2018_CBS_09250 - Omgevingsvergunning - OMV_2018097969. Zandvlietsesteenweg 1. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        14/05/1997: vergunning (804#151) verbouwen molenbijhorigheden

Laatst vergunde toestand

-        perceel bebouwd met graanwindmolen en een bijgebouw (berging) bestaande uit 1 bouwlaag onder een hellend dak.

Bestaande toestand

-        de berging is omgevormd tot bakkerij met eetgelegenheid;

-        rondom de molen is een minigolf terrein aanwezig.

Inhoud van de aanvraag:

-        regulariseren van de functiewijziging van berging naar bakkerij met eetgelegenheid;

-        regulariseren van de buitenaanleg;

-        er werd achter de molen een minigolfterrein zonder vergunning aangelegd;

-        de berging werd zonder vergunning omgevormd tot een taverne en wordt nu omgevormd tot een bakkerij met zitplaatsen;

-        in de westgevel zijn twee schuiframen en een deur geplaatst in wit pvc, verder afgewerkt met hout;

-        de noord-, oost- en zuidgevel van de bakkerij blijven ongewijzigd;

-        de verhardingen vooraan het gebouw worden omgevormd tot vijf parkeerplaatsen;

-        rechts van het pad naar de molen wordt een fietsenstalling voor 14 fietsen voorzien.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De toegang tot de horecazaak wordt in bestaande toestand voorzien van kasseien. Het gedeeltelijk opbreken van de kasseien in functie van een 1.5 meter breedte zone in vlak materiaal staat niet in verhouding met de aangevraagde werken.

Om de toegankelijkheid tot de horecazaak te optimaliseren wordt als voorwaarde opgelegd om vanaf de parkeerplaatsen tot aan de inkom een vlakke zone te voorzien van maximaal 1.5 meter in functie van rolstoelgebruikers. Daarnaast dient een drempelloze toegang te worden voorzien tot het pand.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend punt:

• artikel 10 van het koninklijk besluit van 28 december 1972:
  de agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 14 Looppaden:
  een ondergrond moet voor een rolstoel makkelijk berijdbaar zijn. Dit betekent dat de wielen van het toestel niet mogen inzakken in het materiaal of dat er geen te grote weerstand mag ontstaan. De buitenaanleg in kasseien komt hier niet voor in aanmerking;
• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  als een constructie beschikt over één tot en met honderd eigen parkeerplaatsen moet minstens één parkeerplaats een aangepaste parkeerplaats zijn.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de bakkerij beschikt niet over een vrije hoogte van 2,60 meter;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsstalling is niet overdekt;

• artikel 30/2.2/VI Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de parkeerplaatsen zijn niet ingericht met grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen die tellen voor minimaal 30% van de oppervlakte. Een uitzonderingsregel is mogelijk voor parkeerplaatsen van mindervaliden om de maximale toegankelijkheid te garanderen;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  aan de hand van de plannen is het niet duidelijk op te maken of er een olieafscheider is voorzien voor de niet overdekte parking.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Omgeving:

De omgeving betreft agrarisch gebied, en beschermd als dorpsgezicht omwille van het industrieel-archeologisch belang als stellingmolen in zijn molinotoop. De historische graanwindmolen ‘Westmolengeest’ met aanbouw (molenbijhorigheden) is beschermd als monument omwille van zijn industrieel-archeologische waarde, opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed, vergund als ‘berging’, Intussen is de aanbouw in gebruik als bakkerij. De bijhorigheden waren voordien in gebruik als onvergunde taverne/winkel, een populaire gemeenschapsfunctie voor de buurt.

Functionele inpasbaarheid:

De gevraagde regularisatie wijzigt de functie van de vergunde ‘berging’ naar ‘bakkerij met gebruikszaal’. Ook het minigolfterrein achter de molen en de parkeerverhardingen maken deel uit van de regularisatie. De bestaande verharding wordt heraangelegd om meer en betere toegankelijke parkeerplaatsen te creëren.

