2018_CBS_07411 - Omgevingsvergunning - OMV_2018025075. Schuttershofstraat 48. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 30/10/1834: vergunning (1834#309) voor werken naar een ontwerp door architect L. Serrure;
• 05/12/1928: vergunning (1928#31944) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 13/06/2008: vergunning (3154#280) voor het aanpassen van het raam en het inkomensemble. 

Laatst vergunde toestand

• inventarispand: neoclassicistisch burgerhuis met oudere kern:
  • pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;
  • voorhuis en achterhuis op de begane grond en de eerste verdieping met elkaar verbonden via een zijlingse gang;
  • open koer van ca. 70,00 m²;
• eengezinswoning (760 m2) met een handelsfunctie kleiner dan 100 m² op de benedenverdieping. Wonen en handel zijn vergund als één ondeelbaar geheel;
• gevelafwerking:
  • gevelpleisterwerk in lichte kleur;
  • schrijnwerk verdiepingen in wit hout;
  • op de tweede verdieping werden stalen balustrades voorzien;
  • toegang woning via bewaarde rechthoekige koetspoort in vlakke hardstenen omlijsting (geschilderd) met getralied bovenlicht;
  • afwerking pui (begane grond) in donkergrijs aluminium schrijnwerk op een plint in blauwe hardsteen. De commerciële functie heeft een afzonderlijke toegang via een automatische deur;
• kroonlijsthoogte van 12,26 m. 

Bestaande toestand

• de dragende binnenmuur op de benedenverdieping werd verwijderd;
• de voorgevel werd voorzien van reclame. 

Inhoud van de aanvraag

• regulariseren van de doorgevoerde interne constructieve werken (benedenverdieping);
• uitbreiding handelsruimte:
  • voorbouw, koer en achterbouw worden omgevormd tot een handelsruimte met een netto vloeroppervlakte van 233,55 m²;
• wijzigen van de voorgevel:
  • vergroten van het bestaande pui tot een hoogte van 3,44 en een breedte van 5,63 m;
  • vervangen van de houten cassetten in de koetspoort door glaspanelen;
  • materialisatie blijft ongewijzigd;
• overdekken van de koer (ca. 70 m²):
  • de koepel wordt opgehangen aan de aangrenzende gevels;
  • zwart gespoten stalen structuur met glazen invulling (transparant);
• vergroten van de gelijkvloerse ramen in de achtergevel tot op dorpelhoogte;
• uitbreken van de muren van de achterbouw (benedenverdieping);
• restaureren van de historische schouw in het achterhuis en van de houten draagbalken behorende tot de dakconstructie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen 

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een culturele, historische en/of esthetische waarde, in een overdruk - detailhandel (dh), in een overdruk - reca (r) en in een artikel  2:   zone voor wonen - (wo2). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

• De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
  • 2.2.5  Onbebouwde ruimte en tuinen:
    De bestaande koer wordt in het ontwerp volledig overkapt, waardoor de onbebouwde ruimte op het gelijkvloers volledig verdwijnt;
  • artikel 2  Zone voor wonen (Wo2):

De functie van de eerste verdieping van het achterhuis is berging. Deze berging is zowel toegankelijk vanuit de commerciële ruimte als vanuit de woning. Door het inrichten van de eerste verdieping van het achterhuis als berging bij de commerciële ruimte, zou minder dan de helft van de bruto-vloeroppervlakte van het gebouw een woonfunctie hebben, wat in strijd is met de bestemmingsvoorschriften. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
  • Gezien de grootte van het perceel dient de aanvrager infiltratie te voorzien. Er wordt gevraagd de infiltratie te vervangen door een hemelwaterput.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22:
  Minimaal één toegangsdeur tot de handelsruimte moet na afwerking minstens 90 cm breed zijn. In het ontwerp worden twee draaideuren van 85 cm voorzien. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 26 Afvalverzameling:
    er werd geen afvalberging voorzien conform de voorschriften opgelegd in dit artikel;
  • artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
    de bestaande buitenruimte bij de woning wordt verkleind worden tot onder de minimale oppervlakte zoals vermeld in dit artikel. De bestaande buitenruimte van 70,00 m² verdwijnt volledig, daar waar een minimum van 10,00 m² behouden moet blijven;
• Raamprostitutie: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Raamprostitutie’ (verder genoemd verordening raamprostitutie), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 21 september 2009 en goedgekeurd bij besluit van 17 december 2009.
  De verordening raamprostitutie is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, maar gezien de beperkte afwijkingen, kan de stedenbouwkundige vergunning toch worden verleend, mits de in voorwaarde opgelegde aanpassingen integraal worden uitgevoerd. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd om de toegangsdeuren tot de handelsruimte uit te voeren met een breedte van minstens 90cm, conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid. 

