2018_CBS_10998 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden met nieuwe wegen en/of grondafstand. Stedenbouwkundige lasten - OMV_2018062900. District Antwerpen. Aalscholverlaan en Victor Delhezstraat ZN - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau.

Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

Met toepassing van de principes uit het kaderbesluit van 9 maart 2018 inzake stedenbouwkundige ontwikkelingskosten (jaarnummer 2203) wordt het maximale bedrag voor de stedenbouwkundige last vastgesteld op 493.950,00 euro.

Wegens de extra woongelegenheden die gecreëerd worden in het project en de bijkomende verhoging van de mobiliteitsdruk, is een financiële bijdrage aan de verbetering van de mobiliteitsinfrastructuur in de buurt te verantwoorden als stedenbouwkundige last.

Deze vergunning doet geen uitspraken over een stedenbouwkundige ontwikkelingskost, die mogelijk verschuldigd kan zijn bij de aflevering van de toekomstige omgevingsvergunning(en).

De gemeenteraad besliste in zitting van 22 oktober 2018 (jaarnummer 645) om:

• de bezwaren onder de punten 1 tot en met 3 over de 'zaak van de wegen' te verwerpen.
• zijn goedkeuring te hechten aan het nieuwe wegtracé, de uitrusting en de inrichting van de nieuwe straat in de verkaveling onder volgende voorwaarden:

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn strikt na te leven (zie bijlage);
2. de voorwaarden opgelegd door Eandis moeten strikt worden nageleefd (zie bijlage);
3. de voorwaarden opgelegd door Aquafin moeten strikt worden nageleefd (zie bijlage);
4. er dient rekening gehouden te worden met de leidingplannen doorgestuurd door Water-link (zie bijlage);
5. de voorwaarden opgelegd door de Provincie Antwerpen-Dienst Waterbeleid moeten strikt worden nageleefd (zie bijlage);
6. voor verder gevolg dient men de verdere procedure openbaar domein te volgen (uitvoering-nazicht en agendering bestek, …);
7. de verhardingsmaterialen openbaar domein dienen uitgevoerd te worden naar toegepaste materialen op Regatta;
8. private leidingen en putten op openbaar domein worden niet toegelaten – huisaansluitputjes op eigen terrein te voorzien;
9. bomen op het openbaar domein dienen op minimaal 3 meter van gevel geplaatst te worden;
10. de voorwaarden opgelegd door Proximus zijn strikt na te leven:
• Proximus investeert in de aanleg van de telecominfrastructuur in het geplande project voor zover de verkavelaar/vergunninghouder investeert in de nodige grondwerken;
• Proximus uitnodigen op alle coördinatie- en werfvergaderingen. 

Het college neemt kennis van onderstaand verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Galgenweel Oost, goedgekeurd op 9 augustus 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed deels in een zone voor wonen - (Wo) en deels in een zone voor groen - (Gr).
Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan:

• artikel 1.2, 1 Openbare wegenis: de breedte van de openbare wegenis (noord-zuid) is aan zuidzijde te smal (minder dan 12 meter);
• artikel 1.2, 4 Plaatsing van de gebouwen: niet alle nieuwe gebouwen worden opgericht op een afstand van minstens 6 meter uit as van de weg (Wg2);
• artikel 1.2, 5 Afmetingen van de gebouwen, Diepte van de gebouwen: loten 9, 15f en 24 hebben een onvoldoende diepe tuin (minder dan 10 meter en een bouwdiepte van meer dan 12 meter);
• artikel 1.2, 6 Oppervlakte van de woningen: het is niet duidelijk of de aanvraag voldoet aan dit artikel. Er zijn in zone Bv5 maximum 40 woongelegenheden waarvan er op het verkavelingsplan 11 zijn aangeduid met een aansluitende buitenruimte van minimum 8 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag werd getoetst aan de verordening inzake wegen en voetgangersverkeer. Het ontwerp voldoet hieraan.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Er werd advies gevraagd aan de Provincie Antwerpen-Dienst Waterbeleid. Het advies is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden worden overgenomen in de vergunning.
• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
  De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 17 mei 2017. De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod
De bouwheer is eigenaar geworden van alle percelen binnen het project tussen 1 januari 2003 en 16 december 2008 waardoor geen lasten inzake bescheiden woonaanbod op de aanvraag van toepassing zijn.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Artikel 1.2, 1 Openbare wegenis
De breedte van de openbare wegenis (noord-zuid) is aan zuidzijde 10,40 meter, terwijl die minstens 12 meter moet zijn. Aangezien het project (met voorwaarden) werd goedgekeurd op het coördinatieoverleg openbaar domein kan deze afwijking worden toegestaan. Het definitief ontwerp van het nieuw openbaar domein werd goedgekeurd op 22 mei 2017 door het districtscollege (jaarnummer 376) en op 16 juni 2017 door het college van burgemeester en schepenen (jaarnummer 5576).

