2018_CBS_07045 - Omgevingsvergunning - OMV_2018050469. Jacob Jordaensstraat 87. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 24 september 1948: vergunning (18#24870) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 01 december 1986: vergunning voor het oprichten van een provinciaal educatief centrum;
• 16 juni 2016: weigering (20152716) voor het verbouwen van een meergezinswoning in de rij.

Laatst vergunde toestand

• het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een zadeldak;
• achteraan is een school ingericht die bereikbaar is via een onderdoorgang;
• het hoofdgebouw is ingericht als meergezinswoning.

Bestaande toestand

• de poort is de voorgevel is versmald en uitgevoerd in staal;
• de ruimte voor bureel op de benedenverdieping is ingericht als studio.

Inhoud van de aanvraag

• verbouwen van een meergezinswoning met vier wooneenheden en het toevoegen van een extra bouwlaag;
• het bestaande zadeldak wordt afgebroken en vervangen worden door twee bouwlagen onder plat dak;
• in de kelder zullen bijkomende binnenwanden worden geplaatst om bergingen te creëren, evenals een vuilnislokaal;
• ook het stallen van fietsen zal in de kelder worden ondergebracht;
• de onvergunde studio op de benedenverdieping wordt omgevormd tot een bureel;
• de wooneenheden op de eerste, tweede en derde verdieping worden gerenoveerd;
• op de tweede en derde verdieping worden achteraan nieuwe terrassen voorzien;
• op de nieuwe vierde verdieping wordt een appartement met één slaapkamer ingericht, een buitenruimte wordt voorzien aan de voorzijde;
• het isoleren van de bestaande ruwbouwconstructie zal bestaan uit het isoleren langs de binnenzijde, op de achtergevel zal een buitenisolatie worden aangebracht;
• de afwerking van de zijgevels evenals de achtergevel en voorgevel wordt uitgevoerd in een witte gevelbepleistering;
• het buitenschrijnwerk zal voorzien worden in donkergrijs pvc;
• de doorgang naar het achtergelegen gedeelte maakt geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing aan de voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
  • artikel 26 Afvalverzameling:
    op de plannen kan niet afgeleid worden of de berging in de kelder voorzien is van verluchting;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen:
    de fietsenberging in de kelder is moeilijk bereikbaar via een smalle trap zonder fietsgoot;
  • artikel 34 Scheidingsmuren:
    uit de aanvraag kan niet afgeleid worden hoe de scheidingsmuren uitgevoerd worden;
    

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Jacob Jordaensstraat wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De bestaande meergezinswoning is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De inrichting met vier kwaliteitsvolle ruime appartementen overschrijdt de draagkracht van de plek niet en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Dit gedeelte van de Jacob Jordaensstraat  wordt gekenmerkt door gebouwen met 3 a 4 bouwlagen en een daklaag. De aangevraagde extra bouwlaag komt overeen met de aanwezige bebouwing en veroorzaakt geen hinder voor de omgeving.

Bij de woningen worden ruime terrassen voorzien. Op de tweede en derde verdieping zijn deze niet in overeenstemming met artikel 678 tot 680 van het Burgerlijk Wetboek inzake schuine zichten op het naastliggend goed. Er moet een afstand van minstens 60cm ten opzichte van de eigendomsgrens gehouden worden. In voorwaarden wordt opgelegd om hieraan te voldoen door een ruimte van 60 x 60cm ontoegankelijk in te richten.

Het dakterras aan de voorgevel is niet conform het Burgerlijk Wetboek inzake rechtstreekse zichten op de aanpalende eigendommen. Om hieraan te voldoen, wordt geen vergunning verleend voor het gebruik van de terrassen op minder dan 1,90 meter van de perceelsgrens, zoals aangeduid wordt in het rood op de plannen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie in witte gevelbepleistering met donkergrijs buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het gedeelte van de uitbreiding zich integreert in de architectuur van het bestaande gebouw, met uitzondering van de aluminium dakrand aan de voorgevel die niet strookt bij de natuurstenen gevelplint, raamdorpels en gevellijsten. In voorwaarde wordt opgelegd om deze dakrand uit te voeren in hetzelfde materiaal als voornoemde raamdorpels en gevellijsten; blauwe hardsteen.

Aangezien de scheidingsmuur met de rechterbuur een sterke verhoging kent, zal deze voor onbepaalde termijn een sterke visuele impact hebben in de straat en voor de omwonende buren. Volgens artikel 34 van de bouwcode moeten zichtbaar blijvende delen van de scheidingsmuur esthetisch verantwoord afgewerkt worden. In voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd om deze blinde scheidingsmuur een volwaardige afwerking te geven met witte gevelbepleistering. Uiteraard dient de opbouw van de scheidingsmuur hierbij nog steeds te voldoen aan de andere geldende wetgeving terzake.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor het bijkomend appartement met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder. Deze is te bereiken via een gewone trap.

In de smalle gang op het gelijkvloers moet 180° gedraaid worden om deze trap te bereiken. Dit is niet mogelijk met de fiets.

De toegang naar de fietsenberging moet vlot en veilig mogelijk zijn, zonder hoeken in een te smalle gang. Indien dit niet mogelijk is, moet de fietsenberging voorzien worden op het gelijkvloers.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst mobiliteit bijgetreden en opgenomen als voorwaarden bij de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Omdat het project zich binnen een straal van 15 km rond een luchthaven bevindt, dient u de luchthaveninspectie van de betrokken luchthaven en Belgocontrol te contacteren 2 maanden voor aanvang van de werken om toestemming te krijgen voor het gebruik van kranen en dergelijke ongeacht de hoogte.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de gemeenschappelijke afvalberging te voorzien van een goede verluchting;
3. de scheidingsmuren uit te voeren conform artikel 34 van de bouwcode;
4. de zichtbaar blijvende onderdelen van de scheidingsmuur met de rechterbuur af te werken met witte gevelbepleistering;
5. de dakrand van de voorgevel uit te voeren in hetzelfde materiaal als de raamdorpels en gevellijsten (in blauwe hardsteen);
6. de toegang naar de fietsenberging moet vlot en veilig mogelijk zijn, zonder hoeken in een te smalle gang. Indien dit niet mogelijk is, moet de fietsenberging voorzien worden op het gelijkvloers.
7. de terrassen op de tweede en derde verdieping ontoegankelijk in te richten tot een afstand van 60cm van de achtergevel van de linkerbuur, zoals aangeduid in rood op de plannen;
8. toestemming te krijgen voor het gebruik van kranen en dergelijke bij de luchthaveninspectie van de nabije luchthaven en Belgocontrol;
9. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

Geen vergunning wordt verleend voor het gebruik van het dakterras op de vierde verdieping op minder dan 1,90 meter van de perceelsgrenzen, zoals aangeduid in rood op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.