2018_CBS_10470 - Omgevingsvergunning - OMV_2018073788. Prinshoeveweg 120. District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 19/11/2004: vergunning (20043154) voor het plaatsen van een carport tegen een bestaande garage.

Laatst vergunde toestand

• de carport is tegen de garage aangebouwd;
• de carport heeft één bouwlaag onder plat dak.

Bestaande toestand

• de woning heeft twee bouwlagen onder zadeldak;
• de gevels van de woning zijn wit geschilderd;
• de carport wordt samen met de woning afgebroken;

Inhoud van de aanvraag

• bouwen van 5 eengezinswoningen en een appartementsgebouw met 12 wooneenheden;
• de 5 eengezinswoningen komen vooraan het perceel en het appartementsgebouw komt achteraan;
• De aansluiting vooraan aan de linkerzijde gebeurt met een laag volume. Hierin wordt de toegang tot de ondergrondse parking voorzien;
• de rijwoningen worden ingeplant met de voorgevellijn +/- verdeeld tussen de voorgevellijnen

van de 2 buren. Hierdoor kunnen de grote beuken aan de voorzijde behouden blijven;

• het nieuwe volume zal zich quasi positioneren waar het bestaande huis zich nu bevindt;
• de 5 woningen aan de voorzijde hebben 3 bouwlagen waarbij de bovenste verdieping langs voor- en achterzijde wordt teruggetrokken;
• de woningen worden afgewerkt met platte daken en omvatten 4 slaapkamers;
• op de tweede verdieping worden terrassen en daktuinen gemaakt. Dit compenseert het
• gemis van een grote privétuin;
• de bouwdiepte bedraagt 13 m voor de gelijkvloerse en eerste verdieping;
• het appartementsgebouw heeft net als de woningen 3 bouwlagen onder een plat dak;
• het ontwerp van dit blok is langwerpig uitgevoerd zodat een restruimte ten opzichte van de buren van +/- 10 meter overblijft. Op deze manier kunnen de hoge bomen aan de oostgevel bewaard blijven.
• het ontwerp richt zich naar de voor- en de achterzijde (Noord en Zuid). De zijgevels zijn meer gesloten en bevatten vooral de slaapkamers van de appartementen. Op deze manier verstoort het gebouw zo min mogelijk de privacy van de naastgelegen terreinen.
• het appartementsgebouw is geplaatst ter hoogte van de blinde muur van de garages aan de linkerzijde;
• de woningen en het appartementsgebouw bevinden zich op minimum 35 meter uit elkaar;
• de toegang tot de ondergrondse parking gebeurt via het aansluitend volume vooraan links;
• de parking omvat 31 plaatsen waarbij 2 plaatsen voorbehouden worden voor personen met een handicap;
• de woningen en de appartementen van de gelijkvloerse verdieping krijgen een bescheiden privétuin zodat een groot gedeelte van het terrein vrij blijft voor alle bewoners van het project;
• het ontwerp voorziet in een zone waar het water kan opgevangen worden in natte perioden. De gelijkvloerse niveaus worden daarom hoger gebracht zodat een bufferzone voor het water ontstaat in het middengebied. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag gaat over de sloop van eengezinswoning van 2 bouwlagen en de bouw van 5 eengezinswoningen van 3 bouwlagen en een appartementsgebouw met 12 wooneenheden eveneens met 3 bouwlagen en dit in tweede lijn. De eengezinswoningen worden vooraan het perceel gebouwd en het appartementsgebouw in de tuinzone. Het project wordt voorzien in een omgeving die voornamelijk gekenmerkt wordt door eengezinswoningen.

In de bespreking van de bezwaren wordt er gerefereerd naar het ruimtelijke uitvoeringsplan Hoekakker : “De typologie en de schaal van het achteraan gelegen appartement kan in eerste instantie als bevreemdend en atypisch worden ervaren doch de specifieke situatie met de toekomstige ontwikkeling van het aangrenzende gebied Hoekakker zorgt voor een andere invalshoek qua benadering. In de randen van het gebied is bebouwing tot 3 à 4 bouwlagen toegestaan. Gelet op de ligging van de projectgrond, direct aangrenzend aan vermeld Ruimtelijk Uitvoeringsplan, en het feit dat vermeld appartementsgebouw zich in een zone bevindt in het verlengde van de bouwzone binnen vermeld uitvoeringsplan, is de inplanting ervan een logische en harmonieuze verderzetting van de toekomstige bebouwing aan de rand van het park in spe.”

