2018_CBS_07742 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018076727. Beukenhofstraat 22. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen.

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’).

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’).

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 21 minimale hoogte van ruimten:

Het is niet duidelijk of de minimale hoogte wordt bekomen, omdat de hoogtematen niet overeenstemt met de vloerpassen.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van 21 van de bouwcode. Uit de plannen is niet duidelijk op te maken of de minimale hoogte van 2,6m wordt bekomen. De vloerpas zakt, maar de maatlijnen blijven behouden. De hoogte is niet duidelijk afleesbaar. Aangezien het niet duidelijk is of de minimale hoogte wordt bekomen, is de aanvraag niet voor vergunning vatbaar.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een garage tot een extra wooneenheid in een meergezinswoning met drie woongelegenheden. De woonfunctie blijft dus behouden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Beukenhofstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte wordt berekend op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. De fietsparkeerbehoefte bedraagt voor een één-slaapkamerappartement 2. 

Er wordt een berging voorzien met plaats voor 2 fietsen. De fietsenberging is moeilijk te bereiken. Eerst moet er door de gemeenschappelijke hal gegaan worden waarna er nog is 2 deuren geopend moeten worden. Verder is deze fietsenstalling te klein om functioneel te zijn. Omwille van deze redenen is de aanvraag niet voor vergunning vatbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een uitbreiding van 2,56 meter waardoor de totale bouwdiepte op 17,56 meter komt. Deze uitbreiding is aanvaardbaar. Na de uitbreiding blijft er nog voldoende ruimte op het perceel om een kwalitatieve tuinzone te behouden. Het gebouw past zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De achtergevel wordt op het gelijkvloerse niveau bepleisterd in een witte kleur en voorzien van antracietkleurig buitenschrijnwerk. De garagepoort in de voorgevel wordt vervangen door een raamconstructie met een borstwering. De voorgevel wordt afgewerkt met natuursteen, glad betonnen dorpels en antraciet PVC buitenschrijnwerk. Deze materialen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Het gelijkvloers appartement voldoet aan de actuele eisen wat betreft gezondheid en gebruiksgenot. Echter, door het voorzien van de nieuwe wooneenheid op het gelijkvloers verdwijnen de bestaande bergingen, de autostalplaats, plaats om fietsen te stallen, afval te bergen, alsook de gemeenschappelijke stookplaats.

Er wordt een gemeenschappelijke afvalberging voorzien, echter door zijn ligging hypothekeert deze de werking van de fietsenberging, zoals reeds hierboven aangehaald.

