2018_CBS_10473 - Omgevingsvergunning - OMV_2018113313. Desguinlei 218. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd. 

De aanvraag gaat over het slopen van een eengezinswoning met een bruto vloeroppervlak van 264.4 m² met bijhorende tuin gevolgd door het bouwen van een meergezinswoning met 6 bouwlagen onder een plat dak. De grootste nieuwe woonentiteit heeft een netto vloeroppervlak van 107.39 m² en een buitenruimte van 18.70 m², deze entiteit is een duplex appartement op de 4^de en 5^de verdieping en heeft 2 slaapkamers. Op de 1^ste verdieping wordt een éénslaapkamer appartement voorzien van 50.74 m² met een terras en de tuin als buitenruimte. Op het 1^ste en 2^de verdiep worden tweeslaapkamer appartementen voorzien van elk 68.14 m² met een buitenruimte van elk 10.56 m². Op de 3^de verdieping wordt een één-slaapkamer appartement voorzien van 60.50 m² met een buitenruimte van 4.19 m².

Er wordt gewezen op het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Omwille van de aantrekkelijkheid van grote eengezinswoningen voor gezinnen is het wenselijk dat deze niet meer omgevormd worden naar kleinere woningen of ingenomen worden door een andere functie. Als streefdoel wordt een bruto oppervlakte van 350 m² aangehouden voor een te bewaren of te beschermen eengezinswoning.

Het slopen van een eengezinswoning en vervangen door een meergezinswoning is, om te beantwoorden aan de goede ruimtelijke ordening, toegelaten mits minimum één zelfstandige woning met een netto-vloeroppervlakte van minstens 130 m² met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² gerealiseerd wordt.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te stimuleren dienen minimale netto oppervlaktes aangehouden te worden, woonruimtes en slaapkamers dienen voldoend groot te zijn om bruikbaar te zijn, de oppervlaktes van verblijfsruimtes dienen in een goede verhouding tot elkaar te staan en tot het aantal slaapkamers.

Om te beantwoorden aan de draagkracht, een gezonde mix van wooneenheden, voldoende leef- en woonkwaliteit en te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dient een project uit een mix van één-, twee- en indien mogelijk van drieslaapkamer appartementen te bestaan. Dergelijke units dienen respectievelijk over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m², 80 m² en 110 m², in deze aanvraag voldoen niet alle units aan deze vereiste en komt bijgevolg de aanvraag niet in aanmerking voor vergunning.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 10: De diepte van de aanvraag heeft een negatieve invloed op de reeds minieme daglichttoetreding naar de woongelegenheden van Desguinlei 216;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
de trap met fietsgeul naar de kelder heeft een hellingspercentage van 67% in plaats van de maximaal toegestane 20%;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
er is geen ruimte voorzien in het ontwerp voor inpandige parkeerplaatsen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 10, 29 en 30 van de Antwerpse bouwcode.

Artikel 10 stelt dat de bouwdiepte rekening dient te houden met de optimale daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. De diepte van rechteraanpalende Desguinlei 216 is 12m op de perceelgrenzen. De aanvraag voorziet de diepte van de bovenliggende verdiepingen op 13, 95 meter. Bijgevolg ondervinden de woongelegenheden van Desguinlei 216 achteraan een nadelig effect op het gebied van daglichttoetreding, temeer daar dit een hoekpand betreft. Er is geen reden om af te wijken van artikel 10.

Verder is de aanvraag strijdig met artikel 29 en 30. Aangezien het onderwerp van deze artikelen gaat over fiets –en autostalplaatsen werd er advies gevraagd aan mobiliteit. Zij brachten een voorwaardelijk gunstig advies uit. Er kan gesteld worden dat mits naleving van de mobiliteitsvoorwaarden, er tegemoet gekomen kan worden aan artikel 29 en 30:

• Er moeten 11 fietsstalplaatsen voorzien conform de afmetingen van de bouwcode
• De helft van het aantal fietsstalplaatsen moet als een gewone stalplaats voorzien worden omdat niet alle types fietsen gebruik kunnen maken van een ophangsysteem.