Deze redenering kan niet gevolgd worden : de tuinen van de Prinshoeveweg 120 en bij uitbreiding ook de tuinen behorende bij de huisnummers 126 ↔ 150 grenzen aan artikel 1,  - “zone voor groen en park Hoekakker” - van het hoger vermelde RUP. Dit geldt tevens ook voor de achtertuinen van de woningen in de Hoeklaan 1 ↔ 16. Het nieuwe gebouw bevindt zich niet in een zone in het verlengde van de bouwzone van dit uitvoeringsplan, net het behouden van de groene achtertuinen ligt hiermee in het verlengde. Het verlengde van de  bouwzone binnen vermeld uitvoeringsplan sluit aan bij de bestaande bebouwing in de Willebeeklaan en heeft geen connectie met de Prinshoeveweg. Volgens het masterplan en het beeldkwaliteitsplan voor de Hoekakker is de dichtstbijzijnde bebouwing, achter de Prinshoeveweg, voorzien voor een school en kinderopvang, maar deze bebouwing is gescheiden van de achtertuinen van de Prinshoeveweg door een parkzone.

Ook wat bouwdensiteit betreft is een verwijzing naar het RUP niet aangewezen, de bouwdensiteit in het RUP bedraagt 25 wo/ha in deze aanvraag gaat het over om en bij de 60 wo/ha. 

Het advies van de welstandscommissie : “De welstandscommissie stelt de bijzondere context van een vrijstaande villa in een bestaand parklandschap vast. De welstandscommissie betreurt het verdwijnen van dergelijke vrijstaande entiteiten in het groen en is van mening dat de kwaliteiten van dergelijke landschappen dienen gekoesterd te worden, ook in toekomstige invullingen. De voorgestelde nieuwbouw heeft een hoge densiteit maar vooral een visuele impact op de bestaande omgeving. Het rooien van bomen, het verdwijnen van karaktervol groen wordt niet gemotiveerd of weerlegd aan de hand van een omgevingsstudie.

De welstandscommissie vraagt daarom om op basis van een detailopname van de bestaande toestand inclusief bomen een nieuwbouw voor te stellen die zich harmonieus inpast in de bestaande context met een minimale impact op het omliggende park. In die zin wordt er gevraagd om aan straatzijde terug liggend te bouwen en kleinschalige nieuwbouw te concentreren op de open ruimte in de achterliggende tuin zodat zoveel als mogelijk bomen

bewaard blijven.” kan enkel en alleen maar onderstreept worden, behalve de bijkomende kleinschalige nieuwbouw, deze kan best achterwege blijven ten voordele van het behoud van het bestaande parklandschap en de latere aansluiting bij het park Hoekakker.

Het ongunstig hydraulisch en technisch advies van Aquafin wordt niet weerlegd, dit ongunstig advies vormt op zichzelf ook een weigeringsgrond voor deze aanvraag.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 12: De vrije hoogte in de kelder moet min. 2,30 meter bedragen onder balken en leidingen. Deze is nu slechts 2,10 meter;
• artikel 14: Het pad naar de inkomdeur moet minstens 1,50 meter breed zijn. Het pad mag ook 1,20 meter breed zijn over maximum 10 meter indien aan begin en einde een vrije en vlakke draaicirkel van minimum 1,50 meter mogelijk is;
• artikel 19: De helling moet voorzien worden van leuningen aan beide zijdes die aan begin en einde 40 centimeter verder doorlopen;
• artikel 20: Het trapje moet voorzien zijn van leuningen aan beide zijdes die aan begin en einde 40 centimeter verder doorlopen;
• artikel 24: Rakend aan het deurblad van de deur moet een vrije en vlakke draaicirkel van minimum 1,50 meter zijn. Het toegangspad is hiervoor te smal.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd

De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11 juni 2018.De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden in de aanvraag geen afwijkingen geconstateerd ten opzichte van de geldende voorschriften waarover werd geoordeeld dat aan het college dient geadviseerd te worden deze te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel waarop de aanvraag tot bouwen van een woonproject betrekking heeft is geheel gelegen in woongebied, aan de noordzijde grenzend aan de straatzijde, aan de zuidzijde grenzend aan het openbaar domein van het toekomstige park Hoekakker. Gelet op de ligging van de projectgrond in dit ontwikkeld woongebied is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in het bouwen van 5 eengezinswoningen aan de straatzijde van 2 bouwlagen, plus een teruggetrokken bouwlaag onder plat dak, en een meergezinsgebouw aan de achterzijde van het terrein van 3 bouwlagen onder plat dak.

