2018_CBS_07966 - Omgevingsvergunning - OMV_201851334. Van Meterenkaai 1. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een zone voorcentrumfuncties - stedelijke functies (ce6). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van  het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• Artikel 2.2.3 Laden en lossen: in de beschrijvende nota wordt niet beschreven wat de impact en de procedure van het laden en lossen is;
• Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: de onbebouwde ruimte bedraagt slechts  3 % i.p.v. 15 %. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Gezien de volledige onderkeldering en beperkte afmetingen van het perceel wordt er een afwijking gevraagd op het plaatsen van een infiltratievoorziening.

Er wordt een bufferput voorzien met vertraagde afvoer met een volume van 8740 liter. De overloop van de bufferput wordt aangesloten op de openbare riolering. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 14 Gang naar fietsenstalling (niv.-1): de gang moet min. 1.50 meter breed zijn. Een versmalling van min. 1.20 meter is toegelaten over max. 10 meter maar aan begin en einde moet een vrije en vlakke draaicirkel van min. 1.50 meter zijn. Bijgevolg dient de haspelkast verplaatst te worden zodat er een draaicirkel van 1.50 meter mogelijk is na de versmalling;
• Artikel 18 Inkomdeur handelspand: de drempel ter hoogte van de deur mag max. 2 cm bedragen en wordt bij voorkeur schuin afgewerkt. Dit is op plan ok. Het voetpad mag echter niet in helling gelegd worden indien dit in bestaande toestand niet het geval is;
• Artikel 29 Aangepast toilet handelspand: indien men geen gebruik maakt van een verlengde wc-pot moet de sanibloc direct naast het toilet afgewerkt worden. De opklapbare beugel aan de open zijde wordt dan ook op de achterste wand geplaatst. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 28 Buitenruimten: de terrassen aan de voorzijde zijn allemaal binnenklimaat;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de minimale opstand bedraagt 0,10 meter i.p.v. 0,30 meter;
• Artikel 38 Groendaken: de grondlaag ter hoogte van de patio bedraagt 0,60 meter i.p.v. 1 meter. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De nieuwbouw heeft een verhoging van het volume zowel in hoogte als in diepte. Zoals ook in bezwaren aangegeven is de verhoging tegenover de gebuurpanden niet aanvaardbaar. Het ophogen van de scheidingsmuren boven de gebuurpanden is niet gunstig vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Het rechteraanpalende pand heeft al een zeer ruime hoogte en geldt als maximale referentiehoogte voor deze context. De verhoging tegenover deze buur heeft significante negatieve invloed op diens woon- en leefkwaliteit. De impact van de voorgestelde bouwhoogte tegenover het linker aanpalende pand is nog beduidend groter en ongunstiger. Dit betreft zowel de verhoging van de scheidingsmuur alsook de verhoging achteraan. Dit aspect wordt in de bezwaren aangehaald en bijgetreden vanuit stedenbouwkundige regelgeving en voorschriften en goede ruimtelijke ordening. De volumes achteraan hebben een hoogte van ongeveer 23 m (op het hoogste punt) daar waar het bestaande kantoorgebouw voorheen 27 meter was en nu de nieuwbouw nu verhoogd wordt tot 36 m. Het extra toegevoegde trappenhuis verhoogt dit volume nogmaals met 3 meter tot 30 meter. 

Bovendien moeten technische volumes deel uitmaken van het maximale toelaatbare volume. Een beperkte verhoging van enkel de liftschacht met 0,40 m tegenover de volledige dakoppervlakte is nog aanvaardbaar en niet zichtbaar vanop openbaar domein. Het toevoegen van een volledige trappenhuis als vluchtweg is een werkelijk toevoeging van het volume en zichtbaar vanop openbaar domein gezien de ligging van het perceel. De oppervlakte bedraagt ongeveer 1/4 van de totale dakoppervlakte en is dus moeilijk verwaarloosbaar te noemen. Het pand kan rondom rond vanop afstand bekeken worden. 

Er moet kortom gezocht worden naar een betere inpassing in het bouwblok. Dit komt neer op twee bouwlagen minder, waarbij de dakopbouw als bouwlaag wordt meegeteld. Het ruimtelijk uitvoeringsplan geeft aan dat bij nieuwbouw een beperking van de kroonlijsthoogte kan opgelegd worden ter verbetering van de lichtinval en de leefbaarheid van het bouwblok. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen zelf voldoen niet volledig aan de actuele eisen, omdat de buitenruimten die aan de voorzijde voorzien worden, achter in plaats van voor de klimaat scheidende gevel zijn geplaatst, waardoor de appartementen feitelijk geen buitenruimte hebben. 