Artikel 1.2, 4 Plaatsing van de gebouwen
Niet alle nieuwe gebouwen worden opgericht op een afstand van minstens 6 meter uit as van de weg (Wg2). De woningen op de loten 1 tot 8 staan op 5,78 meter uit de as van de weg. De woningen op de loten 9 tot 14a staan op 4,18 meter uit de as van de weg. De geest van het artikel vraagt een straatbreedte van 12 meter tussen de voorgevels. De huidige intekening van de verkaveling en de positie van de nieuwe straat houden - uitgaande van de bestaande perceel- en eigendomsstructuren - optimaal rekening met de minimale diepte voor de tuinen aan beide zijden, een recht straatprofiel (zonder knik) en standaard bouwdieptes voor woningen. Een afwijking kan dan ook worden toegestaan.

Artikel 1.2, 5 Afmetingen van de gebouwen, Diepte van de gebouwen
Loten 9, 15f en 24 hebben een onvoldoende diepe tuin (minder dan 10 meter), terwijl er een gelijkvloerse bouwdiepte is toegelaten van meer dan 12 meter. Voor lot 9 wordt dit opgelost door het weglaten van het privaat wandelpad (zie verder). Voor loten 15f en 24 wordt een afwijking toegestaan. Lot 15f heeft een ruime zijtuin die het tekort aan diepte compenseert. De afwijking op lot 24 is eerder beperkt en het gevolg van de bestaande perceelstructuur. Ook hier is een afwijking verantwoord.

Artikel 1.2, 6 Oppervlakte van de woningen
Het is niet duidelijk of de aanvraag voldoet aan dit artikel. Er zijn in zone Bv5 maximum 40 woongelegenheden waarvan er op het verkavelingsplan 11 zijn aangeduid met een aansluitende buitenruimte van minimum 8 m². Er zal bij de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen dan ook rekening mee gehouden moeten worden dat de gebouwen in zone Bv5 aan dit artikel van het ruimtelijk uitvoeringsplan voldoen.

Functionele inpasbaarheid
Enkel eengezinswoningen en meergezinswoningen zijn toegelaten. De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving.
In de voorschriften van de loten 14 en 15 is niet aangegeven op welke loten eengezinswoningen en op welke loten meergezinswoningen zijn toegelaten. Loten 14a en 15a zijn bestemd voor meergezinswoningen. Loten 14b, 14c, 15b, 15c, 15d, 15e en 15f zijn bestemd voor eengezinswoningen. Het gaat in totaal dus om 2 meergezinswoningen en 30 eengezinswoningen.
De functies van de bijgebouwen aangeduid op het plan, zijn niet vermeld in de voorschriften. Ze zullen dan ook worden aangevuld met de bepaling dat enkel tuin- en fietsbergingen zijn toegelaten.
De toegelaten functies zijn in overeenstemming met de bestemming als woongebied van het perceel.

Mobiliteitsimpact
De inrichting van het openbaar domein werd mee opgevolgd in het coördinatieoverleg openbaar domein van stad Antwerpen. Het project werd met voorwaarden goedgekeurd op het coördinatieoverleg openbaar domein (voorontwerp 7 december 2015 en definitief ontwerp 15 februari 2016). Het definitief ontwerp van het nieuw openbaar domein werd goedgekeurd op 22 mei 2017 door het districtscollege (jaarnummer 376) en op 16 juni 2017 door het college van burgemeester en schepenen (jaarnummer 5576). De stadsdienst mobiliteit en de verkeerspolitie waren op het overleg aanwezig en hebben dus geen bezwaar tegen het ingediende ontwerp.