De woningen vooraan zijn zowel qua hoogte, diepte, inplanting en typologie in overeenstemming met wat er gangbaar is in de onmiddellijke omgeving: zo zijn er veelvuldig gelijkaardige eengezinswoningen aanwezig van 3 bouwlagen onder plat dak met een gelijkaardige bouwdiepte (15 m) en wordt de voorgevelbouwlijn voorzien ongeveer halverwege die van de panden aan de linker- en aan die van de rechterzijde, zodat een duidelijke overgang tussen de aanpalenden wordt bewerkstelligd. Ook het gelijkvloerse bouwvolume aan de linkerzijde, dat de inrit van de parkeergarage herbergt, sluit aan op de positie van het zijdelingse garagevolume van het linker buurperceel.

De inplanting en omvang van het gebouwdeel achteraan oogt in eerste instantie mogelijk afwijkend maar deze is voornamelijk gebaseerd op het in de aangrenzende zone goedgekeurde Ruimtelijk Uitvoeringsplan en het daarbinnen onderschreven bouwprofiel dat aansluit in het verlengde van de projectgrond. In vermelde bouwzones wordt een profiel van 3 of 4 bouwlagen onder plat dak toegelaten en dit langsheen de randen van het gehele terrein; de zone waarin het meergezinsgebouw gepland staat, sluit aan op deze toekomstige ontwikkeling en is er bijgevolg mee in harmonie. Er is weliswaar nog geen sprake van bebouwing in de onmiddellijke omgeving achteraan maar de goedkeuring van vermelde toekomstige bebouwing laten het gefundeerd toe deze ontwikkelde visie als referentiepunt te hanteren. Het plan is op 27 november 2017 besproken met de stadsbouwmeester. Dit overleg heeft ertoe geleid dat de planopzet is aangepast naar de opzet zoals in de aanvraag. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialisatie, met voornamelijk gevelsteen, blauwe hardsteen, aluminium schrijnwerk en zinkbekleding, zijn over het algemeen aanvaarde materialen voor dergelijke bebouwing en komen bovendien veelvuldig voor bij de bebouwing in de ruime omgeving. Weliswaar vermeldt het dossier niet welke kleur van gevelsteen of schrijnwerk wordt gekozen doch dergelijke zal als voorwaarde in het eindadvies worden opgenomen. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is gunstig.

Het dossier is ook voor gelegd aan de welstandscommissie. De commissie geeft het volgende advies:

De welstandscommissie stelt de bijzondere context van een vrijstaande villa in een bestaand parklandschap vast. De welstandscommissie betreurt het verdwijnen van dergelijke vrijstaande entiteiten in het groen en is van mening dat de kwaliteiten van dergelijke landschappen dienen gekoesterd te worden, ook in toekomstige invullingen.

De voorgestelde nieuwbouw heeft een hoge densiteit maar vooral een visuele impact op de bestaande omgeving. Het rooien van bomen, het verdwijnen van karaktervol groen wordt niet gemotiveerd of weerlegd aan de hand van een omgevingsstudie.

De welstandscommissie vraagt daarom om op basis van een detailopname van de bestaande toestand inclusief bomen een nieuwbouw voor te stellen die zich harmonieus inpast in de bestaande context met een minimale impact op het omliggende park. In die zin wordt er gevraagd om aan straatzijde terugliggend te bouwen en kleinschalige nieuwbouw te concentreren op de open ruimte in de achterliggende tuin zodat zoveel als mogelijk bomen bewaard blijven.

De vraag met betrekking tot de wenselijkheid van behoud van de bomen staat los van het gunstig advies van de groendienst over de mogelijkheid van kap van bomen op het perceel. Het advies van de welstandscommissie kan niet zondermeer binnen de contouren van de voorliggende aanvraag worden verantwoord of opgevolgd, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het ontbreken van een omgevingsstudie van het bomenbestand in de tuin en het behoud daarvan die als vertrekpunt dient te gelden voor de omvang en densiteit van de herontwikkelingsopgave. 

