2018_RVBAGSO_00207 - Patrimonium, Vastgoedprojecten, stedelijke basis- en secundaire school voor buitengewoon onderwijs De Leerexpert - Dullingen, Dullingen 46, 2930 Brasschaat, Nieuwbouw polyvalent paviljoen, SO/17/1273738 - Scopewijziging en budgetverhoging - Goedkeuring

Gezien de projectkost ≥ € 250.000 excl. btw heeft de raad van bestuur de beslissingsbevoegdheid.

De scopewijziging omvat volgende zaken;

1. de aanpassing van het programma en de wijziging hierdoor van sportzaal naar polyvalent paviljoen

Het programma van het paviljoen werd besproken met de directies van school en MFC, en omvat:

• bewegingsruimte
• atelier
• snoezelruimte
• voldoende sanitair breed toegankelijk voor de leerlingen
• een verzorgingsruimte voor de leerlingen
• een sportberging, poetsberging en ruimte voor de technieken
• voldoende bergruimte voor rolstoelen en materiaal afkomstig uit het bijgebouw en de af te breken modulaire unit

2. de afbraak van de nog resterende bijgebouwen op het terrein

Momenteel is in het lopende project voor de uitbreiding van de school het behoud van één modulaire unit op het terrein van de school voorzien. Deze unit zou herbestemd worden tot opslagruimte voor rolstoelen en materiaal aangezien hiervoor geen ruimte meer gecreëerd kon worden binnen het schoolgebouw.

Door het oprichten van een bijkomend paviljoengebouw achteraan op het terrein ontstaat een opportuniteit om in dit paviljoen wél de nodige ruimte te voorzien voor opslag zodat er geen nood meer is aan modulaire units op het terrein.

Achteraan op het terrein is een sterk verouderd bijgebouw voorzien waarvan momenteel een gedeelte onderdak biedt aan de speeltuigencel van het AG Stedelijk Onderwijs. De school gebruikt dit bijgebouw ook voor opslag van materiaal en rolstoelen. Ook voor deze opslag wordt ruimte gecreëerd binnen het nieuw op te richten paviljoen. In samenspraak met de dienst Technisch Onderhoud werd beslist om voor de speeltuigencel géén bijkomende oppervlakte te voorzien in het paviljoen. Voor hen zal onderdak gezocht worden op een andere lokatie.

Het supprimeren van beide verouderde bijgebouwen zorgt ervoor dat alle functies een bestendige huisvesting krijgen op het terrein en dat geen beroep meer gedaan dient te worden op modulaire units of verouderde bijgebouwen. In het oorspronkelijke projectvoorstel was voor deze afbraakwerken geen budget voorzien.

3. aanpassing van de te bouwen oppervlakte in functie van het voorziene bouwbudget

Bij de destijds opgemaakte raming voor de sportzaal werd uitgegaan van 992,47m² te bouwen oppervlakte aan de door AGION gehanteerde financiële norm. In het verleden is reeds gebleken dat de door AGION gehanteerde vierkante meter prijzen lager liggen dan de kostprijs van de gerealiseerde projecten.

Door de wijziging van het programma verlaagt de vereiste oppervlakte en biedt dit een opportuniteit om een stijging van de bouwkost te vermijden.

Er werd door AG Vespa in samenspraak met de architect een aangepaste realistische vierkante-meter-prijs geraamd waaraan het paviljoen gebouwd moet kunnen worden. Het programma werd daarna aangepast naar 730,13m² te bouwen oppervlakte waardoor de stijging van de vierkante-meter-prijs géén stijging van de totale bouwkost tot gevolg heeft.

 4. omgevingsaanleg

Bij de vergunning van de uitbreiding en renovatie van het schoolgebouw werd eveneens een parking vergund achteraan op het terrein.

Op het moment van indiening van deze vergunningsaanvraag was er nog geen sprake van bijkomende gebouwen achteraan op het terrein. Tijdens het vergunningstraject voor de school blijkt de voorziene parking op zeer veel weerstand te stuiten bij de buurtbewoners. Om tegemoet te komen aan deze bezorgdheden, en omdat het te voorziene paviljoen ook vraagt om een aanpassing van de volledige inrichting van het braakliggende terrein achter de school, wordt de inplanting herbekeken.

Enerzijds wordt de parking herontworpen aansluitend op het paviljoen en voorzien van een goede landschappelijke inbedding om de hinder voor de buren tot een minimum te beperken. Anderzijds vraagt de bouw van het paviljoen en de afbraak van de bijgebouwen om een beperkte heraanleg van het volledige terrein achter de school. In het oorspronkelijke projectvoorstel was geen budget voorzien voor deze omgevingswerken.

Bovenstaande scopewijzigingen resulteren in een verhoging van de bouwkost. Ook de voorziene budgetten voor erelonen, projectbegeleiding en indexatie dienen verhoogd.

De aanpassing van de projectkost vindt zijn oorzaak in onderstaande budgetverhogingen;

 1. budgetverhoging ten gevolg van de scopewijziging

De afbraakwerken van de bijgebouwen en de werken voor de omgevingsaanleg genereren een stijging van de bouwkost en de bijhorende werkingsmarge.