Parkeren
Het algemene principe is dat een aanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Auto’s
De parkeerbehoefte wordt bepaald door de verschillende woningen. Er worden 2 meergezinswoningen met 35 appartementen voorzien. Samen met de 30 eengezinswoningen voorziet de ontwikkeling in 65 nieuwe woongelegenheden.
De parkeernormen uit de bouwcode moeten gevolgd worden.
woningen < 60m² -> parkeernorm 1,10
woningen tussen 60m² en 90m² -> parkeernorm 1,35
woningen > 90m² -> parkeernorm 1,55
Deze normen zullen gehanteerd worden bij de bouwaanvraag.
Er zullen 83 inpandige parkeerplaatsen voorzien worden in de verkaveling.
Op het toekomstig openbaar domein komen 13 parkeerplaatsen.
Bovenop deze plaatsen zijn er 16 parkeerplaatsen op de opritten die kunnen gebruikt worden als bijkomende bezoekersparking.
Er dient opgemerkt dat de grondgebonden woningen op loten 10, 11, 12, 13, 14b, 14c, 15b tot en met 15f, 16 en 17 geen garage of stalplaats hebben en onvoldoende breed zijn om - conform de bouwcode - hun parkeerbehoefte op eigen terrein te voorzien. De aanvrager voorziet ‘principieel’ inpandig parkeergelegenheid in overtal op de loten 14 en 15, namelijk 66 parkeerplaatsen, zoals beschreven in de verantwoordingsnota die deel uitmaakt van het aanvraagdossier. De woningen op de loten 10, 11, 12, 13, 14b, 14c, 15b tot en met 15f, 16 en 17 zijn voorzien van een parkeerplaats, niet op eigen terrein, maar wel in de ondergrondse parking van de loten 14 en 15 waar volgens de berekeningen parkeerplaatsen in overtal zijn. In de voorwaarden van de vergunning zal worden opgenomen dat er op de loten 14 en 15 minstens 66 parkeerplaatsen moeten worden voorzien, zoals beschreven in de verantwoordingsnota die deel uitmaakt van het aanvraagdossier. Er worden binnen de verkaveling voldoende parkeerplaatsen voorzien.

Fietsen
Voor de verschillende woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden. Deze moeten ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. De fietsenstallingen moeten vlot en veilig bereikbaar zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De totale oppervlakte, de breedte en de diepte van de loten zijn inpasbaar in de omgeving en ruimtelijk aanvaardbaar. De gebouwen worden zonder voortuinstrook ingeplant op de nieuwe rooilijn. Het gaat om gesloten en halfopen bebouwingen. De eengezinswoningen hebben maximum drie bouwlagen onder een plat dak. Enkel de woning op lot 14b heeft maximum twee bouwlagen onder een plat dak. De bouwdieptes variëren van maximum 12 meter tot maximum 13,60 meter op het gelijkvloers. De meergezinswoningen hebben vier bouwlagen onder een plat dak. De bouwdieptes variëren van maximum 12 meter tot maximum 15 meter op het gelijkvloers.

De inplanting van de bouwzone en de maximaal toegelaten footprint zorgen ervoor dat er voldoende open ruimte aanwezig blijft. De bebouwbare oppervlakte is in overeenstemming met de aanwezige bebouwing in de omgeving. De toegelaten volumes sluiten aan bij de bebouwing op de omgeving.

Achter loten 1 tot 14 wordt een privaat wandelpad gepland dat toegankelijk is via een doorgang tussen loten 14a en 14b. Het pad zal niet worden toegelaten achter de loten 1 tot 10. Zo vergroten de tuinen en verhoogt de kwaliteit. De tuinen zijn toegankelijk via het woonerf voor lot 1, via de garages in de zijtuinstroken voor de loten 2 tot 9 en via het privaat wandelpad achter lot 11 voor lot 10. Het pad moet op deze loten gevoegd worden bij de tuin.

Voor lot 15 worden in de voorschriften bij het onderdeel “aantal bouwlagen” de regels vermeld voor lot 14. De voorschriften zullen dan ook worden aangepast:

• lot 15a: maximum vier bouwlagen onder plat dak (gelijkvloers + drie verdiepingen);
• lot 15b – 15f: maximum drie bouwlagen onder plat dak (gelijkvloers + twee verdiepingen).

De overdekte inrit van de ondergrondse parking op lot 15 wordt gekoppeld opgericht aan het gebouw op lot 16. Volgens de voorschriften is de inrit maximaal 3,50 meter breed en volgens het verkavelingsplan is de inrit maximaal 3,60 meter breed. De voorschriften zullen worden aangepast naar een breedte van 3,60 meter.

Het dossier bevat geen algemene voorschriften. Er is echter wel bebouwing mogelijk in het binnengebied. De voorschriften zullen worden aangevuld met de bepaling dat de bijgebouwen in het binnengebied en aangeduid op het verkavelingsplan maximum 2 meter op 3 meter groot mogen zijn en niet hoger dan 3 meter. De bijgebouwen mogen enkel dienst doen als tuin- en fietsberging en moeten worden uitgevoerd in hout. De vier bijgebouwen ten zuiden van de wadi worden geschrapt om een open zicht op de binnentuin te creëren. De exacte inplanting van de bijgebouwen ten oosten van de wadi is niet duidelijk aangeduid op het verkavelingsplan. Het verkavelingsplan zal worden aangepast om deze onduidelijkheid weg te werken. Er wordt een zone aangeduid waarbinnen het plaatsen van bijgebouwen is toegelaten. De voorgevels ervan moeten op de rand van het wandelpad worden geplaatst.

