2019_CBS_02174 - Omgevingsvergunning - OMV_2018142981. Everdijstraat 33. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/02/1855: vergunning (1855#131) voor veranderingen;

-          18/01/1924: vergunning (18#17271) zonder omschrijving;

-          12/03/1926: vergunning (18#23293) voor binnenveranderingen;

Laatst vergunde toestand

-          de plannen geven geen duidelijke weergave van de indeling van het pand;

-          uit het advies geacht vergund: “Advies: eengezinswoning zoals de plannen "bestaande toestand" ook aangeven. Bevestigd door kadaster en woonkaarten.”

Bestaande toestand

-          een rijwoning bestaande uit drie bouwlagen onder een schuin dak;

-          op het gelijkvloers is een winkel met achterliggend een magazijn;

-          op de twee bovenliggende verdiepingen is er telkens één wooneenheid ingericht;

-          onder het dak is de ruimte ingericht als zolder met daar een toegang tot een dakterras;

-          de voorgevel bestaat uit rode gevelsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een eengezinswoning met ca. 275 m² BVO in 3 wooneenheden;

-          de winkel op het gelijkvloers blijft ongewijzigd;

-          het achterliggende magazijn wordt omgevormd tot een fietsenberging met plaats voor 5 fietsen;

-          de bestaande koer wordt gemeenschappelijk;

-          op de eerste verdieping wordt aan de straatzijde een studio (ca. 45,4 m²)  ingericht;

-          op hetzelfde niveau wordt een duplex studio (ca. 49 m²)  ingericht in de achterbouw verdeelt over 1ste en 2de verdieping, intern verbonden door een nieuwe spiltrap;

-          op de 2de en 3de verdieping wordt aan de straatzijde een duplex appartement (ca. 90 m²) ingericht, intern verboden door een nieuwe steektrap;

-          het bestaande dakterras wordt behouden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
  gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking;
• artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
  het bestaande terras op de derde verdieping is niet verwerkt in het maximaal toegelaten bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de lichtdoorlatende oppervlakte van de opening van de dakvlakvensters moet 10% bedragen van de netto vloeroppervlakte. De voorziene dakvlakvensters in de slaapkamer van studio 2 halen juist niet het vereiste oppervlakte. 

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen dienen over een afzonderlijke afvalberging te beschikken;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er ontbreken 2 autostaanplaatsen

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 2.1.7 gevelmaterialen, van het ruimtelijk uitvoeringsplan. De gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking. De afwijking wordt door de dienst monumentenzorg aangehaald in het punt ‘Cultuurhistorische aspecten’.

“Het pand heeft een neoclassicistische lijstgevel uit 1841 die oorspronkelijk bepleisterd was. Deze afwerking is voor dit type van panden een zeer kenmerkende afwerking. De straat wordt gekenmerkt door bepleisterde historische gevels: de rechtse buurpanden nr 35 en nr 33 werden eveneens opnieuw bepleisterd en voorzien van nieuw houten buitenschrijnwerk waardoor de panden opnieuw beeldbepalend werden in het straatbeeld. Het regulariseren van een atypische gevelafwerking voor dit type van panden, is niet aanvaardbaar. Door de regularisatie zou een beeldverstorende gevelafwerking in het straatbeeld bestendigd worden.”

De aanvraag wijkt af van artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken, van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het bestaande terras op de derde verdieping is niet verwerkt in het maximaal toegelaten bouwvolume. Echter ligt het dakterras achteraan de woning, wordt het aan de rechterzijde begrenst door een hoge scheimuur van de rechter aanpalende en ligt het op 1,9 m van de linkerperceelsgrens (confom wetgeving lichten en zichten) waardoor het ruimtelijk aanvaardbaar is. Enkel valt het gedeelte van het terras achter het rookluik niet binnen de 45° (gemeten vanaf de linker perceelsgrens), waardoor er rechtstreeks zicht ontstaat bij de linkerbuur. Dit gedeelte wordt uit de vergunning uitgesloten.

