2018_GR_00492 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs. District Antwerpen. Kerkstraat 84/92. Nieuwe erfpachtovereenkomst. Intrekking. Erfpachtovereenkomst. Ondertekening - Goedkeuring

Artikel 43, §2, 12° van het Gemeentedecreet stelt dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking tot roerende en onroerende goederen voor zover de verrichting niet behoort tot de aangelegenheden van dagelijks bestuur en niet nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen.

De aangestelde onderhandelaar uit de stedelijke administratie en het schoolbestuur KOBA Metropool vzw hebben de inhoudelijke en financiële onderhandelingen gevoerd met betrekking tot de percelen aan de Kerkstraat 84/92. Hierbij is rekening gehouden met de marktconforme canon en de financiële draagkracht van de schoolbesturen. Aangezien het in deze gaat om een nieuwe opstartende middenschool, zal de bezetting niet meteen 100% zijn. Er is geopteerd om een groeimodel op te nemen in de jaarlijkse canon.

De uiteindelijke site zal bestaan uit de percelen aan de Lammekensstraat 7 en Groenstraat 73, in eigendom van de Sint-Norbertus school en de percelen aan de Kerkstraat 84/92, in eigendom van de stad Antwerpen. De drie percelen van de stad Antwerpen aan de Kerkstraat 84/92 te 2060 Antwerpen, kadastraal gekend als stad Antwerpen, 5e afdeling, sectie E, perceel nummers 776b (met een oppervlakte van 70 m²), 775A2 (met een oppervlakte van 345 m²) en 774N (met een oppervlakte van 925 m²), zijn het voorwerp van de erfpachtovereenkomst. Op het perceel met nummer 776b bevindt zich nog een woning die mee in erfpacht wordt gegeven.

De percelen en opstallen worden in erfpacht gegeven voor een duur van 40 jaar. De canon voor de erfpacht bedraagt een indexeerbare, jaarlijkse basisvergoeding van 5.500,00 euro vanaf 1 juli 2019 en een jaarlijkse basisvergoeding van 7.500,00 euro vanaf 1 juli 2022. De stad kan de canon herzien na elke periode van 10 jaar indien de draagkracht van de school met het oog op de exploitatie of indien de subsidiereglementering relevant zijn gewijzigd. Een stilzwijgende verlenging van de erfpacht is niet mogelijk.

Het in erfpacht gegeven goed is uitsluitend bestemd tot het onderbrengen van een nieuwbouwschool die tot doel zal hebben het verstrekken van onderwijs met aanverwante activiteiten.

De erfpachter houdt rekening met de randvoorwaarden opgelegd door de Vlaamse Vervoersmaatschappij, zoals opgenomen in de akte verleden door het Aankoopcomité van Antwerpen op 30 september 2005.

De erfpachter doet een beroep op AGIOn-subsidies. De stad kan in geen geval gehouden zijn tot terugbetaling aan AGIOn van subisidies die de erfpachtnemer van AGIOn zou hebben ontvangen.

De vzw KOBA Metropool ondertekende de op de gemeenteraad van 25 september 2017 (jaarnummer 528) goedgekeurde overeenkomst tot op heden nog niet. De vzw slaagde er nog niet in een vergunning te bemachtigen en kon de bouw van de school nog niet aanvatten.

De vzw vraagt daarom om tot 1 juli 2020 te worden vrijgesteld van de betaling van de erfpachtvergoeding. Bij overleg tussen de dienst Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Onderwijsbeleid, kabinet onderwijs en de vzw werd gezocht naar een tussenoplossing, waarbij de erfpachtvergoeding pas vanaf 1 december 2019 dient te worden betaald. Concreet betekent dit het volgende:

• ingangsdatum overeenkomst van erfpacht: bij verlijden authentieke akte;
• vrijstelling van canon tot 1 december 2019;
• canon:
• van 1 december 2019 tot 1 december 2022: 5.500,00 euro (basisbedrag, te indexeren);
• vanaf 1 december 2022 tot einde overeenkomst: 7.500,00 euro (basisbedrag, te indexeren).

De door de gemeenteraad goedgekeurde overeenkomst wordt ingetrokken. In de plaats keurt de gemeenteraad de overeenkomst goed waarin een tijdelijke vrijstelling van betaling van de canon is opgenomen.

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 14 september 2016 (jaarnummer 555) nam het managementteam kennis van de uitgangspunten met betrekking tot goed beheer van de vastgoedportefeuille.

Het onderwijs in Antwerpen kampt met een ernstig capaciteitstekort door de stijging en de verjonging van de bevolking. Volgens de Vlaamse capaciteitsmonitor 2015 moeten in het Antwerpse basisonderwijs tegen 2020 8.411 plaatsen bij gecreëerd worden. Sinds 2010 nemen de Antwerpse schoolbesturen samen initiatieven om het aantal plaatsen in hun scholen op te voeren. Op de Lokale Taskforce Capaciteit Basisonderwijs Antwerpen worden er potentiële sites geagendeerd door de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Algemeen Onderwijsbeleid, in samenwerking met de bedrijfseenheden Stadsbeheer, Stadsontwikkeling en AG VESPA. De vertegenwoordigers van de verschillende onderwijsnetten bepalen er in onderling overleg wie voorrang krijgt op welke site om te trachten een nieuwe onderwijsfunctie te realiseren.