De graanwindmolen is volgens de beschrijvende nota sinds mei 2015 opnieuw in werking, maar blijft ongewijzigd en maakt geen deel uit van de aanvraag.

De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het Gewestplan artikel 10 ‘agrarische gebieden’. Het advies van Landbouw en Visserij is ongunstig:

Regularisatie van onvergunde gebouwen met functiewijziging naar bakkerij met eetgelegenheid is niet mogelijk aangezien handel en horeca zijn uitgesloten in het Besluit van de Vlaamse Regering (BVR) van 28 november 2003 tot vaststelling van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen in het agrarisch gebied. Overeenkomstig art.4.4.23 dient overigens het gebouw of gebouwencomplex hoofdzakelijk vergund te zijn. Hetgeen hier geenszins het geval is. Ook de aanleg van een recreatieve mini-golf is vergunningsplichtig en kan vanuit landbouwkundig standpunt niet toegestaan worden. Dit is ook niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan met betrekking tot agrarisch gebieden.

Echter wordt opgemerkt dat in voornoemd BVR de functies ‘handel’ en ‘horeca’ niet worden vernoemd als het om agrarische gebieden gaat. Ook wordt opgemerkt dat de functie inderdaad zonevreemd is, maar wel degelijk hoofdzakelijk vergund is dd.1996, niet verkrot is, en in dit type agrarische omgeving inpasbaar is (VCRO artikel 4.4.23).

Bijkomend is de zonevreemde functie aanvaardbaar vanuit het beschermingsstatuut en het inventarisstatuut. Het perceel met molencomplex maakt deel uit van een beschermd stads- en dorpsgezicht, en Agentschap Onroerend Erfgoed gaf advies (VCRO artikel 4.4.6). Bijkomend is het complex opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed, de functie ‘berging’ wordt niet als duurzaam ervaren in dit waardevolle complex, en de bakkerijfunctie zorgt voor een meerwaarde ten aanzien van de molen die intussen opnieuw operationeel is (BVR artikel 10 met toepassing van VCRO artikel 4.4.23).

Daarnaast wordt opgemerkt dat het advies Landbouw hoofdzakelijk verwijst naar regelgeving uit het beleidsveld Ruimtelijke Ordening. Daarom wordt verondersteld dat de functiewijziging niet strijdig is met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden zoals bijvoorbeeld Landbouw (VCRO artikel 4.3.3).

Agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigt dit in hun advies:

Het regulariseren van de nieuwe functie als bakkerij met eetgelegenheid in de berging/ stal heeft geen impact op de erfgoedwaarden van de onroerende goederen als de indeling als berging/ stal, zowel binnen als buiten blijft herkenbaar.

Ook Monumentenzorg bekrachtigt dit:

De gevraagde functiewijziging vormt een ondersteunende functie voor zowel het beschermd landschap als voor de molen die intussen terug in gebruik is.

De minigolf wordt vanuit standpunt Agentschap Onroerend Erfgoed aanvaard:

Het regulariseren van de aanleg van een minigolf tussen bomen aan de noordzijde van de windmolen heeft een beperkte impact op de molenbiotoop. De minigolf banen kunnen eenvoudig weer weg genomen worden. De impact van de minigolf is aanvaardbaar.

Monumentenzorg bevestigt dit standpunt:

De minigolf draagt mee bij tot recreatie rond de molen. Aangezien de banen niet gefundeerd zijn, is deze ingreep reversibel en bijgevolg aanvaardbaar.

Zodus worden de functiewijziging van ‘berging’ naar ‘bakkerij met gebruikszaal’ alsook de minigolf principieel aanvaard, en is een afwijking op het Gewestplan artikel 10 ‘agrarische gebieden’ aanvaardbaar.