Samenvattend wordt geoordeeld dat de functiewijziging aanvaardbaar is, mits de gemeenschappelijke voorzieningen (bergingen, fietsenstalling) worden verzekerd. Dit is mogelijk door de gemeenschappelijke entree door te zetten tot aan de achterdeur en in de zone achter de trap een fietsenstalling en drie bergingen te voorzien. De wijzigingen die hiervoor moeten worden doorgevoerd zijn te ingrijpend ten aanzien van de aanvraag om in voorwaarde te kunnen worden opgenomen. Een nieuwe aanvraag is noodzakelijk.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te weigeren, voornamelijk omdat de aanwezigheid van en toegang tot gemeenschappelijke voorzieningen (autostalplaatsen, bergingen, fietsenstalling) voor de drie bestaande wooneenheden niet wordt verzekerd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Openbaar onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. Parkeerdruk: Bezwaarmaker stelt dat de parkeerdruk in de straat en omgeving op dit moment al hoog is, waardoor de uitritten van garages worden geblokkeerd door geparkeerde auto’s. Ten tijde van evenementen in het Sportpaleis is dit nog erger. De heraanleg van de Beukenhofstraat zal dit volgens bezwaarmaker nog verergeren. Op het moment dat de autostalplaats verdwijnt ten behoeve van nog een extra woning zal de parkeerdruk toenemen doordat de auto’s van de bestaande huurder(s), vermeerderd met de parkeerbehoefte van de extra woonentiteit de parkeerdruk in de omgeving ontoelaatbaar meer wordt vergroot.
   Beoordeling: Door de uitbreiding met een appartement op het gelijkvloers verdwijnt de mogelijkheid tot het stallen van de bestaande parkeerbehoefte op eigen terrein (POET-principe), omdat er ook geen mogelijkheid is om in deze parkeerbehoefte te voorzien op de oprit in de voortuin. Dit omdat er geen voortuin is. De bijkomende parkeerbehoefte zal ook moeten worden afgewenteld op openbaar domein. Dit is ontoelaatbaar. Bovendien verdwijnen de bergingen voor de bestaande appartementen alsook de gezamenlijke stookruimte. Het (terug) inpassen van deze voorzieningen kan niet in voorwaarden worden opgenomen. Hiervoor is een nieuwe aanvraag noodzakelijk. Het bezwaar is gegrond. 
2. Uitbreiding aan de achterzijde: Bezwaarmaker stelt dat door de uitbreiding aan de achterzijde er een plat dak komt ter hoogte van het balkon op de eerste verdieping waardoor het gevoel van veiligheid afneemt met het oog op inbraken.
   Beoordeling: Het plat dak wordt inderdaad voorzien op gelijke hoogte als het balkon op de eerste verdieping. Doordat deze hoogtes gelijk zijn zal ook het risico op inbraak via deze weg gelijk zijn. Het bezwaar is ongegrond.
3. Overlast door leefpatroon huurders: Bezwaarmaker stelt dat er sprake is van geluidsoverlast doordat de huidige huurders van de drie bestaande appartementen zeer vroeg opstaan (tussen 4:00u en 6:00u). Ook is er bijkomende overlast op andere momenten. De huursituatie is hiervan mede oorzaak (verhuur per matras of bed). Door de uitbreiding van het aantal appartementen zal de overlast verder toenemen.
   Beoordeling: Bezwaarmaker refereert aan diens vermoeden van het feitelijk gebruik van de woningen. Dit aspect is geen criterium voor het beoordelen van de vergunbaarheid van de aanvraag. Voor het beoordelen van het feitelijk gebruik kan bezwaarmaker contact opnemen met de stedelijke dienst Maatschappelijke Veiligheid. Het bezwaar is ongegrond.
4. Privacy: Door de uitbreiding van het terras van het appartement op de eerste verdieping zal de inkijk in de tuinen van de belendende percelen worden vergroot. 
   Beoordeling: De uitbreiding van het terras op het eerste verdiep is beperkt en voegt zich binnen de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de privacy regels door een afstand van 1,90 meter te respecteren tot de zijdelingse perceelgrenzen. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 07/08/1973: toelating(103#1559) bouwen van een appartementsgebouw;
• 10/11/2017: weigering (20171928) voor het ombouwen van een garage tot een appartement in een bestaand appartementsgebouw.

Laatst uitgevoerde vergunning en bestaande toestand

• een appartementsgebouw met vier bouwlagen onder een plat dak;
• het gelijkvloers werd ingericht als parkeergarage voor wagen;
• de drie bovenliggende bouwlagen werden ingericht als een appartement.

Inhoud van de aanvraag

• ombouwen van de garage tot een appartement in een bestaand appartementsgebouw;
• het gebouw heeft vierbouwlagen onder een plat dak;
• op elke bouwlaag is er een appartement;
• het gelijkvloers appartement wordt met 2,56 meter uitgebreid zodat de totale bouwdiepte op 17,56 meter komt;
• de bouwhoogte van de achterbouw bedraagt 3,20 meter en wordt afgewerkt met een plat dak;
• de bovenliggende appartementen blijven onveranderd;
• de nieuwe achtergevel van het gelijkvloerse deel wordt bepleisterd in een witte kleur en voorzien van antracietkleurig buitenschrijnwerk.