Het verkavelingsplan vermeldt een arcering die staat voor private wandelpaden met erfdienstbaarheid van overgang voor de aangelanden. In de voorschriften zijn er geen bepalingen opgenomen voor deze paden. De voorschriften zullen worden aangevuld met de bepaling dat de paden moeten worden aangelegd met waterdoorlatende verharding.

In de voorschriften wordt voor lot 9, tweede verdieping een oppervlakte van 36,65 m² vermeld, terwijl er een oppervlakte van maximum 39,65 m² is toegelaten volgens het verkavelingsplan. De voorschriften zullen worden aangepast.

De breedte van de zijtuinstrook op lot 25 is noch vastgelegd in de voorschriften, noch op het verkavelingsplan. De voorschriften worden aangevuld met de bepaling dat de zijtuinstrook op lot 25 3 meter breed is.

In de voorschriften van de loten 16 tot 25 ontbreken de bepalingen voor de zijtuinstroken. De voorschriften zullen worden aangevuld.

Op het verkavelingsplan worden de inkomplaatsen van de gebouwen vastgelegd. Dit werkt te beperkend voor de ontwerpers van de woningen. Er dient bij het ontwerp van de woningen geen rekening gehouden te worden met de pijltjes die de inkom van de woningen / appartementen aanduiden.

Visueel-vormelijke elementen
Toegelaten materialen voor voorgevels zijn gevelmetselwerk en pleisterwerk. Gevelbekleding zoals hout, natuursteen, pleisterwerk, leien of pannen is eveneens toegestaan in beperkte mate. De voorgestelde materialen zijn gangbare materialen en ze zijn in harmonie met de omgeving.
De bijgevoegde voorschriften doen geen uitspraak over de toegelaten materialen van bijgebouwen in de achtertuinstrook en van de gelijkaardige bijgebouwen in de zone rond de wadi in het binnengebied. De voorschriften zullen dan ook worden aangevuld met de bepaling dat alleen houten bergingen zijn toegelaten.

Cultuurhistorische aspecten
De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 17 mei 2017. De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Bodemreliëf
Volgens het Agentschap Natuur en Bos is de te ontbossen zone ongeveer 7600 m². Het bos bestaat uit hoofdzakelijk wilg, met bijmenging en struiklaag van berk, braam, hazelaar en kornoelje. Er komt een enkele jonge Amerikaanse eik voor. Meer dan 80% van het bos bestaat uit inheems loofbos. De compensatiefactor bedraagt dus 2. Het boscompensatievoorstel wordt goedgekeurd op de voorwaarde dat de in bijlage toegevoegde aangepaste compensatiemaatregelen worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De exploitant wordt erop gewezen dat een werf voor het bouwen van de woongelegenheden onderhevig is aan de milieuwetgeving en waarschijnlijk meldings- of vergunningsplichtige activiteiten zal omvatten. De exploitant van de werf dient zich in regel te stellen.

Infrastructuurwerken
De nieuwe hoofdstraat (noord-zuid) wordt ingericht als woonstraat met een rijwegbreedte van 4,05 meter en een parkeerstrook aan de oostzijde. Er is een voetpad aan beide zijden van de straat met een minimum breedte van 1,50 meter. De rijweg wordt uitgevoerd in asfalt, het voetpad in grijze betonstraatstenen en de parkeerstrook in donkergrijze betonstraatstenen.

In het noorden maakt de nieuwe straat verbinding met de Victor Delhezstraat in oostelijke richting. Daar wordt een deel van de bestaande verharding weggebroken en een deel vervangen. De rijweg (in asfalt) en riolering worden er doorgetrokken.

Het deel ten westen van de nieuwe straat wordt aangelegd als woonerf in grijze betonstraatstenen en een parkeerstrook in donkergrijze betonstraatstenen.

Op het voetpad aan de westzijde en ter hoogte van de parkeerstrook aan de oostzijde worden Noorse esdoorns geplant.

Het project werd met voorwaarden goedgekeurd op het coördinatieoverleg openbaar domein (voorontwerp 7 december 2015 en definitief ontwerp 15 februari 2016). Het definitief ontwerp van het nieuw openbaar domein werd goedgekeurd op 22 mei 2017 door het districtscollege (jaarnummer 376) en op 16 juni 2017 door het college van burgemeester en schepenen (jaarnummer 5576).

Het project omvat de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel. Het regenwater wordt via het RWA-stelsel afgeleid en opgevangen in een buffer- en infiltratiebekken. Na buffering en infiltratie wordt het regenwater afgevoerd via het RWA-stelsel van de ontwikkeling “Regatta”. De RWA-leiding van dat systeem wordt op haar beurt gebufferd met overloop naar een wadi.