Functionele inpasbaarheid

De Desguinlei wordt gekenmerkt door een mix van eengezins –en meergezinwoningen. De voorgestelde woonfunctie is inpasbaar in de omgeving, zijnde woongebied.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorgestelde bouwdiepte is 13, 95 meter. Hierdoor wordt de maximaal aanvaardbare bouwdiepte overschreden.

De bouwdiepte dient zich te beperken tot 12 meter waardoor deze op de perceelsgrens gelijk is met de bouwdiepte van Desguinlei 216 (buur rechts). Nr 216 is een hoekpand, met weliswaar centraal op het perceel een grotere bouwdiepte. Deze is echter een gevolg van de ruime perceelbreedte, op de perceelsgrenzen wordt de gangbare bouwdiepte gerespecteerd, waardoor geen nadelige effecten ontstaan door het grotere bouwvolume.

De huidige aanvraag echter is een perceel met zeer beperkte breedte, en kan desgevallend niet op dezelfde manier de bouwdiepte afbouwen naar de perceelsgrenzen.

De bouwdiepte van Desguinlei 220 (buur links) is nog dieper uitgebouwd, maar slechts over drie bouwlagen. Hierdoor blijven nadelige effecten die gepaard gaan bij het dieper bouwen beperkt. Aan deze zijde kan dus een grotere bouwdiepte gerealiseerd worden, echter mits respecteren van de 45° regel tov de rechterperceelgrens, en mits voldoende woonkwaliteit kan geboden worden in de appartementen.

Door te diep te bouwen in verhouding tot de terreinoppervlakte van het perceel en de gevel van het gebouw komt de beschikbaarheid van licht en lucht voor de gebruikers en de panden in de omgeving in het gedrang.

De voorgestelde volume-uitbreiding is strijdig met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel is sober en hedendaags. De indeling van de ramen berust op een vast ritme.

Echter wordt de Desguinlei gekenmerkt door panden met een verhoogde plint. De rechterbuur heeft een verhoogde plint die rijkt tot 5 meter hoog, de plint van de linkerbuur is 3,3 meter. De aanvraag voorziet een plint met een hoogte van slechts 2,7. Hierdoor onderbreekt de gevel het kenmerkende gevelbeeld van de straat.

Het terras op de teruggetrokken verdieping (voorgevel) geeft door de asymmetrische plaatsing van de ballustrade op de voorgevellijn, geen wenselijk gevelbeeld ifv een ev. toekomstige gelijkaardige ontwikkeling links van de huidige aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een aanbod aan verschillende soorten woningen vormt de beste garantie dat er voor iedereen wel een geschikte woning te vinden is. Echter voorziet de vervangende nieuwbouw een monotoon programma. Vier één slaapkamerappartementen en één duplexappartement bieden onvoldoende aanbod om tegemoet te komen aan de wensen van een gevarieerd programma.

Aangezien er een verminderd aantal fietsen werd voorzien werd aan de stedelijke mobiliteitsdienst advies gevraagd:

Voor de 5 nieuwe appartementen moeten er 11 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          4 appartementen met 1 slaapkamer = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden in de kelder 9 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot. Dat zijn er 2 te weinig. Er wordt nu alleen een hangsysteem voorzien. Vermits niet alle types van fietsen hier gebruik van kunnen maken (fietsen met bak vooraan of met kinderzitjes zijn vaak te zwaar) moet de helft van het aantal fietsstalplaatsen voorzien worden als een gewone stalplaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de maximaal toelaatbare bouwdiepte, en het atypisch gevelbeeld.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

1. Te beschermen eengezinswoning: Het bestaande pand is een eengezinswoning met een oppervlakte van 292 m². Na de sloop mag het pand niet opgedeeld worden in meerdere wooneenheden.