Op de bovenste verdiepingen worden achteraan terrassen geplaatst. Gezien de open ruimte achteraan beperkt is, zullen de overhangende terrassen een onaanvaardbaar effect hebben op de lichtinval van de lichtschacht ter plaatse met negatieve gevolgen voor alle onderliggende verblijfsruimten (slaapkamers). De schacht dient hier zoveel mogelijk open gehouden te worden, zonder enige hinder van uitsprongen. 

Woonkwaliteit handelt niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de leef- en woonkwaliteit. De dienst mobiliteit geeft volgend advies voor de voorziene fietsenstalling:

“Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de appartementen en het personeel van het commercieel gelijkvloers. 

18 appartementen met 1 slaapkamer à 18 x 2 = 36

13 appartementen met 2 slaapkamers à 13 x 3 = 39

0.6 fietsenstallingen / 100m² voor personeel handel à  200m² x 0.6/100m² = 1.2 

In totaal moeten 76 (36 + 39 + 1 = 76) fietsenstallingen voorzien worden.

In de kelder wordt een fietsenstalling voor 80 fietsen ingericht. 

De kelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

De toegang tot deze traphal is niet ideaal voor fietsers. Op de trap te bereiken moeten hoeken van 90° en een deur gepasseerd worden.

De toegang naar de fietsenberging moet vlot en veilig mogelijk zijn.

De toegang gebeurt bij voorkeur recht (zonder hoeken)

De deuren naar de fietsenberging moeten automatisch sluiten in geval van brandalarm. 

Laden en lossen:

Laden en lossen voor de commerciële ruimte moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.” 

De verhoging van het volume heeft niet enkel effect op de eigen lichtinval maar ook op die van de buurpanden, zoals reeds aangegeven in de bezwaren. De verhoging tegenover de rechter aanpalende is niet aanvaardbaar omwille van het wegnemen van de lichtinval. Ook de ramen aan de achterzijde hebben niet allemaal voldoende afstand tot de perceelsgrens waardoor inkijk onvermijdelijk is.

Tegenover het linker aanpalende dakappartement wordt geen inkijk gegenereerd maar wordt wel licht en zicht weggenomen. Het is hier niet duidelijk wat de laatst vergunde toestand van dit dakappartement is betreffende terrassen. 

Naar toegankelijkheid toe wijkt de aanvraag af op de toegang tot de detailhandel en het aangepaste toilet van de detailhandel. Gezien dit een nieuwbouw is, wordt er geen afwijking toegestaan op het te grote hoogteverschil tussen binnen en buiten. Het toilet kan intern aangepast worden om te voldoen. 

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“… De aanvraag heeft betrekking op het Scaldic Center een kantoorgebouw uit 1974.

Het object/ complex is neutraal. 

Men wenst het kantoorgebouw te slopen.

Het Scaldic Center is een typisch speculatief kantoorprogramma uit de jaren 1970 met een gestandaardiseerde architectuur: traphal, kantoorplateau’s. Vervanging door een kwalitatief nieuwbouwproject behoort zeker tot de mogelijkheden.” 

Visueel-vormelijke elementen

Omwille van de grootschaligheid van het project en de omvang van de gevels in het straatbeeld is het ontwerp verschillende malen voorgelegd aan de welstandscommissie. Het laatste advies was voorwaardelijk gunstig. Als gevelmateriaal wordt gekozen voor bekleding in groen getinte terrazzo met gepolijste afwerking.

De welstandscommissie vraagt om de aansluiting van de bovenste verdiepingen met de rechterbuur verder te onderzoeken. De uitwerking van de hoek is op dit moment voldoende geaccentueerd en hoeft daarom zeker niet hoger uitgewerkt worden, maar volwaardig als derde gevel behandeld te worden.

De welstandscommissie vraagt om bij de kleurstelling en textuur van de terrazzo bekleding voldoende aandacht te hebben voor een subtiele behandeling in harmonie met de bestaande context. Bij voorkeur een geelgroene toon-op-toon kleurbehandeling met beperkte steenslag en korrelgrootte.