Terreinaanleg, parking, fietsstalling

Met oog op afbakening van de perceelsgrenzen rondom van het perceel wordt opgemerkt dat deels zwart hek- en draadwerk en deels houten schuttingen tot 1.80 meter hoogte worden voorzien. Dit is geen wenselijke afsluiting in een landelijke omgeving. Bovendien vermindert het zicht op de uitgestrekte velden, en kwam dergelijk hekwerk amper tot niet voor in het historisch beschermde dorpsgezicht.

Bijkomend wordt tussen de parkeerzone en de bakkerijgebouwen zwart stalen hekwerk lager dan 1.80 meter voorzien. Aangezien dit temidden van het terrein is geplaatst, kan dit beschouwd worden als deel van de terreininrichting. Bijkomend schaadt dit hek zowel het zicht op de velden als de landelijke inpasbaarheid niet, waardoor dit hek op deze locatie aanvaardbaar is.

Met oog op de windvang adviseert Agentschap Onroerend Erfgoed dat de huidige bomen moeten herbekeken worden: Wel kunnen de bomen een negatieve impact hebben op de windvang van de molen. De hoogte van de bomen dient daarom beperkt te blijven. Echter kan deze voorwaarde  niet bij de vergunning opgelegd worden, omdat de molen niet wijzigt, en ook geen deel uitmaakt van de aanvraag.

Daarnaast wijken de verharde zones af van de verordening toegankelijkheid artikel 14 ‘looppaden’. De voorgestelde kasseien en bestaande kiezels passen visueel bij het historische karakter, maar zijn ongeschikt voor rolstoelgebruikers. Bijkomend wordt opgemerkt dat de voorgestelde 532m² kasseiverharding afwijkt van de vereiste grasdoorgroeibare materialen in bouwcode artikel 30/2.2/VI. Ook wijkt de oppervlakte af van de wenselijk maximale 100m² verharding bij monumenten en beschermde dorpsgezichten (VCRO artikel 4.4.6).

Daarbij vraagt afdeling Monumentenzorg om de verharding voor 5 wagens uit te sluiten van vergunning: Het voorzien voor verharding voor 5 wagens is een ingreep die moeilijker te verantwoorden is. De site dient toegankelijk te zijn voor laden en lossen, en voor mindervaliden. Op basis van de aangeleverde informatie is niet uit te maken hoe de verharding voorzien wordt en of deze zich voldoende integreert in het beschermd landschap. Echter wordt het principe van parkeerplaatsen wel aanvaard door Agentschap Onroerend Erfgoed: Het regulariseren van de aanleg van parkeergelegenheden, zuidzijde van berging/stal, heeft een beperkte impact op de molenbiotoop. De impact is aanvaardbaar. Daarbij aansluitend acht de afdeling Mobiliteit het aantal van 5 parkeerplaatsen voldoende, en is de parkeerzone uit het zicht van de straat gelegen. Wel wordt opgemerkt dat een aangepaste parkeerplaats voor minder mobiele bezoekers ontbreekt, wat afwijkt van de verordening toegankelijkheid artikel 27.

De voorgestelde fietsstalling omvat 14 plaatsen, wat aanvaardbaar is. De fietsstalling wordt niet overdekt, wat afwijkt van bouwcode artikel 29. Wel wordt opgemerkt dat ze in de zichtlijn van de toegangsweg naar de molen ligt, wat ruimtelijk storend is voor het historische beeld vanaf de toegangsweg naar het molencomplex. Ook wordt op deze manier het gevoel van koterijen versterkt, wat eerder niet wenselijk is.

Gelet op bovenstaande worden de principes van verharding, parkeerzone met 5 wagens, en fietsenstalling met 14 fietsen aanvaard, zo ook de inplanting van de minigolfbanen.

Maar het ontwerp voor de terreinaanleg wordt wenselijk herbekeken.

Met oog op maximale waterdoorlaatbaarheid wordt als voorwaarde opgelegd om alle verharding uit te voeren met waterdoorlatende materialen, conform bouwcode artikel 27.