Beoordeling: Dit bezwaar heeft betrekking op artikel 23 van de bouwcode in herziening. Echter laat deze beleidsvisie afbraak wel toe, mits één grote wooneenheid wordt gerealiseerd > 130m². Het bezwaar is ongegrond;

        2.Ontbreken buitenruimte: De aanvraag is strijdig met artikel 23 van de bouwcode. Na de sloop en opsplitsing dient het duplex-appartement te worden voorzien van een buitenruimte van 15 m²;

Beoordeling: De aanvraag voorziet in totaal 15 m² buitenruimte voor het duplex-appartement en is daardoor in overeenstemming met artikel 23. Het bezwaar is ongegrond;

        3.Bouwdiepte: De aanvraag brengt de bouwdiepte op 13, 94m. Hierdoor wordt de maximaal toelaatbare bouwdiepte overschreden. De maximaal toegelaten bouwdiepte is die van Desguinlei 216 met 14 meter op de gelijkvloerse en 12 meter op de bovenliggende verdiepingen;

Beoordeling: De maximaal toelaatbare bouwdiepte wordt inderdaad overschreden. Deze dient 12 meter te bedragen voor de bovenliggende verdiepingen. Het beZwaar is gegrond;

        4.Bezonning en licht: De aanvraag belemmert de optimale bezonning en daglichttoetreding van de verblijfsruimten van de 2^e tot de 5^e verdieping van Desguinlei 216 en is daardoor strijdig met artikel 10 van de bouwcode;

Beoordeling: De bebouwing links van Desguinlei 218 is dieper dan de voorgestelde diepte van de aanvraag. De achtergevel van Desguinlei 218 is georiënteerd naar het noorden. Dit zorgt ervoor dat er geen sprake kan zijn van het wegnemen van zonlicht. Echter zorgt het dieper bouwen er wel voor dat de wooneenheden links achteraan Desguinlei 216 een daglichtvermindering ondervinden. Daardoor is de aanvraag strijdig met artikel 10 van de bouwcode. Het bezwaar is gegrond;

        5.Uitsprongen: De voorgestelde uitsprongen aan de achtergevel zijn niet ingericht volgens de principes van artikel 13 uit de bouwcode;

Beoordeling: De geveluitsprongen achteraan bevinden zich binnen een hoek van 45° gemeten vanaf de rechterscheimuur en liggen onder de tuinafscheiding van Desguinlei 220. De aanvraag is in overeenstemming met artikel 13 van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond;

        6.Inkijk: De terrassen aan de achterzijde genereren inkijk in de omliggende tuinen.

Beoordeling: Ondanks dat er voldoende afstand wordt bewaard cfr. de bouwcode, zorgen de terrassen aan de achterzijde voor enige inkijk en privacyhinder voor de gelijkvloerse tuinruimte van Desguinlei 216. Deze zijn echter eigen aan een stedelijke context. Het bezwaar is ongegrond.

        7.Parkeerbehoefte: De aanvraag moet 5 parkeerplekken voorzien waar deze er geen voorziet.

Beoordeling: De voorliggende aanvraag genereert inderdaad een parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen. De gevel is smaller dan 8 meter waardoor het niet mogelijk is om autostalplaatsen te voorzien. Hierdoor kan er afgeweken van de bouwcode door de parkeerplekken af te kopen. Het bezwaar is ongegrond;

        8.Parkeerdruk en parkeeroverlast: Het afwentelen van de parkeerplekken op het publieke domein versterkt de reeds aanwezige parkeerdrukte en parkeeroverlast;

Beoordeling: De stedelijke dienst mobiliteit heeft voorliggend dossier voorwaardelijk gunstig geadviseerd en eventuele bijkomende verkeerbelasting werd aanvaardbaar bevonden, rekening houdend met het bestaande wijkcirculatieplan. Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is. Het bezwaar is ongegrond

        9.Fietsstaplaatsen: De voorziene fietsplaatsen voldoen niet aan de aantallen die artikel 29 van de bouwcode voorschrijft. Er dienen minstens 11 fietsplekken voorzien te worden die bereikbaar zijn via een toegankelijke helling met fietsgoot;

Beoordeling: De stedelijke dienst mobiliteit legde in hun voorwaardelijk gunstig advies enkele voorwaarden op waaronder het vermeerderen van het aantal fietsstalplaatsen tot 11. De voorziene trap met fietsgeul voldoet als bereikbare toegang. Het bezwaar is gegrond.