Enkele voorwaarden werden opgelegd in het advies:

• Bovenste lagen: aansluiting met rechterbuur te onderzoeken
• Gelijkvloers: boven profiel raam op de hoek recht voorzien in plaats van afgeschuind
• Materialisatie: subtiele groene/gele kleurstelling nastreven met beperkte korrelgrootte en steenslag

Het voorstel is aangepast op vlak van het gelijkvloerse bovenprofiel en de materialisatie. De aansluiting met de rechterbuur is echter onveranderd. Er is geen aanvullend onderzoek overlegd welke manier deze lager kan voorzien worden, waardoor niet aan de voorwaarde van welstand is voldaan 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Conform artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en inplanting van constructies. Er is geen 15% open ruimte voorzien op begane grond, enkel een patio in de hoek om de inkomzone aangenamer te maken en niet volledig donker te voorzien.

De beperkte open ruimte die toegevoegd is, geeft meer licht aan de inkomzone maar heeft verder geen enkele waarde door de hogere scheidingsmuren rondom. Een grotere open ruimte zou op geen enkele manier dan ook een meerwaarde betekenen of de kwaliteit van de detailhandel op begane grond zodanig verhogen dat een afwijking niet gegeven kan worden.

Ook de verplichte meter gronddekking heeft hier geen toegevoegde waarde. De patio is te klein om enig nut te kunnen ondervinden van het aanplanten van hoogstammig groen. De patio is wel groen en onverhard aangelegd zodat het regenwater niet afgeleid wordt naar de riolering maar kan doordringen in de grond. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de bouwhoogte die twee lagen te hoog is, waardoor het bouwvolume niet aansluit bij naburige panden en de buren onevenredige nadelen ondervinden met betrekking tot hun woon- en leefkwaliteit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. Het wenselijkheid van behoud van het pand: het kantoorgebouw is gelegen in cultureel, historisch en esthetisch gebied volgens gewestplan waardoor de wenselijkheid van behoud voorop staat. De beschrijvende nota argumenteert niet waarom dit pand kan afgebroken worden.
   Beoordeling:
   Wenselijkheid van behoud gaat over het behouden van erfgoedkenmerken. Er is voorafgaandelijk door de dienst monumentenzorg reeds vastgesteld dat het pand vandaag geen enkele erfgoedwaarde meer heeft, ook niet naar zijn straatbeeld toe in de omgeving. De dienst monumentenzorg adviseert de afbraak dan ook positief tijdens de lopende procedure van de omgevingsvergunning. Het bezwaar is ongegrond. 
2. De harmonie van de gevelopbouw in zijn omgeving: de architectuur van de nieuwbouw contrasteert met zijn omliggende omgeving. Het wordt geflankeerd door een Art-Decogebouw met een hoge beeldkwaliteit dat is opgenomen op de vastgestelde inventaris van onroerend erfgoed. Bovendien zijn de penanten op begane grond niet gelijk aan de bestaande toestand (ruimtelijk uitvoeringsplan binnenstad art.2.1.6).
   Beoordeling:
   Het dossier is omwille van zijn verschillend beeld en zijn grootte voorafgaandelijk besproken op de welstandscommissie waarvan het advies gunstig was. De kaaien zijn een waaier aan verschillende stijlen, waarin dit pand qua architectuur zijn harmonie in vindt. Het bestaande pand heeft niet dezelfde beeldkwaliteit als het aangehaalde referentiepand, waardoor deze behouden moet blijven. Er is ruimte om architecturale kwaliteit te voorzien.
   Het ruimtelijk uitvoeringsplan stelt dat de uiterste penanten moeten behouden of hersteld worden. Dit is echter bedoeld op de panden waarbij wenselijkheid van behoud voorop staat. Het doel van dit artikel is dat het gebouw een duidelijke basis heeft en op de grond staat. In deze nieuwbouw wordt dit bewerkstelligd en kan men stellen dat aan de geest van het artikel voldaan is. Het bezwaar is ongegrond. 
