2019_CBS_00514 - Omgevingsvergunning - OMV_2018113580. Frankrijklei 107. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 18: de nieuwe toegang ter hoogte van het aanpalende perceel moet drempelloos zijn;

-          Artikel 18 -19: de toegang naar de fietsenberging in de kelder moet een hellingspercentage hebben van hoogstens 5% en bijkomend toegankelijk zijn via een trap of lift volgens de normen van de verordening;

-          Artikel 20: de nieuwe trap ter hoogte van de horecaruimte moet voorzien zijn van een tussenbordes van minstens 1 meter;

-          Artikel 30: de ruwbouwmaten van het aangepast toilet voldoen niet aan de minimale afmetingen 1,65 meter x 2,10 meter < 1,65 meter x 2,20 meter.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de dakvlakramen in appartement 4 bevinden zich niet tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de slaapkamer;

-          Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voor de horeca- en commerciële ruimte voorzien;

-          Artikel 27 Open ruimte: er is geen open ruimte van 20 % voorzien voor de functiewijziging;

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen reden om af te wijken van artikels 26 en 29 van de bouwcode. Als voorwaarden bij deze vergunning zal opgelegd worden om respectievelijk een aparte afvalberging te voorzien voor de gelijkvloerse commerciële ruimte en om elektrische oplaadpunten te voorzien in de fietsenberging.

Wegens de hoge ruimtelijke kwaliteit van de interne indeling, wordt een afwijking toegestaan op artikel 24 van de bouwcode voor de hoger gelegen dakvlakramen in de slaapkamer van appartement 4. Voldoende kwalitatieve lichtinval blijft gegarandeerd.

De aanvraag is ook strijdig met een aantal artikels uit de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.  Gezien de erfgoedwaarde en voldoende mogelijkheid voor alternatieve oplossingen kan een afwijking toegestaan worden op de artikels 18 en 19 voor de zij-toegang en de toegankelijkheid van de ondergrondse fietsenberging.

Tevens moet volgens artikel 20 bij een trap van meer dan 17 treden een rustpunt voorzien worden in de vorm van een bordes van minstens 1 meter. De nieuwe steektrap vanuit het gelijkvloers heeft volgens de plannen 21 optreden vanaf het bordes. Gezien de beperkingen inzake het behoud van de draagstructuur en de erfgoedwaarde van het gebouw wordt ook hier een afwijking toegestaan voor deze beperkte afwijking. De trap is voldoende breed en comfortabel om dit te motiveren.

In voorwaarde bij de vergunning wordt wel opgelegd om de maatvoering van het aangepast toilet op het gelijkvloers aan te passen conform artikel 30 van de verordening.

Functionele inpasbaarheid

Het voorgesteld gebruik van het gebouw gaat uit van een optimale verweving van de bestaande vergunde functies zodat deze functies elkaar versterken en geen onderlinge hinder veroorzaken. Het gebruik is compatibel met het hoofdzakelijke woonweefsel in de omgeving.

Door de stedelijke dienst ‘business en innovatie’ werd volgend advies gegeven vanuit ruimtelijk-economische invalshoek: “Het project omvat de renovatie en functiewijzigingen van een bestaand multifunctioneel gebouw. De combinatie met wonen, werken en recreatie past binnen de principes van Labo XX werk en is een goed voorbeeld dat mits enig onderzoek men niet noodzakelijk alleen maar naar een monofunctionele woonontwikkeling moet gaan.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat ook de volgende gunstige evaluatie van de fietsvoorzieningen

“Op dit ogenblik worden de fietsen in de inkomhal gestald. Het hoge aantal yoga-bezoekers die met de fiets komt zorgt echter voor een bottle-neck in de circulatie. Door een aparte ruimte in te richten als fietsenstalling, kan er een capaciteit van 60 fietsen worden geplaatst. Dit strookt met het benodigde aantal uit de bouwcode.

De niet-gebruikte kelderruimte wordt als fietsenstalling ingericht. Er wordt een rechtstreekse toegang vanuit de inkomhal naar de ondergrondse fietsstalplaats voorzien en bijkomende trapverbinding die uitkomt in het centrale atelier.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 4 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Met behulp van artikel 3 van de bouwcode wordt een afwijking toegestaan op artikel 27, dat oplegt om 20% open ruimte te voorzien bij een functiewijziging. Wegens de beperkte ruimtelijke impact van de functiewijzigingen en gezien de wenselijkheid van behoud van het cultuurhistorisch waardevolle gebouw kan zulke afwijking toegestaan worden. Door de kwalitatieve restauratie van de waardevolle delen en de aanleg van een groendak heeft het project een gunstige invloed op de omgeving en de omwonenden.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Door de stedelijke dienst monumentenzorg werd volgend advies gegeven:

“Inleiding

Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 28 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Beoordeling

A.  Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistische herenwoning ontworpen in 1874 door bouwmeester L. Van Opstal voor A. Falcon. Ze maakt deel uit van een authentieke rij herenwoningen die tussen 107 en 127 grotendeels bleef bewaard; op de Frankrijklei is het 19de-eeuwse straatbeeld nergens zo goed bewaard als hier. De woningen zijn gebouwd op grote, brede kavels, die oorspronkelijk doorliepen tot aan de achterliggende Rubenslei, waar remises, stallingen of tuinmuren waren gelegen. Ondertussen zijn deze bijgebouwen vervangen door appartementsgebouwen. De oorspronkelijke tuinmuur bij deze woning in de Rubenslei, werd in 1875 ook getekend door architect Van Opstal. Het was een lage bakstenen muur tussen hardstenen, geblokte pijlers; de bakstenen muren waren bepleisterd, met neoclassicistische paneelindeling.

De woning is een voorbeeld van de typische bebouwing die in de jaren 1860 en 1870 werd gebouwd op de nieuwe kavels die langs de Frankrijklei werden aangelegd, na het afbreken van de vestinggordel rond het 16de-eeuwse Antwerpen. Talrijke statige neoclassicistische herenhuizen van vier tot zes traveeën werden toen gerealiseerd in opdracht van vooraanstaande burgers zoals zakenlui, advocaten en zo meer. Twee architecten komen daarbij vaak terug, namelijk Heliodore Leclef en L. Van Opstal. Van beide architecten is nog niet zoveel gekend; uit de gekende realisaties van L. Van Opstal, blijkt zijn voorkeur voor een klassiek, maar zeer verzorgd neoclassicisme, hoewel ook eenvoudige eclectische voorbeelden bekend zijn, met bakstenen parement.

De herenwoning telt vijf traveeën met een oorspronkelijke bouwhoogte van drie bouwlagen, later verhoogd met een extra verdieping onder plat dak. De bepleisterde en witgeschilderde lijstgevel is horizontaal geritmeerd door de hardstenen plint, kroonlijst, de brede kordonlijst boven de begane grond en de imitatievoegen die de begane grond sieren. Alle vensteropeningen zijn rechthoekig, en gevat in een omlijsting: op de eerste bouwlaag is dat een eenvoudige vlakke lijst, op de tweede bouwlaag kregen de omlijstingen neuten en een entablementbekroning, op de bovenste bouwlaag een versierde sleutel. Zoals de meeste herenwoningen op de Frankrijklei, is de centrale vensterpartij geaccentueerd met een balkon met balustrade; bovenvensters met fraaie ijzeren borstwering. Een opvallend element is de verticaliserende uitwerking van de bovengevel, waarbij de vensters per travee in een verdiept veld zijn gevat

Het complex heeft een stadslandschappelijke waarde. Het maakt deel uit van een reeks authentieke herenwoningen op de Frankrijklei.  Het 19e - vroeg 20ste eeuwse gevelbeeld is hier nog herkenbaar en grotendeels ongeschonden.

B.  Afweging

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar. Het project werd voorbesproken.

Graag terugkoppeling indien er origineel houten binnenschrijnwerk moet vervangen worden door brandwerende deuren.”

De aandachtspunten uit het advies monumentenzorg worden bijgetreden en opgenomen als voorwaarde bij de vergunning. De voorgestelde materialisatie van de daken, terrassen en buitenschrijnwerk zijn aanvaardbaar in de stedelijke context van het gebouw en in overeenstemming met de architectuur van het gebouw zelf. Bij de uitwerking van deze visuele aanpassingen is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afzonderlijke verluchte afvalberging van minstens 4 vierkante meter te voorzien voor de commerciële ruimte, bijvoorbeeld in de kelder;

3.      elektrische oplaadpunten te voorzien in de fietsenkelder conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      het aangepast toilet op het gelijkvloers uit te voeren met minimale afmetingen van 1,65 x 2,20 meter;

5.      eventuele vervanging van origineel houten binnenschrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Standpunt college

Het college sluit zich niet aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en is van oordeel dat de aanvraag niet in aanmerking komt voor vergunning.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Op een oppervlakte tot 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Twee aangevraagde appartementen voldoen niet aan deze oppervlaktemaat (54 m² en 56 m²).

Bovendien worden enkel appartementen met 1 slaapkamer aangeboden. Bij grotere projecten is het aangewezen een betere mix van typologie van appartementen te voorzien waardoor de gemiddelde oppervlakte van de appartementen minstens 80 m² wordt.