De verkeerspolitie vermeldt in haar advies van 20 augustus 2018 dat de ontwerpplannen voor de straat voorgelegd dienen te worden aan het coördinatieoverleg openbaar domein van de stad Antwerpen zodat deze wordt ontworpen conform draaiboek grijs. De plannen werden, zoals eerder vermeld, al goedgekeurd op het coördinatieoverleg openbaar domein.

Er werd advies gevraagd aan de stadsdienst Ontwerp en Uitvoering. Het advies luidt als volgt:
Project is besproken en met voorwaarden goedgekeurd op het Coördinatieoverleg openbaar domein (COD VO 07.12.2015 – COD DO 15.02.2016)
Voor uitvoering dient er voorafgaand Hydraulisch advies opgevraagd te worden bij de rioolbheerder Stad Antwerpen.
Ook de verdere procedure openbaar domein dient gevolgd te worden (uitvoering-nazicht en agendering bestek, …)
De verhardingsmaterialen openbaar domein dienen uitgevoerd te worden naar toegepaste materialen op regatta. De parkeerzones worden uitgevoerd in donkergrijze waterdoorlatende betonstraatstenen 220x110x8
Geen private leidingen en putten op openbaar domein – huisaansluitputjes op eigen terrein te voorzien.
Er dient, volgens de bouwcode een ondergrondse sorteerstraat voorzien te worden. Hiervoor zal advies gevraagd worden aan SB-ondergrondse sorteerstraten. De te voorziene ondergrondse sorteerstraat zal niet in het project uitgevoerd worden maar een uitbreiding vormen van de reeds aanwezige ondergrondse sorteerstraat in de Aalscholverlaan. Hiervoor dient een overeenkomst afgesloten te worden tussen ontwikkelaar/aanvrager en SB-ondergronds sorteerstraten.
Bomen dienen op minimaal 3 meter van gevel geplaatst te worden.
In Aalschoverlaan t.h.v. parkinginrit:
te verplaatsen boom – nieuwe locatie staat op plannen - de boom moet minimaal 3 meter van gevel staan
Te verplaatsen fietsbeugels – nieuwe locatie staat niet op plannen
Er is nog geen samenwerkingsovereenkomst tussen ontwikkelaar en Stad, nodig vooraleer er een vergunning kan afgeleverd worden infrastructuurwerken.
De voorwaarden zullen worden overgenomen in de vergunning, uitgezonderd de voorwaarde over het hydraulisch advies, want dat werd reeds verkregen.

Aangegane verbintenissen
De eigenaars van de te verkavelen gronden ondertekenden een eenzijdige verbintenis tot kosteloze overdracht waarin ze zich akkoord verklaren met de kosteloze grondafstand. Lot A, met een oppervlakte van 1951,53 m², en lot B, met een oppervlakte van 664,29 m², zullen kosteloos worden overgedragen aan stad Antwerpen. De verkavelaar zal instaan voor de aanleg van de over te dragen grond zoals vastgelegd op het plan ‘B22.VA_VP_N_1840N0902 wegenwerk_’ en een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken stellen. De verkavelaar is ertoe gehouden de in het college van 26 oktober 2018 (jaarnummer 09608) goedgekeurde en bijgevoegde overeenkomst voor het uitvoeren van wegen- en rioleringswerken in de verkaveling strikt na te leven.

Advies aan het college
Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

Voorwaarden

1. het bij de vergunning gevoegd met paars aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

• het privaat wandelpad wordt niet toegelaten achter de loten 1 tot 10;
• de vier bijgebouwen ten zuiden van de wadi, aangeduid op het verkavelingsplan, worden niet toegelaten;
• ten oosten van de wadi is een zone gearceerd waarbinnen het plaatsen van bijgebouwen is toegelaten;
• in de legende wordt inrit woningen / appartementen geschrapt en er dient bij het ontwerp van de woningen geen rekening gehouden te worden met de pijltjes die de inkom van de woningen / appartementen aanduiden;

2. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• de oppervlakte van het gebouw op lot 9, tweede verdieping is 39,65 vierkante meter;
• op loten 14 en 15 moeten in totaal minimum 66 inpandige parkeerplaatsen voorzien worden;
• op loten 14a en 15a zijn enkel meergezinswoningen toegelaten;
• op loten 14b, 14c, 15b, 15c, 15d, 15e en 15f zijn enkel eengezinswoningen toegelaten;
• aantal bouwlagen voor lot 15:
  • lot 15a: maximum vier bouwlagen onder plat dak (gelijkvloers + drie verdiepingen);
  • lot 15b – 15f: maximum drie bouwlagen onder plat dak (gelijkvloers + twee verdiepingen);
• de overdekte inrit van de ondergrondse parking op lot 15 is maximaal 3,60 meter breed en 12 meter diep;
• de zijtuinstrook op lot 25 is 3 meter breed;
• de voorschriften van de loten 16 tot 25 worden aangevuld met de bepalingen geldig voor de zijtuinstrook;
• de functies van alle bijgebouwen aangeduid op het verkavelingsplan: enkel tuin- en fietsbergingen zijn toegelaten;
• alle bijgebouwen aangeduid op het verkavelingsplan moeten worden uitgevoerd in hout;
• bijgebouwen binnen de paars gearceerde zone op het aangepast verkavelingsplan mogen maximum 2 meter op 3 meter groot zijn en niet hoger dan 3 meter;
• de voorgevels van de bijgebouwen binnen de paars gearceerde zone op het aangepast verkavelingsplan moeten op de rand van het wandelpad worden geplaatst;
• de private wandelpaden met erfdienstbaarheid van overgang voor de aangelanden moeten worden uitgevoerd in waterdoorlatende verharding;

3. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn strikt na te leven (zie bijlage);

4. de voorwaarden opgelegd door Proximus zijn strikt na te leven (zie bijlage);

5. de voorwaarden opgelegd door Eandis zijn strikt na te leven (zie bijlage);

6. de voorwaarden opgelegd door Aquafin zijn strikt na te leven (zie bijlage);

7. er dient rekening gehouden te worden met de leidingplannen doorgestuurd door Water-link (zie bijlage);

8. de voorwaarden opgelegd door de Provincie Antwerpen-Dienst Waterbeleid zijn strikt na te leven (zie bijlage);

9. de exploitant wordt erop gewezen dat een werf voor het bouwen van de woongelegenheden onderhevig is aan de milieuwetgeving en waarschijnlijk meldings- of vergunningsplichtige activiteiten zal omvatten. De exploitant van de werf dient zich in regel te stellen;

10. voor verder gevolg dient men de verdere procedure openbaar domein te volgen (uitvoering-nazicht en agendering bestek, …);

11. de verhardingsmaterialen openbaar domein dienen uitgevoerd te worden naar toegepaste materialen op Regatta;

12. private leidingen en putten op openbaar domein worden niet toegelaten – huisaansluitputjes op eigen terrein te voorzien;

13. bomen op het openbaar domein dienen op minimaal 3 meter van gevel geplaatst te worden;

14. de voorwaarden opgelegd door het Agentschap voor Natuur en Bos zijn strikt na te leven:

• de vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 18-213925;
• de te ontbossen oppervlakte bedraagt 7600 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet;
• de bosbehoudsbijdrage van € 53200.00 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.

Lastvoorwaarden

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lastvoorwaarden te voldoen:

1. alle constructies op de te verkavelen gronden moeten worden gesloopt;
2. de lastvoorwaarden opgelegd door Eandis zijn strikt na te leven (zie bijlage);
3. de lastvoorwaarden opgelegd door het Agentschap voor Natuur en Bos zijn strikt na te leven (zie bijlage);
4. het college kan bij aanvragen van 50 of meer woningen de aanvrager verplichten een sorteerstraat aan te leggen conform artikel 26 §2 van de bouwcode. In deze specifieke context wenst het college geen nieuwe sorteerstraat gezien de ruimelijke randvoorwaarden De verkavelaar moet de sorteerstraat in de Aalscholverlaan uitbreiden ter zijner laste (de kost, niet de uitvoering);
5. de in het college van 26 oktober 2018 (jaarnummer 09608) goedgekeurde en bijgevoegde overeenkomst tussen stad en verkavelaar voor het uitvoeren van de infrastructuurwerken in de verkaveling is strikt na te leven.

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 

Uitsluitingen

1. het privaat wandelpad wordt niet toegelaten achter de loten 1 tot 10;
2. de vier bijgebouwen ten zuiden van de wadi, aangeduid op het verkavelingsplan, worden niet toegelaten;
3. in de legende wordt inrit woningen / appartementen geschrapt en er dient bij het ontwerp van de woningen geen rekening gehouden te worden met de pijltjes die de inkom van de woningen / appartementen aanduiden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Artikel 4.2.20 §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Het verzoek werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Doodlopende straat: De bezwaarindiener vreest met de aansluiting op de Victor Delhezstraat voor extra verkeer naar de Blancefloerlaan, tegen het advies van de Gecoro in 2012 in waarin gesteld werd dat de Regattawijk wat betreft autoverkeer niet mag aangesloten worden op de Edmond de Coussemakerstraat. De Edmond de Coussemakerstraat is momenteel een doodlopende straat, er bevindt zich een afsluiting ter hoogte van de parking op het einde van de straat. De huidige infrastructuur van de straat is totaal niet voorzien op meer verkeersdrukte, o.a. door de door uw diensten geïnstalleerde sorteerstraatjes (ter hoogte van Nr. 18, aan de Blancefloerlaan ter hoogte van Aldi).
Beoordeling:
De connectie die hier wordt gemaakt is eigen aan het goedgekeurde RUP, de verkavelingsaanvraag moet dan ook conform worden aangevraagd. De problematiek van de verkeersdoorstroming staat los van deze aanvraag, en is de verantwoordelijkheid van de betrokken stedelijke diensten. De inrichting van een permanente ‘knip’ tussen de wijk Regatta en de Edmond de Coussemakerstraat wordt voorzien westelijk van de huidige knip. Dit zal met een aparte aanvraag /heraanleg van het openbaar domein gepaard gaan door de verantwoordelijke stedelijke diensten.
Het bezwaar is ongegrond.