3. De bouwhoogte tegenover de gebuurpanden: in vergelijking met de gebuurpanden zal de nieuwbouw bijna twee verdieping hoger liggen dan het linkeraanpalende pand en vier verdiepingen dan het rechteraanpalende pand. Ook andere panden in dit bouwblok zijn niet van die hoogte. De kroonlijsthoogte is niet in harmonie met zijn omgeving (artikel 2.1.4.1 van het ruimtelijk uitvoeringsplan). Het bestaande kantoorgebouw heeft 9 verdiepingen, terwijl de nieuwbouw er 10 heeft en naast de extra verdieping elke verdieping aanzienlijk verhoogd werd, zodat de bouwhoogte sterk toeneemt.
   Beoordeling:
   Er kan vastgesteld worden dat het pand inderdaad hoger ligt dan zijn gebuurpanden. Het linkeraanpalende pand heeft een hoogte van 31,56 meter, met nog een teruggetrokken daklaag tot 35,00 m. De rechterbuur heeft een kroonlijsthoogte van ongeveer 25 m. Het bestaande kantoorgebouw heeft een (kroonlijst)hoogte van 27,83 m, met nog een technische volumes (hoogte tot ongeveer 30 m) tegen de teruggetrokken daklaag van de rechter buurpand (hoogte ongeveer 27 m). De nieuwbouw heeft een hoogte van 36,76 m. De terreinprofielen van bestaande en nieuwe toestand zijn hier enigszins misleidend in: door een andere nulpas te kiezen lijken de hoogten quasi gelijk. Ook het verschil tussen het gabarit van de linkerbuur en de bestaande toestand klopt niet. Deze lijken in het terreinprofiel gelijk te komen terwijl fotomateriaal duidelijk een verschil aantoont in scheidingsmuurprofiel.
   Waar het bestaande kantoor een beperkt verschil in hoogte heeft met zijn rechterbuur, is dit in nieuwe toestand ongeveer 6 meter. Dit is een onaanvaardbaar groot verschil. Tegenover zijn linkerbuur is er een verschil van ongeveer 5 meter en 1 meter tegenover de teruggetrokken daklaag. Terwijl deze teruggetrokken daklaag in laatst vergunde toestand niet tot tegen de perceelsgrens is opgetrokken en het verschil tegenover de laatst vergunde toestand dus overal 5 m is. De verschillen tegenover de gebuurpanden zijn te hoog en niet aanvaardbaar.
   Naast de maatvoering is ook het verschil in plaat van snede misleidend tussen bestaande toestand en nieuwe toestand. Hierdoor lijkt het of de nieuwbouw veel smaller wordt dan de bestaande toestand, terwijl deze juist een grotere footprint heeft. Het bezwaar is gegrond en wordt meegenomen in de omgevingstoets. 
4. Onvoldoende open ruimte: er is geen 20% open ruimte. Een afwijking kan enkel gegeven worden indien het pand in kernwinkelgebied ligt en geen woonfunctie op de gelijkvloerse verdieping heeft.
   Beoordeling:
   Het pand ligt inderdaad niet in kernwinkelgebied, maar heeft ook geen woonfunctie op begane grond. Het pand is echter wel gelegen op een hoek, omgeven door twee gebouwen die eveneens een volgebouwd gelijkvloers hebben, gezien ook hier geen woonfunctie aanwezig is. De beperkte open ruimte die toegevoegd is, geeft meer licht aan de inkomzone maar heeft verder geen enkele waarde door de hogere scheidingsmuren rondom. Een grotere open ruimte zou op geen enkele manier dan ook een meerwaarde betekenen of de kwaliteit van de detailhandel op begane grond zodanig verhogen dat een afwijking niet gegeven kan worden. Het bezwaar is ongegrond.
5. De hoogbouwnota: een aftoetsing aan de hoogbouwnota leert dat de impact van de nieuwbouw op zijn omliggende omgeving niet onderzocht is. Bovendien ligt de nieuwbouw in een uitsluitingsgebied en is hoogbouw hier niet mogelijk.
   Beoordeling:
   De hoogbouwnota wordt toegepast op gebouwen vanaf circa 50 meter. Of bij gebouwen die als een ‘toren’ ervaren worden tegenover zijn omliggende omgeving. Er is reeds vastgesteld dat de voorgestelde nieuwbouw te hoog is tegenover zijn buren, maar er kan niet gesteld worden dat de nieuwe hoogte van dien aard is dat de nieuwbouw ver boven zijn gebuurpanden uittorent. Het bezwaar is ongegrond. 
6. Ontbrekende parkeerplaatsen en bijgevolg druk op openbaar domein: de werkelijke parkeerbehoefte moet op eigen terrein voorzien worden. Als men er vanuit gaat dat elk appartement groter is dan 90 m² en het handelsgelijkvloers niet meetelt heeft men een parkeerbehoefte van 42 parkeerplaatsen die op openbaar domein terechtkomen. Net zoals linkeraanpalende buur kan een ondergrondse garage voorzien worden. Ook de nabijheid van verkeerslichten is geen motivering om geen inrit naar een ondergrondse parking te voorzien.