Met oog op maximale toegankelijkheid voor minder mobiele bezoekers, zijn sporadisch wandelpaden mogelijk, van maximaal 1.50 meter breed en vlak uitgevoerd, conform bouwcode artikel 27 en verordening toegankelijkheid artikel 14. En minstens één parkeerplaats moet aangepast worden voor minder mobiele bezoekers, conform verordening toegankelijkheid artikel 27.

Met oog op inpasbaarheid in de landelijke omgeving en met oog op het beperken van de grote hoeveelheid verharding, moeten de parkeerplaatsen en -circulatiezone minstens aangelegd worden met vegetatieve verharding (bijvoorbeeld grasdals of gewapend gras), conform bouwcode artikel 30.

Om het zicht op geparkeerde wagens en geluidshinder naar de aanpalende percelen te verminderen, wordt opgelegd om de parkeerzone bijkomend te bufferen, door middel van bredere groenzones rondom, en hogere en dikkere inheemse beplanting van minstens 2 meter hoog en 1 meter breed. Met oog op het historisch open landschap en de kenmerkende lage beplanting moeten  deperceelsgrezen rondom het terrein met lage vegetatie, een bescheiden draad of vergelijkbaar begrensd worden. Een houten schutting, gesloten muren of hoog hekwerk ter afbakening van de perceelsgrenzen rondom het terrein zijn niet aanvaardbaar.

Met oog op de windvang wordt bijkomend de voorwaarde van Agentschap Onroerend Erfgoed opgelegd: Door de eigenaar dient samen met een boomchirurg bekeken te worden of de bomen, waartussen de minigolf banen zich bevinden, geknot moeten worden in functie van de windvang van de molen. 

De Molen maakt echter geen onderdeel uit van de aanvraag. Indien de molen terug in werking wordt genomen dient conform het advies van Agentschap Onroerend Erfgoed samen met een boomchirurg de windvang in functie van de molen te worden geëvalueerd en indien nodig moeten de bomen worden geknot.

De fietsstalling voor 14 fietsen is principieel aanvaardbaar. Maar met oog op de historische beeldkwaliteit van het molencomplex, en met oog op beperken van koterijen in het zicht, wordt de fietsstalling wenselijk uit het zicht verplaatst, in de zone zoals in rood aangeduid op de plannen. De nieuwe zone bedraagt +/- 45m², en omvat de fietsenstalling en eventuele bijkomende verharding. Conform bouwcode artikel 29 wordt opgelegd de fietsstalling te overdekken. De fietsstalling moet een eenvoudige constructie zijn, een volwaardige constructie met bijvoorbeeld steense muren alsook het wijzigen van scheimuren is niet toegestaan. Met oog op inpasbaarheid in de landelijke omgeving moet bijkomende verharding maximaal grasdoorgroeibaar zijn. Het aantal van 14 fietsen moet gegarandeerd blijven. De oorspronkelijk voorgestelde zone voor fietsenstalling moet groen ingevuld worden met vegetatie die het zicht op de molen niet belemmert, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Binnenhoogte en olieafscheider:

De bakkerij beschikt over een vrije binnenhoogte van 2.45 meter, wat afwijkt van de minimaal vereiste 2.60 meter volgens de bouwcode artikel 21. Dit is echter een historisch bestaande situatie, waardoor een afwijking aanvaardbaar is.

Op de niet-overdekte parking is geen olieafscheider ingetekend, wat afwijkt van de bouwcode artikel 44. Omdat de parkeerzone waterdoorlatend wordt uitgevoerd en daardoor rechtstreekse infiltratie in de ondergrond plaatsvindt, heeft een olieafscheider geen nut en moet deze niet voorzien worden. Bijgevolg is een afwijking op bouwcode artikel 44 aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid – visueel vormelijke aspecten – cultuurhistorische aspecten

De voormalige open bergruimte werd dichtgemaakt met schuiframen en een deur. Intern zijn extra deuropeningen, een keuken en toog voorzien.