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden binnen de looptijd van het openbaar onderzoek 1 bezwaarschrift ingediend (zowel digitaal als schriftelijk) en 6 petitielijsten met in totaal 98 handtekeningen, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Aantasting woonomgeving: door het project worden de rustige omgeving en het landelijke en groene karakter van de buurt aangetast aangezien één eengezinswoning wordt vervangen door een project met 17 wooneenheden, dit met de nodige geluids- en mobiliteitsoverlast tot gevolg; zo ondergaan beide rechtstreekse buren doortocht langsheen hun perceelgrenzen, enerzijds van de bewoners van het achteraan gelegen appartementsgebouw, anderzijds omwille van de inrit van de ondergrondse parkeergarage. Bovendien dient voor dit project het grootste deel van het bestaande groen te verdwijnen.

Beoordeling:

De schaal en omvang van het perceel staan in eerste instantie niet in verhouding tot een bezetting met slechts één eengezinswoning. Gelet op de breedte van het perceel (30 à 35 m) en op wat gangbaar is in de ruime gebouwde omgeving kan gefundeerd worden geoordeeld dat op zijn minst het voorste deel van het terrein al dienst kan doen om een vijftal woningen van gelijkaardige schaal te bevatten. De voorgestelde bebouwing achteraan op het terrein is te verantwoorden in de toekomstige context van het goedgekeurde Ruimtelijk Uitvoeringsplan Hoekakker op het aangrenzende gebied. Deze zone laat gelijkaardige bebouwing in de rand toe, hetgeen zich situeert in het verlengde van de inplanting van het voorgedragen appartementsgebouw. De schaal van het perceel in kwestie, namelijk ruwweg 35 op 115 m, laat deze dubbele bezetting bovendien ruimtelijk toe aangezien er meer dan voldoende afstand gecreëerd wordt tussen de woningen aan de straatzijde en het meergezinsgebouw achteraan, te weten meer dan 36 m, waardoor de maatvoering van de meest in de omgeving voorkomende tuinen, rug aan rug, ruimschoots wordt overgenomen. De potentieel aangehaalde overlast is enerzijds hypothetisch doch kan in voorkomend geval echter als eigen aan de wijk worden gezien: het huidige perceel, met slechts een bezetting van één woning, is eerder uitzondering dan regel en er is hierdoor in deze ook niet echt sprake van een landelijk karakter maar van een eerder buitenstedelijk gebied waar de voorgestelde bezettingsgraad eerder in harmonie te noemen is. In dat opzicht is de doortocht van bewoners doorheen de zijtuinstroken dan ook gangbaar te noemen. Het verdwijnen van een deel van het groen is te verwachten maar er resteert voldoende open ruimte op het terrein met aangepast en nieuw groen; voor dit laatste werd bovendien een gunstig advies van de bevoegde groendienst bekomen. De door verharding en bebouwing ingenomen zone van het terrein beperkt zich tot ongeveer 40% van het gehele terrein. Desgevraagd is de welstandscommissie van mening dat de groene omgeving onvoldoende is meegenomen in het ontwerpproces en vraagt een omgevingsstudie te doen waarbij het maximaal bewaren van de groene tuin vertrekpunt is. Het bezwaar is deels gegrond.

2.      Inbreuk op de privacy: gelet op de situering van de terrassen op de tweede verdieping, bij de eengezinswoningen aan de straatzijde, en door het verhoogde gelijkvloers van het achteraan gelegen appartementsgebouw en het feit dat dit laatste over 3 volwaardige bouwlagen beschikt, zal de inkijk naar de aanpalende woningen en tuinen een onaanvaardbare inbreuk op de privacy van de omwonenden opleveren, zoals in een aangeleverd schema duidelijk wordt aangetoond.

Beoordeling:

De dakterrassen van de woningen aan de straatzijde kunnen in theorie voor inkijk zorgen doch het betreft hier in eerste instantie secundaire terrassen, aangezien alle woningen individueel over een tuin grenzend aan de leefruimtes beschikken. Deze terrassen sorteren door de schakering van de rijwoningen naar achteren toe ten opzichte van de aanpalende panden links bovendien een beperkte inkijk, enerzijds ten aanzien van het achterste deel van de tuin (linkerzijde) en anderzijds ter hoogte van de zijgevel (rechterzijde). De te verwachte inbreuk qua privacy is aan deze zijde van het terrein dan ook verwaarloosbaar.