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen en op deze locaties zijn investeringen die de commerciële aantrekkingskracht van de handelszaken vergroten, positief te beoordelen. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing verleent een gunstig advies voor de herinrichting van de winkelruimte. 

Het pand is gelegen in een woonzone (Wo2) waar minstens de helft van de vloeroppervlakte van het gebouw een woonfunctie moet hebben. De eerste verdieping van het achterhuis wordt ingericht als berging. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de bestemmingsvoorschriften, wordt als voorwaarde opgelegd om de commerciële ruimte één en ondeelbaar te maken met de woning in gebruik, verhuur en verkoop en minstens de helft van de vloeroppervlakte in te richten met een woonfunctie. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bij het beoordelen van de aanvraag behoort het tot de autonome bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid of het aangevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. 

De aanvraag heeft betrekking op een historisch complex, opgebouwd met een voor- en achterhuis en een centrale open ruimte. Het pand is vergund als handelshuis met de expliciete voorwaarde dat de bovengelegen woning in alle omstandigheden één geheel met de winkelruimte (voormalige apotheek) moet vormen, zowel in verkoop als in verhuur.

In functie van de uitbreiding van de handelszaak, wordt geopteerd om de patio te overbouwen met een beglaasde staalconstructie. Het supprimeren van de onbebouwde ruimte op het perceel en daarbij ook de enige buitenruimte bij de woning maakt de aanvraag strijdig met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan en de bouwcode. 

Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied, waar de uitbreiding en verbetering van de commerciële aantrekkingskracht gestimuleerd wordt. Een afwijking van de voorschriften met betrekking tot behoud van de gelijkvloerse onbebouwde ruimte is daarom motiveerbaar, onder de strikte voorwaarden dat de overkapping geen verstoring betekent van de erfgoedwaarden van het pand en de woonkwaliteit van de bovenliggende eengezinswoning gegarandeerd blijft. In het geval dat het gelijkvloers of een deel van het gelijkvloers in de toekomst opnieuw een woonfunctie zou krijgen, dient de binnenkoer opnieuw opengemaakt te worden. 

Het project werd voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. Gezien de geplande werken de gestelde erfgoedwaarden respecteren en de nog aanwezige erfgoedelementen behouden blijven, adviseren zij de aanvraag voorwaardelijk gunstig. 

Bij de beoordeling van een eventuele afwijking van de voorschriften, dient ook de impact van de aangevraagde werken op de woonkwaliteit afgewogen te worden. De aanvraag heeft betrekking op de pand dat laatst werd vergund als eengezinswoning met nevenfunctie (apotheek). Voorliggende aanvraag betreft de uitbreiding van de commerciële ruimte. De winkelruimte blijft via een diensttrap verbonden met de bovenliggende woning. Conform de laatst vergunde toestand blijft de winkelruimte dus één en ondeelbaar met de woning. Hiermee rekening houdende en gezien de ruime oppervlakte van de woning, de kwalitatieve ontsluiting van de bovenliggende verdiepingen en de grote lichttoetreding in de verschillende verblijfsruimtes blijft de woning over voldoende woonkwaliteit beschikken. 

Vanuit ruimtelijk oogpunt kan om bovenstaande redenen een afwijking worden toegestaan op het dichtbouwen van de onbebouwde ruimte en het ontbreken van een buitenruimte. Als expliciete voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd om de commerciële ruimte en de bovenliggende woning één en ondeelbaar te houden in gebruik, verhuur en verkoop. 

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een voormalig neoclassicistisch burgerhuis dat werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed dd 14/09/2009 omwille van zijn stedenbouwkundige, historische, architecturale en esthetische waarde.  Het heeft een hoge erfgoedwaarde. 