2. Parking: De bezwaarindiener vreest dat door het verbinden van de straat met de Regattawijk de parkeerplekken in de Edmond de Coussemakerstraat zullen ingenomen worden door bewoners van de Regattawijk.
Beoordeling:
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst mobiliteit, deze gaf een gunstig advies. Het bezwaar betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de veronderstelde overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. Bovendien voorziet de Regatta-ontwikkeling volledig in zijn eigen parkeerbehoefte cfr de vastgelegde normen.
Het bezwaar is ongegrond.

3. Parkeerdruk en -plaatsen: De bezwaarindiener heeft bezwaar tegen de verhoogde parkeerdruk. Deze meldt dat de wijk nu reeds gebukt gaat onder een hoge parkeerdruk ten gevolge een groot aantal bezoekers voor het Galgenweelpark, de speeltuinen, de beachclub, …
Beoordeling:
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst mobiliteit, deze gaf een gunstig advies. De verkaveling voorziet volledig in zijn eigen parkeerbehoefte cfr de vastgelegde normen, en zal dus geen invloed hebben op eventueel bestaande overlast.
Het bezwaar is ongegrond.

4. Waardevermindering: De bezwaarindiener heeft bezwaar tegen het verlies aan waarde door het grote aantal bijgekomen wooneenheden en het verdwijnen van het bos.
Beoordeling:
Het bezwaar betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.
Het bezwaar is ongegrond.

5. Overlast: De bezwaarindiener vreest dat de extra bergingen aan de wadi enkel ongewenste activiteiten zullen aantrekken. Deze merkt bovendien op dat alle woningen reeds een berging hebben, deze bergingen bijgevolg overbodig zijn.
Beoordeling:
Het is correct dat de grondgebonden woningen reeds een berging hebben. Deze bergingen zijn bestemd voor de meergezinswoningen. Het bezwaar betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift.
Het bezwaar is ongegrond.

6. Privacy: De bezwaarindiener is van mening dat de hoogte van de bergingen aan de wadi de privacy van de huidige bewoners schendt.
Beoordeling:
De vorm, hoogte en of welstand van een gebouw kan nooit de privacy schenden, enkel het gebruik ervan. Er is bijgevolg geen enkel causaal verband tussen de hoogte van de bergingen in voorliggend project en de eventuele overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. De bergingen hebben een gebruikelijke hoogte.
Het bezwaar is ongegrond.

7. Privacy: De bezwaarindiener meldt dat de bestemming van de bosgrond achteraan recent werd gewijzigd. Omwille van de vorige bestemming (bosgrond) werden de woningen gelegen langsheen de Edmond de Coussemakerstraat achteraan heel open uitgewerkt. Vanuit de nieuwe verkaveling, specifiek de loten 15-22, is er hierdoor veel inkijk mogelijk vanuit deze woningen.
Beoordeling:
De aanvraag is conform de stedenbouwkundige voorschriften van het geldende RUP Galgenweel Oost, goedgekeurd in augustus 2012. Gelet op de grote afstand tussen de achtergevels van het project en de achtergevels van de woningen langsheen de Edmond de Coussemakerstraat enerzijds en de buffer van de wadi anderzijds, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.
Het bezwaar is ongegrond.

8. Buffer: De bezwaarindiener heeft bezwaar tegen het verdwijnen van de geluidsbuffer, vreest voor extra geluidsoverlast (laden en lossen van containers op het nabijgelegen recyclagepark) na het kappen van de bomen. Wijst er op dat deze volgens strikte normen minimum 30 meter moet bedragen en met bomen te zijn ingevuld. Stelt voor de boscompensatie in deze zone te voorzien.
Beoordeling:
Het RUP voorziet een beboste bufferzone, ten diensten van de nieuwe verkaveling. Bovendien bevinden er zich bedrijven tussen het recyclagepark en de nieuwe verkaveling. Ter plekke van het te rooien bos komen dan weer de nieuwe woningen, welke ook – en beter dan bomen – als geluidsbuffer dienen.
Het bezwaar is ongegrond.

