien pleister: wit schilderen;

8.      de roosteringen, de brandvloer, het dakspant en de tongewelfde kelder moeten bewaard blijven;

9.      de bouwheer laat twee weken voorafgaand aan de uitgraving de start der werken weten aan de dienst archeologie van de stad Antwerpen (archeologie@stad.antwerpen.be);

10.  de bouwheer laat werfcontroles toe door de archeologen van de dienst archeologie van de stad Antwerpen;

11.  de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

12.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Stabiliteit gemene muur: De bezwaarindiener vreest een negatieve impact van de aangevraagde werken op de stabiliteit van de gemene muur. De scheidsmuur heeft een dikte van max. 18 cm. Het verwijderen van het schouwkanalen en het realiseren van een trapgat tegen deze muur zou de stabiliteit verminderen.

Beoordeling:

Het is aan de bouwheer om erover te waken dat alle aangevraagde werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig argument waardoor dit ontvankelijk is, maar ongegrond.

2.      Stabiliteit en waterdichting aanpalend huis:De bezwaarindiener uit zijn bezorgdheid over de impact van de wijzigingen op de waterdichting en de stabiliteit van zijn huis. De aanpassingen aan de funderingen, het dak en de afbraakwerken van de schouw moeten met de grootste omzichtigheid gebeuren.

Beoordeling:

Het is aan de bouwheer om erover te waken dat alle aangevraagde werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig argument waardoor dit ontvankelijk is, maar ongegrond.