   Beoordeling:
   Bij het berekenen van de werkelijke parkeerbehoefte kan hier de bestaande behoefte in rekening gebracht worden. Hierdoor wordt de werkelijke parkeerbehoefte bijgesteld tot 24 parkeerplaatsen (zie berekening van het advies mobiliteit in de beoordeling). Het is niet duidelijk of het linkeraanpalende pand effectief een ondergrondse garage heeft. Aan de voorgevel is namelijk nergens een garagepoort terug te vinden. Moest hier inderdaad een garage voorzien zijn, heeft dit nog andere afmetingen dan het betreffende perceel. Het hoekperceel loopt zeer spits toe naar de hoek en heeft op zijn langste zijde slechts een diepte van 16,5 meter waardoor een helling minder haalbaar is. Het naastliggende perceel is net op zijn smalste zijde 16,5 meter. Het toevoegen van een lift is niet haalbaar op deze plek. De garagepoort zou inderdaad zeer dicht tegen verkeerslichten gelegen zijn en langs een drukkere verkeersader. Een lift werkt te traag om het doorgaand verkeer nog vlot te kunnen laten verlopen en zou enkel hinder met zich mee kunnen brengen. Het bezwaar is ongegrond. 
7. Het schenden van lichten en zichten: door het verhogen van de scheidingsmuur wordt het zicht van het naburige dakappartement volledig weggenomen. Ook de lichtinval zal dusdanig minder zijn en wordt er inkijk gegenereerd. Het rechter buurpand zal door de toename in hoogte volledig overschaduwd worden.
   Beoordeling
   Het zicht van het terras van de rechterbuur wordt inderdaad volledig weggenomen door de verhoging van de scheidingsmuur. Ook de lichtinval zal hier minder zijn. Het bijgevoegde fotomateriaal bij het bezwaar toont aan dat zichten hier bewaard zouden moeten blijven en dat beide buren dezelfde rechten zouden moeten krijgen. Door de afschuining van de gevel van de nieuwbouw kan men zich ook afvragen of men vanuit de leefruimte van A1002 niet over de scheidingsmuur heen inkijk creëert.
   De verhogen met 3 bouwlagen en een extra trappenhuis heeft wel degelijk een onaanvaardbare impact op de leef- en woonkwaliteit in de verblijfsruimten van het rechter buurpand. Het ruimtelijk uitvoeringsplan binnenstad bepaalt dat bij nieuwbouw een beperking van de kroonlijsthoogte kan opgelegd worden ter verbetering van de lichtinval en de leefbaarheid van het bouwblok. Het bezwaar is gegrond. Dit wordt mee opgenomen in de omgevingstoets. 
8. Het ontbreken van een individuele kennisgeving: de bezwaarindiener werd niet individueel op de hoogte gesteld door een wijziging in adres van de hoofdzetel. Hierdoor heeft de bezwaarindiener het dossier enkel de laatste dag kunnen inkijken.
   Beoordeling:
   De bezwaarindiener heeft de laatste dag wel degelijk het openbaar onderzoek kunnen inkijken en heeft tijdig een bezwaar kunnen indienen waardoor het doel van het openbaar onderzoek bereikt is. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 25/10/1974: vergunning (18#56840) voor een kantoorgebouw -28.8.1974 

Laatst vergunde toestand

• kantoorgebouw bestaande uit 10 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak. 

Bestaande toestand

• idem laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

• afbraak kantoorgebouw;
• voorzien van een nieuwbouw bestaande uit 11 bouwlagen onder plat dak met 31 appartementen en een commerciële plint;
• de nieuwe kroonlijsthoogte bedraagt 36.76 meter;
• inrichten van een fietsen- en afvalberging in de kelder;
• op het gelijkvloers wordt er een handelsruimte voorzien met patio tegen de rechter perceelgrens;
• elke entiteit wordt voorzien van een buitenruimte onder de vorm van inpandige terrassen afsluitbaar als wintertuin;
• de bovenste 3 verdiepingen krijgen in de achtergevel extra uitpandige terrassen;
• de gevels worden uitgevoerd in licht groengrijs architectonisch gepolijst en gezuurd beton en donker aluminium buitenschrijnwerk;
• het dak wordt als extensief groendak ingericht.