De gevels type Boomse baksteen werden deels behouden, wit geschilderd, wit gecementeerd, of met hout bekleed.

De grijs-oranje dakpannen blijven behouden.

Monumentenzorg en Agentschap Onroerend Erfgoed aanvaarden de wijzigingen, waarbij het Agentschap specifiek motiveert:

Het regulariseren van het schrijnwerk in de openingen in de westzijde van de stal heeft een

beperkte impact op de erfgoedwaarde van de onroerende goederen doordat gevelopeningen van de stal dichtgezet zijn. De impact is aanvaardbaar.

Het regulariseren van de doorbreking tussen stal en berging, oostzijde van de stal, heeft een beperkte impact op de erfgoedwaarde van de onroerende goederen doordat de scheiding tussen berging en stal minder evident is. De impact is aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Afdeling Business & Innovation gaf gunstig advies:

Voor de gevraagde werken, regularisaties en functiewijziging kan een gunstig advies gegeven worden.

Afdeling Milieu gaf gunstig advies:

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier kan er geen toepasselijke IIOA gevonden worden. De dienst milieuvergunningen heeft dan ook geen bezwaar tegen deze aanvraag.

Gelet op bovenstaande argumentatie, en mits voldaan aan de voorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. met oog op maximale waterdoorlaatbaarheid wordt als voorwaarde opgelegd om alle verharding uit te voeren met waterdoorlatende materialen, conform bouwcode artikel 27;
3. met oog op maximale toegankelijkheid voor minder mobiele bezoekers moeten vlakke wandelpaden voorzien worden, conform verordening toegankelijkheid artikel 14. Deze mogen slechts sporadisch aanwezig zijn, met een maximale breedte van 1.50 meter, conform bouwcode artikel 27. En minstens één van de vijf parkeerplaatsen moet aangepast worden voor minder mobiele bezoekers, conform verordening toegankelijkheid artikel 27;
4. met oog op inpasbaarheid in de landelijke omgeving en met oog op het beperken van de grote hoeveelheid verharding, moeten de parkeerplaatsen en -circulatiezone minstens aangelegd worden met vegetatieve verharding (bijvoorbeeld grasdals of gewapend gras), conform bouwcode artikel 30/2.2/VI;
5. om het zicht op geparkeerde wagens en geluidshinder naar de aanpalende percelen te verminderen, wordt opgelegd om de parkeerzone bijkomend te bufferen, door middel van bredere groenzones, en hogere en dikkere inheemse beplanting van minstens 2 meter hoog en 1 meter breed. Met oog op doorzicht in het historisch open landschap en de kenmerkende lage beplanting moeten de perceelsgrenzen rondom het terreinmet lage vegetatie, een bescheiden draad of vergelijkbaar begrensd worden. Een houten schutting, gesloten muren of hoog hekwerk ter afbakening van de perceelsgrenzen rondom het perceel zijn niet aanvaardbaar;
6. met oog op de historische beeldkwaliteit van het molencomplex, en met oog op beperken van koterijen in het zicht, moet de fietsstalling uit het zicht verplaatst worden naar de zone in rood aangeduid op de plannen. Conform bouwcode artikel 29 moet de fietsstalling overdekt worden. De fietsstalling moet uitgevoerd worden als een eenvoudige constructie, een volwaardige constructie met bijvoorbeeld steense muren alsook het wijzigen van scheimuren is niet toegestaan. Met oog op inpasbaarheid in de landelijke omgeving moet bijkomende verharding maximaal grasdoorgroeibaar zijn. Het aantal van 14 fietsstalplaatsen moet gegarandeerd blijven, conform advies Mobiliteit. De oorspronkelijk voorgestelde zone voor fietsenstalling moet groen ingevuld worden met vegetatie die het zicht op de molen niet belemmert, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.