Ter hoogte van het appartementsgebouw aan de achterzijde van het terrein kan er voornamelijk inkijk ontstaan vanuit de achterste appartementen links, op verdieping 1 en 2 (aangeduid als 1.1 en 2.1 op de plannen). Deze vertonen ten opzichte van de woningen aan de Hoeklaan echter een ruime afstand, minimaal 25 à 30 m, en dit bovendien ook nog onder een schuine hoek en niet loodrecht. Ten opzichte van het buurperceel aan de rechterzijde is de afstand geringer, namelijk 10 m, maar gelet op het feit dat het aantal ramen aan deze zijde van het gebouw beperkt is en dat de woonruimtes zich voornamelijk naar de achterzijde van het terrein richten, kan ook hier de vermelde inkijk als verwaarloosbaar worden beoordeeld.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Wateroverlast:de ruime vermeerdering van verharding en de aanleg van een riante ondergrondse parking komt de buffering en infiltratie van hemelwater niet ten goede en zal de bestaande wateroverlast in dit overstromingsgevoelig gebied enkel doen toenemen. Bovendien zorgt de ophoging bij het aan de verhoogde gelijkvloerse bouwlagen aansluitende maaiveld voor een nadelige afwatering naar de buurpercelen toe (met de nodige schade aan bijgebouwen aldaar) en zal het middendeel, dat bovenop de parking als bufferzone dienst doet stilstaand water herbergen dat met zijn slechte kwaliteit nadelige gevolgen zal hebben voor de gezondheid van de omwonenden.

Beoordeling:

Uit de officiële kaarten blijkt dat enkel het achterste deel van het terrein gekend staat als “mogelijk overstromingsgevoelig”, zeker niet het gehele terrein, en bovendien ook niet als “effectief overstromingsgevoelig”. Uit de berekeningsmodule van de watertoets blijkt dat hierdoor geen advies aan de bevoegde instantie diende te worden ingewonnen en dat de aanvrager slechts dient te voldoen aan de wettelijk voorgeschreven voorwaarden van de hemelwaterverordening, aan dewelke na controle in het ingediende dossier werd voldaan. De vermelde eventuele gezondheidsrisico’s zijn hypothetisch en niet bewezen. Het betreft hier een waterbuffering met het doel het regenwater te laten infiltreren in de ondergrond danwel vertraagd af te voeren naar de beek. Er zal geen sprake zijn van een waterpartij met langdurig stilstaand water. Het bezwaar is ongegrond. 

4.      Foutief uitgevoerd openbaar onderzoek:de bekendmaking van betreffend onderzoek werd niet tijdig geafficheerd door de aanvrager waardoor bezwaarindieners zich slechts per toeval en via een omweg op de hoogte konden stellen.

Beoordeling:

Er blijkt uit de processen-verbaal in het dossier dat het openbaar onderzoek inderdaad laattijdig werd geafficheerd. Hierop werd een administratieve lus uitgevoerd waarbij binnen dezelfde procedure vermeld onderzoek een tweede maal werd uitgevoerd en uit bijkomende documentatie blijkt dat het die tweede maal wel correct is verlopen, hetgeen ook blijkt uit het feit dat een ruim aantal bezwaarschriften werd ingediend. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Geluidsoverlast:los van de geluidsoverlast die een riante vermeerdering van het aantal bewoners met zich meebrengt, zal het boven de inrit van de ondergrondse parkeergarage geplaatste ventilatierooster de nodige geluids- en geuroverlast veroorzaken voor het aanpalende perceel aangezien het zich precies ter hoogte van de daar aanwezige slaapkamers bevindt.

Beoordeling:

De aangehaalde overlast is in eerste instantie hypothetisch. Bovendien is betreffende door het gebruik van hedendaagse technieken naar alle waarschijnlijkheid grotendeels verwaarloosbaar. Bijkomend bedraagt, door het naar achteren plaatsen van het hoofdvolume van de woningen ten aanzien van het buurpand, de afstand van de exacte locatie van vermelde rooster ten opzichte van de achtergevel van het buurgebouw zo’n 14 m, hetgeen bezwaarlijk als te nabij kan worden omschreven. Het bezwaar is ongegrond.

6.      Onverenigbaarheid van schaal en draagkracht en het uitblijven van harmonie: de volumeschaal van een project met 5 eengezinswoningen en 12 appartementen is niet in overeenstemming met de bebouwing in de onmiddellijke omgeving die hoofdzakelijk en voornamelijk gekenmerkt wordt door eengezinswoningen. Bovendien zijn geplande eengezinswoningen, met een gemiddelde oppervlakte van 170 m², eveneens van een maatstaf die die van de buurt overschrijdt en wordt ten slotte een appartementsgebouw met een totale bouwhoogte van meer dan 10 m ingeplant in wat essentieel de tuinzone van een bouwblok is; een zone die principieel bedoeld is voor gelijkvloerse bijgebouwen.