9. Draagkracht: Bezwaarindiener is van mening dat er een te groot aantal woningen bijkomen, de draagkracht van de wijk overschreden wordt. De bezwaarindiener heeft bezwaar tegen de komst van appartementen, vraagt enkel grondgebonden woningen toe te laten.
Beoordeling:
De aanvraag is conform de stedenbouwkundige voorschriften van het geldende RUP Galgenweel Oost, goedgekeurd in augustus 2012. Het is de taak van de gemeentelijke omgevingsambtenaar deze afweging te maken.
Het bezwaar is ongegrond, zoals blijkt uit het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

10. Draagkracht: De bezwaarindiener heeft bezwaar tegen de onduidelijkheid over de mogelijke inplanting van niet-woonfuncties en vreest voor overlast bij niet-woonfuncties zoals kantoor, horeca en handelsruimten.
Beoordeling:
De aanvraag is conform de stedenbouwkundige voorschriften van het geldende RUP Galgenweel Oost, goedgekeurd in augustus 2012. De bestemmingsvoorschriften uit het RUP werden overgenomen. In elke omgevingsaanvraag zal de afweging gemaakt worden of de gevraagde bestemming inpasbaar is.
Het bezwaar is ongegrond.

11. Groen: Bezwaarindiener heeft bezwaar tegen het verdwijnen van het waardevolle bos. Dit komt bovenop de reeds sterke afname van groen in deze wijk. Kap in functie van Regatta, kap van bomen tussen Galgenweel en autostrade. De bezwaarindiener meldt dat de wijk gelegen is op één van de drukste verkeersaders van het land, het wegnemen van nog meer bomen zal de luchtkwaliteit nog doen verminderen. Bovendien zullen er hierdoor verschillende soorten vogels verdwijnen.
Beoordeling:
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan het Vlaams Agentschap Natuur en Bos. Zij gaven een voorwaardelijk gunstig advies.
Het bezwaar is ongegrond.

12. Extra advies: Bezwaarindiener wenst een adviserende mobiliteitsstudie door een verkeersdeskundige, verkeerspolitie en brandweer.
Beoordeling:
De voorliggende aanvraag volgt de voorgeschreven procedures, en werd ter advies voorgelegd aan brandweer/risicobeheer/preventie, lokale politie/verkeerspolitie en de stedelijke dienst mobiliteit.
Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een verzoek tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving verzoek

Bestaande toestand

Het te verkavelen terrein ligt op linkeroever, omgeven door het projectgebied Regatta, het Galgenweel, de Beatrijslaan en de Blancefloerlaan. Het gaat om een bebost terrein, driehoekig van vorm en met een oppervlakte van bijna 10.000 m².
In het noorden grenst het terrein aan een mogelijk later te ontwikkelen perceel, in het oosten hoofdzakelijk aan de tuinen van de woningen in de Edmond de Coussemakerstraat, in het zuiden aan de Aalscholverlaan en in het westen aan een groenzone met daar achter een KMO-zone.
Het terrein waarop onderhavige aanvraag betrekking heeft is momenteel onbebouwd. Er zijn geen markante reliëfverschillen. In het zuidelijk deel van het terrein staat een aangeplant loofbos.

De inhoud van de aanvraag

Het opdelen van een terrein met een oppervlakte van bijna 10.000 m² in:

• 30 kavels voor eengezinswoningen met private tuinen;
• 2 kavels voor meergezinswoningen met private tuinen;
• nieuwe openbare wegenis en openbaar groen over te dragen aan stad Antwerpen om gevoegd te worden bij het openbaar domein;
• buitenruimte met wadi en tuinbergingen;
• private wandelpaden met erfdienstbaarheid van overgang voor de aangelanden.

Het college kan bij aanvragen van 50 of meer woningen de aanvrager verplichten een sorteerstraat aan te leggen conform artikel 26 §2 van de bouwcode. In deze specifieke context wenst het college geen nieuwe sorteerstraat gezien de ruimelijke randvoorwaarden De verkavelaar moet de sorteerstraat in de Aalscholverlaan uitbreiden ter zijner laste (de kost, niet de uitvoering).

De bij te dragen kosten voor de sorteerstraat worden berekend naar het aantal mogelijke bewoners. Op basis van de gegevens van de projectontwikkelaar, 65 woningen voor maximum 269 bewoners, komen wij op een bedrag van € 73.975 voor de bijdrage in de aanleg/uitbreiding en het onderhoud van de sorteerstraat.