In 1834 werd een vermoedelijk 16e (17e) eeuws pand (oudere kern bleef behouden in de kelders en het achterhuis alsook een haard uit 1550) verbouwd in opdracht van de rentenier Charles-Joseph Lereverand naar een ontwerp door de architect Louis Serrure. Het bestaande pand werd uitgebreid met een bijkomende verdieping en het poortrisaliet. Het is een zeldzaam gekend voorbeeld van de woningarchitectuur van provinciaal architect Serrure, die kort daarna de verdwenen Passage Dehaen en de hoofdingang van het Sint-Elisabethgasthuis ontwierp. 

De rijwoning telt vier traveeën en drie bouwlagen onder plat dak, met bepleisterde en beschilderde lijstgevel. Rechter poortrisaliet met op de begane grond bewaarde rechthoekige koetspoort in vlakke hardstenen omlijsting met getralied bovenlicht en bekronend geprofileerd waterlijstje. Op de verdiepingen rechthoekige vensters, in het risaliet met platte bandomlijstingen en consoles onder de dorpels. Eenvoudige geprofileerde kroonlijst. Vensters van de begane grond verbouwd tot winkelpui.  Het historische achterhuis, van twee bouwlagen onder dak bleef bewaard en is via een tussenvolume verbonden met het voorhuis. 

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. Conform artikel 5§2 van de bouwcode werd een CHE-rapport opgemaakt door Johan Grootaers in opdracht van Abraham Konig.  De geplande werken respecteren de gestelde erfgoedwaarde en behouden de nog aanwezige erfgoedelementen.  Het behoud wordt immers ingegeven vanuit artikel 5§1 van de bouwcode gezien de opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en de ligging in CHE-gebied (cfr. RUP binnenstad).

Gezien de hoge erfgoedwaarden wordt een gunstig advies verleend op voorwaarde dat:

- het buitenschrijnwerk in alle gevels in situ behouden blijft (muz van de ramen op de gelijkvloerse verdieping van het voorhuis.  Aanpassingen moeten steeds in overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg;

- de historische 16e eeuwse draagstructuur en schouw in het achterhuis moet in situ behouden blijven;

- de interieurafwerking (binnenschrijnwerk, trap, lijstwerk, …) in de inkom –en traphal en in de salons op de verdiepingen uit 1834 moet in situ behouden blijven.  Aanpassingen moeten steeds ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. 

Archeologische aspecten

Het geplande bouwproject valt buiten de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: de ingreep in de bodem in de Vastgestelde archeologische zone van de historische binnenstad blijft onder 100m². 

Ondanks de beperkte ingreep in de bodem, blijft de kans bestaan dat bij graafwerken archeologische vondsten aan het licht komen. Omwille van de kans op vondsten dienen bijkomende voorwaarden te worden opgelegd. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dichtbouwen van de onbebouwde ruimte en het supprimeren van de buitenruimte van de woning is strijdig met de voorschriften. Rekening houdende met het advies vanuit oogpunt stadsmarketing kan een afwijking worden toegestaan voor het overkappen van het gelijkvloers en de inrichting als winkelruimte, mits de bestaande erfgoedelementen behouden en gerespecteerd worden. Op voorwaarde dat de winkel- en woonruimte als één en ondeelbaar behouden blijven in verhuur en verkoop zijn de aangevraagde wijzigingen stedenbouwkundig aanvaardbaar en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. 

Mits het naleven van alle gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, veiligheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de aanvraag uit te voeren conform de bepalingen van de verordening hemelwater;
3. de toegangsdeuren tot de handelsruimte uit te voeren met een breedte van minstens 90cm, conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;
4. de commerciële ruimte één en ondeelbaar te maken met de woning in gebruik, verhuur en verkoop en minstens de helft van de vloeroppervlakte in te richten met een woonfunctie;
5. in het geval dat het gelijkvloers of een deel van het gelijkvloers in de toekomst opnieuw een woonfunctie zou krijgen, dient de binnenkoer opnieuw opengemaakt te worden;
6. het buitenschrijnwerk in alle gevels in situ behouden blijft (met uitzondering van de ramen op de gelijkvloerse verdieping van het voorhuis. Aanpassingen moeten steeds in overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg;
7. de historische 16e eeuwse draagstructuur en schouw in het achterhuis moet integraal in situ behouden blijven;
8. de interieurafwerking (binnenschrijnwerk, trap, lijstwerk, …) in de inkom –en traphal en in de salons op de verdiepingen uit 1834 moet integraal in situ behouden blijven. Aanpassingen moeten steeds ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
9. de bouwheer meldt minstens twee weken vóór de startdatum de aanvang van de graafwerken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);
10. de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
11. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.