Beoordeling:

De geplande eengezinswoningen aan de straatzijde passen zich wel degelijk en effectief in in de omgeving, enerzijds qua typologie, anderzijds qua schaalgebruik. Het merendeel van de woningen in de buurt beschikt over ofwel 2 bouwlagen onder hellend dak of over 3 bouwlagen onder plat dak. De typologie van de nieuwe woningen, met 2 bouwlagen met daarbovenop nog een teruggetrokken laag onder plat dak, vormt een synthese van de twee voorgenoemde. Bijkomend zorgt een veel voorkomende maat van woningen in de buurt, 15 x 6 m over drie bouwlagen, voor een bruto-oppervlaktemaat van zelfs 270 m², beduidend meer dan de geplande 170 m².

De typologie en schaal van het achteraan gelegen appartementsgebouw kan in eerste instantie als bevreemdend en atypisch worden ervaren doch de specifieke situatie met de toekomstige ontwikkeling van het aangrenzende gebied van Hoekakker zorgt voor een andere invalshoek qua benadering. Zo is voor deze zone het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Hoekakker goedgekeurd dat juridisch aan de randen van het gebied bebouwing toelaat tot 3 à 4 bouwlagen onder plat dak. Gelet op de ligging van de projectgrond, direct aangrenzend aan vermeld Ruimtelijk Uitvoeringsplan, en het feit dat vermeld appartementsgebouw zich in een zone bevindt in het verlengde van de bouwzone binnen vermeld uitvoeringsplan, is de inplanting ervan een logische en harmonieuze verderzetting van de toekomstige bebouwing aan de rand van het park in spe, is het hiervoor een bijkomende aanzet en is het bijgevolg aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt. Het plan is op 27 november 2017 besproken met de stadsbouwmeester. Het resultaat van deze bespreking was een planaanpassing die heeft geresulteerd in de huidige opzet. Het bezwaar is ongegrond.

7.      Onwetmatig refereren: er wordt als alibi voor het bouwen van het appartementsgebouw in de tuinzone achteraan gerefereerd naar de geplande bebouwing in het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Hoekakker, aangrenzend aan het terrein. Met dergelijke kan echter geen rekening gehouden worden aangezien enerzijds de uitvoering van dit aanpalende project nog lang op zich zal laten wachten en dus de bestaande onbebouwde gronden intussen de referentie zijn en anderzijds omwille van het feit dat de goedkeuring van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan én de afgeleverde omgevingsvergunning voor het erbij horende park momenteel worden aangevochten in diverse juridische procedures en de rechtsgrond ervan dus onbekend is. Bijkomend voorziet bovendien dit Ruimtelijk Uitvoeringsplan voor het tuindeel van aangevraagd project in een uitbreiding van de parkfunctie, zonder bebouwing.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient de aanvraag te toetsen aan de geldende en heersende wetgeving, hetgeen in dit geval in eerste instantie volgens het gewestplan “woongebied” is en de voorschriften van de Antwerpse bouwcode. Voor het aanpalende gebied dat als toekomstig referentiebeeld dienst doet, het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Hoekakker, is de effectieve toestand wel degelijk die van een vergunning aangezien een procedure met vraag tot vernietiging geenszins opschortend werkt. Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan is tot op de dag van vandaag dus wel degelijk juridisch in voege en de status van een binnen het Ruimtelijk Uitvoeringsplan aangevraagde en eventueel verleende omgevingsvergunning doet in het kader daarvan niet ter zake. Het is bijkomend in het kader van voortschrijdend inzicht tevens mogelijk een aanzet tot bebouwing te voorzien in een toekomstig te ontwikkelen gebied aangezien een lege zone als enig referentiebeeld hanteren zou betekenen dat bouwen op bouwgrond in woongebied in sommige gevallen onmogelijk zou worden, hetgeen geenszins de bedoeling kan zijn. Ten slotte wordt verwezen naar de vermelding dat het achterste deel van de projectgrond zou ingetekend zijn binnen het Ruimtelijk Uitvoeringsplan als parkgebied: deze bewering is foutief aangezien het projectgebied geheel buiten de zone van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan gelegen is en dit laatste er dus geen uitspraken over doet.

Het bezwaar is ongegrond.