 2. budgetverhoging ten gevolge van de aanpassing van de timing van het project

Ten tijde van het projectvoorstel werd de bouw van de sportzaal aansluitend op de werken aan het schoolgebouw gepland. Volgens de huidige timing van de werken aan de school impliceert dit dat de bouw aan het paviljoen zou kunnen starten in het najaar van 2020, de ingebruikname zou voorzien kunnen worden na de zomervakantie van 2021.

Naar aanleiding van de prioritiseringsoefening in functie van het masterplan 2014-2019 werd de bouw van het paviljoen met 2 jaren achteruit geschoven. Dit impliceert dat de start van de bouwwerken aan het paviljoen voorzien zou kunnen worden in het najaar van 2022 en de ingebruikname zou kunnen gebeuren na de zomervakantie van 2023. De timing van de aanleg van de parking blijft wel behouden.

Deze aanpassing van de timing en de langere doorlooptijd van het project impliceert een stijging van het te voorziene budget voor indexering. Deze verhoogde index was niet opgenomen in het oorspronkelijk goedgekeurde budget.

 3. budgetverhoging ten gevolge van de aanpassing van de erelonen en de projectbegeleidingskost

De stijging van de erelonen en projectbegeleidingskost is te wijten aan een aantal factoren;

• Op het moment dat de programma-aanpassing wordt doorgevoerd was het voorontwerp voor de sportzaal reeds afgerond. Voor het opmaken van dit voorontwerp voorziet AG Vespa een apart ereloon voor de architecten. 
• Om draagvlak te creëren voor de geplande werken vraagt de gemeente Brasschaat een onafhankelijk communicatiebureau aan te stellen om samen met de buurt een participatietraject te doorlopen. Het ereloon te voorzien voor dit communicatiebureau was niet opgenomen in de oorspronkelijke projectkost.
• De projectbegeleidingskost werd herberekend door AG Vespa en verhoogd rekening houdend met de planningsverschuiving en programma-aanpassing.

Ontwerp: tot februari 2019

Indienen vergunningsaanvraag: mei 2019

Opmaak uitvoeringsdossier: mei 2019 - mei 2021

Gunning aannemer: maart 2022

Start uitvoering: augustus 2022

Voorlopige oplevering / ingebruikname: 1 september 2023

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

'De Leerexpert - Dullingen’ huisvest een school voor buitengewoon basis- en secundair onderwijs voor kinderen met een fysieke en mentale beperking, evenals een Multifunctioneel Centrum (MFC) waarmee nauw samengewerkt wordt. Momenteel sporten de kinderen van deze school steeds op verplaatsing, het voorzien van een sportzaal op de terreinen van de school aangepast aan de specifieke noden van de leerlingen zou hiervoor een oplossing bieden.

Op 17 februari 2017 werd het projectvoorstel goedgekeurd voor het voorzien van een sportzaal bij de  basis- en secundaire school 'De Leerexpert - Dullingen'. Het bouwheerschap voor dit project werd gedelegeerd aan AG Vespa, de architectuuropdracht werd als een uitbreiding toegevoegd aan de reeds bestaande opdracht van Compagnie-O architecten voor de uitbreiding en renovatie van het schoolgebouw.

Tijdens het voorbije en huidige schooljaar stelt de school, naar aanleiding van de uitvoering van het M-decreet, een grote wijziging vast in het type leerlingen. De doelgroep is op korte termijn gewijzigd naar kinderen met meer zorgnoden en de school telt steeds minder leerlingen die nog effectief gebruik zullen kunnen maken van de sportinfrastructuur zoals deze momenteel gepland wordt.

Om die reden bleek het opportuun het vastgelegde programma te herbekijken en aan te passen naar een programma dat meer op maat is van de toekomstige doelgroep voor deze school. De school heeft geen nood aan een echte sportzaal maar eerder aan een 'polyvalent paviljoen' waarin beweging op maat van de leerlingen georganiseerd kan worden.

Deze scopewijziging omvat de aanpassing van het programma van sportzaal naar polyvalent paviljoen evenals de afbraak van enkele bijgebouwen en het voorzien van de nodige terreinaanleg.

De bouwkost voor de nieuwbouwwerken is gebaseerd op de raming van AG Vespa.

In onderstaande tabel een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen incl. 6% BTW voor de bouwkost en 21% BTW voor de erelonen).

Het bedrag twv € 1.996.254,47 incl. btw , opgenomen in de Masterplantool is niet toereikend waardoor een bedrag van € 501.879,92 incl. btw wordt bijgevraagd voor de uitvoering van dit project.

Het dossier betreft een AGIOn-dossier (reguliere pot 2021).

Het aandeel AGION bedraagt € 642.906,07, zijnde 60% van de subsidiabele werken van de bouwkost.

Het project wordt gefinancierd door het budget opgenomen in de meerjarenplanning 2020-2025 categorie 'hedendaags onderwijs'. Met uitzondering van de erelonen en de bouwkosten voor de parking die ook in de meerjarenplanning van 2014-2019 gefinancierd worden.