Op 24 oktober 2011 wees de lokale taskforce onderwijs de vzw Katholiek Onderwijs Regio Antwerpen-Oost (sinds 1 september 2016 KOBA Metropool vzw) aan als schoolbestuur die het initiatief mag nemen om op de site Kerkstraat, kadastraal gekend als ‘stad Antwerpen, district Antwerpen, 5e afdeling, sectie E, perceel nummers 776B, 775A2 en 774N’, een onderwijsfunctie te realiseren.

Op het budgetcollege van 25 september 2015 werd in de meerjarenbegroting 18.000.000,00 EUR investeringen ingeschreven om te investeren in eigen patrimonium om ter beschikking te stellen aan de onderwijsverstrekkers ter ondersteuning van hun inspanningen om het capaciteitsprobleem aan te pakken.

Op 21 maart 2016 (jaarnummer 186) besliste de gemeenteraad om de percelen gelegen aan de Kerkstraat 84-92, kadastraal gekend als ‘stad Antwerpen, district Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E, perceel nummers 776B, 775A2 en 774N’ aan te kopen voor 1.275.000,00 EUR. De stad Antwerpen wil op deze site een infrastructuur realiseren of laten realiseren die gedeeld gebruik door onderwijs en kinderopvang mogelijk maakt. Het gewenst minimaal programma is:

• kinderopvang voor minimaal 54 plaatsen;
• onderwijs voor ongeveer 240 leerlingen;
• sportinfrastructuur die na de schooluren via de sportdienst van de stad Antwerpen verhuurd kan worden.

De bedrijfseenheden Stadsbeheer en Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs kregen de opdracht om de juridische scenario’s uit te werken voor de realisatie van het bouwinitiatief en de financiële gevolgen voor de stad Antwerpen in beeld te brengen.

Het schoolbestuur KOBA Metropool vzw kreeg op 14 juli 2016 bevestiging van de Vlaamse Overheid dat zij AGIOn capaciteitsmiddelen toegewezen krijgen voor de bouw van een middenschool en de uitbreiding van de bestaande basisschool in de Kerkstraat 84/92.

• Voor de uitbreiding van het basisonderwijs is er 1.800.000,00 EUR voorzien, waarvan het schoolbestuur zelf 30% (540.000,00 EUR) moet financieren.
• Voor de bouw van de middenschool is er 3.700.000,00 EUR voorzien, waarvan het schoolbestuur zelf 30% (1.480.000,00 EUR) moet financieren.
• Het totale investeringsbedrag voor de school op deze locatie komt daarbij op 5.500.000,00 EUR.

Uit het ruimtelijk onderzoek van de bedrijfseenheid Stadsbeheer naar het maximaal vergunbaar bouwvolume, bleek dat er onvoldoende ruimte beschikbaar is om zowel een kinderopvang met 54 plaatsen als onderwijs voor 240 leerlingen te organiseren op de site Kerkstraat.

Vervolgens is er onderzocht of het optimaliseren van het ruimtegebruik op de aangrenzende percelen Lammekensstraat 7 en Groenstraat 73, in eigendom van de Sint-Norbertus school, een oplossing kan vormen voor de realisatie van het volledige gewenste programma. Omwille van het grote plaatsgebrek waar de Sint-Norbertus school mee kampt, bleek ook deze ruimte-optimalisatie nog steeds niet voldoende om het volledige programma kinderopvang en school te realiseren.

Bijkomend zijn de mogelijke reducties van beide programma’s geanalyseerd waaruit volgt dat het programma kinderopvang niet dermate gereduceerd kan worden zonder impact te hebben op het absolute minimale schoolprogramma. Op de stedelijke stuurgroep vastgoed voor kinderopvang en onderwijs van 18 oktober 2016 werd daarom voorgesteld om op de site Kerkstraat uitsluitend onderwijs voor ongeveer 240 kinderen te realiseren. De sportinfrastructuur maakt onderdeel uit van het schoolprogramma. Het programma kinderopvang zal gerealiseerd worden op een locatie in de nabije omgeving van de Kerkstraat.

Het college keurde op 9 december 2016 (jaarnummer 10738) goed dat de stad Antwerpen de percelen in de Kerkstraat 84/92 te 2060 Antwerpen in erfpacht geeft aan het schoolbestuur KOBA Metropool vzw mits volgende voorwaarden:

De facturen van de bedrijfseenheid Stadsbeheer met betrekking tot huurgelden en dergelijke, worden sinds 1 januari 2016 automatisch vanuit Planon gegenereerd naar SAP.

De budgetperiodes in de bijgesloten financiële tabel zijn indicatief en kunnen nog wijzigen in functie van de voortgang van een eventueel project en het verlijden van de notariële akte.