2018_CBS_07741 - Omgevingsvergunning - OMV_2018080425. Julius De Geyterstraat 206. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.  

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 11: Afwerken van de gevels en materiaal gebruik: De te gebruiken materialen voor de nieuwe delen van de gelijkvloerse voorgevel worden niet vermeld op de plannen of in de beschrijvende nota. Bovendien wordt de ‘enseigne’ of het uithangbord van de winkel niet verwijderd. Dit kan aanzien worden als niet kwaliteitsvol.
• Artikel 14: Insprongen en openingen aan voorgevels: De inspring aan de inkom wordt naar achter toe breder. Volgens §1, 2° moet deze insprong ’s nachts afgesloten kunnen worden.
• Artikel 30:Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Zie advies mobiliteit 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheidDe aanvraag betreft het gedeeltelijk slopen van de gelijkvloerse achterbouw om te wijzigen naar een tuin. Het gelijkvloers wijzigt van winkelruimte met woonruimte naar uitsluitend woonruimte. Gunstig advies met betrekking tot het omvormen van een voormalige bakkerij/winkel naar een gelijkvloerse woonruimte met tuin. Het pand is niet gelegen in een afgebakend kernwinkelgebied en/of niet op een strategische locatie. Op deze locaties is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld. In de laatst vergunde toestand (1938) waren er drie wooneenheden, twee op de verdiepingen en een gelijkvloerse woning met bakkerij en winkel vooraan. Het aantal woongelegen tegenover de laatst vergunde toestand wijzigt dus niet.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.haal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel wordt ontpit door de winkelruimte deels te slopen. Een tuin met een oppervlakte van 189 m² voor de bewoners op het gelijkvloers ontstaat. Het ontpitten van een perceel en wijzigen naar tuin kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt positief worden geadviseerd in stedelijk gebied. De vergunde dakterrassen die zich in het midden van het perceel bevinden op de eerste en tweede verdieping worden opgenomen in het woongedeelte. De terrassen worden daardoor verplaatst naar de linkerzijde met een diepte van 2,30 m. De bouwhoogte wijzigt niet. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met het volume zoals voorgesteld. De beperkte wijzigingen inzake schaal en ruimtegebruik zijn aanvaardbaar. 

Visueel-vormelijke elementen

Op het gelijkvloers worden de raamopeningen in de voorgevel gewijzigd. Tegenover de laatst vergunde toestand worden ook de raamopeningen op de twee bovenste verdiepingen vooraan aangepast. Het schrijnwerk wordt zowel voor- als achteraan gewijzigd naar buitenschrijnwerk in PVC in een zwart kleur. Er wordt op de plannen niet vermeld in welk materiaal de plint wordt uitgevoerd. Daarnaast wordt de ‘enseigne’ boven de ramen behouden in de nieuwe toestand. Het behouden van het ‘enseigne’ of het uithangbord is niet kwaliteitsvol voor een woonfunctie en vertoont tekenen van ouderdom door zwarte strepen. In voorwaarde wordt opgenomen om de plint in een duurzaam materiaal uit te voeren dat aansluit bij de rest van de voorgevel en de omgeving van het pand. Daarnaast dient het ‘enseigne’ of uitgangsbord verwijderd te worden en vervangen te worden door bij voorkeur hetzelfde materiaal als de plint, dit om materiaaleenheid te behouden en geen versnipperd beeld te bewerkstelligen.

De achtergevel wordt voorzien van meerdere raamopeningen en wordt uitgevoerd in een witte gevelbepleistering. Een lichte kleurstelling kan omwille van stedelijke opwarming en beeldkwaliteit gunstig beoordeeld worden. De balkons worden uitgevoerd in beton met een metalen borstwering in een zwarte kleur. Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag visueel en vormelijk aan de geldende regelgeving. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het gelijkvloers wordt een kwalitatief appartement voorzien met een open living, eethoek en keuken. Achteraan wordt een grote kwalitatieve tuin toegevoegd die toegankelijk is via de slaapkamers van het gelijkvloers appartement. De twee bovenliggende woongelegenheden hebben telkens een terras met gelijkgronds raam. De slaapkamers zijn telkens voorzien van voldoende lichtinval door grote ramen in de achter- en zijgevel. 

Inzake veiligheid dienen insprongen die naar achter toe verbreden en grenzen aan de openbare ruimte ’s nacht afgesloten te kunnen worden. De insprong van de aanvraag verbreed naar achter toe en is niet afsluitbaar. In voorwaarde wordt opgenomen om de insprong ’s nachts afsluitbaar te maken door middel van bijvoorbeeld hekwerk, conform artikel 14 van de bouwcode. Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de voorwaarden van Fluvius nauwgezet op te volgen;
3. de plint van de voorgevel voorzien in duurzaam en kwaliteitsvol materiaal dat in harmonie is met de andere toegepaste materialen van zowel de voorgevel als de omgeving van het pand;
4. het ‘enseigne’ of het uitgangsbord  verwijderen omwille van niet kwaliteitsvol en verouderd;
5. de insprong ’s nachts afsluitbaar maken, conform artikel 14 van de bouwcode;
6. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 13/07/1938: vergunning (238#5303) voor het bouwen van een huis;
• 09/12/1938: vergunning (238#5400) voor het bouwen van een bakkerij. 

Laatst vergunde toestand

• winkelhuis bestaande uit 3 bouwlagen en een plat dak;
• gelijkvloers met een winkel, eet- en slaapkamer en een achterliggend werkhuis (bakkerij);
• tuin van ca. 43 m² en een open koer van ca. 14 m²;
• twee verdiepen met telkens een appartement met 1 slaapkamer;
• kroonlijsthoogte van 9,84 meter. 

Bestaande toestand

• het gelijkvloers is quasi volledig dicht gebouwd, er rest slechts 14 m² open ruimte;
• de open koer werd dicht gebouwd;
• de woonfuncties van het gelijkvloers werden opgenomen in het winkelgedeelte;
• het terras op de eerste verdieping werd omgebouwd tot badkamer.

Inhoud van de aanvraag

• slopen van de bestaande gelijkvloerse achterbouw;
• creëren van een tuin van ca. 189 m²;
• omvormen van het gelijkvloers naar een woning;
• aanpassen van de voorgevel op het gelijkvloers;
• herinrichten van de appartementen op de eerste en tweede verdieping en ze voorzien van oa. een slaapkamer en een bureau;
• toevoegen van uitpandige terrassen van ca. 4,28 m²;
• daken aanleggen als groen dak;
• aanpassen van de achtergevel door het voorzien van bijkomende ramen in de slaapkamers op elk van de verdiepingen;
• afwerken van de achtergevel in wit pleisterwerk en het voorzien van buitenschrijnwerk in zwart PVC;
• de kroonlijsthoogte blijft ongewijzigd.