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening van de dakvlakvensters moet 10% bedragen van de netto vloeroppervlakte. De voorziene dakvlakvensters in de slaapkamer van studio 2 halen niet het vereiste oppervlakte. De afwijking is niet aanvaardbaar.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. Het omvormen van een handelspand naar een meergezinswoning sluit aan bij de bestaande functies aanwezig in de Everdijstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende wooneenheden moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• 1 studio met 1 slaapkamer = 1 x (1 slaapkamers + 1 extra) = 2
• 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden achteraan 5 fietsstalplaatsen voorzien. De aanvraag voldoet.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg. De dienst geeft volgende beoordeling:

“Inleiding

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat opgenomen is  in de vastgestelde inventaris sinds 14/09/2009. Het pand is beeldondersteunend door de schaal en het volume, de gedecapeerde voorgevel in rode baksteen is beeldverstorend in deze context.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. De aanvraag bevat onvoldoende gegevens over de bouwhistoriek en over het interieur en de mogelijks nog aanwezige interieurelementen (binnenschrijnwerk, schouwen, dakgebinte,…).

De Everdijstraat is gelegen tussen Kammen- en Korte Gasthuisstraat. De naam "Everdeistrate" vinden we voor het eerst vermeld in 1282. Hij zou verband houden met een zekere Everdeius de Lillo die schout was van 1286 tot 1293. In 1921 werd de straat verbreed, zie verspringing van de rooilijn. Bijzonder statige westzijde met waardige vertegenwoordiging van 16de-, 17de-, 18de- en 19de-eeuwse stijlen; op nummer 45 na alle met lijstgevel. De ontpleisteringswoede van de laatste jaren dreigt de eens zo gevarieerde straatwand te herleiden tot een monotone reeks rode bakstenen gevels.

Het betreft een diephuis met neoclassicistische lijstgevel, volgens de bouwaanvraag uit 1841 opgetrokken in opdracht van de heer J. Bosmans. De dakstructuur en de achterpuntgevel wijzen op een traditionele kern die minstens opklimt tot de 17de eeuw. Het rijhuis van drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak (nok loodrecht op de straat. Oorspronkelijk bepleisterde en beschilderde lijstgevel met schijnvoegen op de begane grond, vandaag gedecapeerd. Rechthoekige vensters op doorlopende lekdrempels. Klassieke hoofdgestel met gelede architraaf, fries met casementen, en houten kroonlijst op modillons.

Beoordeling

Men wenst de ontpleisterde voorgevel te regulariseren, inclusief het pvc buitenschrijnwerk.

Men wenst eveneens het inrichten van een meergezinswoning boven het handelsgelijkvloers te regulariseren.

In het achterhuis voorziet men een fietsenberging voor de verschillende woongelegenheden. Op de verdiepingen van het achterhuis wordt een studio ingericht.

Het pand heeft een neoclassicistische lijstgevel uit 1841 die oorspronkelijk bepleisterd was. Deze afwerking is voor dit type van panden een zeer kenmerkende afwerking. De straat wordt gekenmerkt door bepleisterde historische gevels: de rechtse buurpanden nr 35 en nr 33 werden eveneens opnieuw bepleisterd en voorzien van nieuw houten buitenschrijnwerk waardoor de panden opnieuw beeldbepalend werden in het straatbeeld. Het regulariseren van een atypische gevelafwerking voor dit type van panden, is niet aanvaardbaar. Door de regularisatie zou een beeldverstorende gevelafwerking in het straatbeeld bestendigd worden. Herpleisteren en schilderen in een witte kleur zal dan ook als voorwaarde worden opgelegd. De blauwe hardstenen lekdrempels mogen niet mee geschilderd worden, net zoals de blauwe hardstenen plint en dorpels.

Buitenschrijnwerk is een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel de belevingswaarde van de voorgevel, het straatbeeld en de gehele stad ondersteunt. Oude ramen getuigen van het vakmanschap van schrijnwerkers en bepalen in sterke mate mee de eigenheid van een gebouw. Ze maken integrerend deel uit van de architecturale expressie van een pand.

De onderverdeling van het huidige schrijnwerk is voorzien tussen het glas waardoor een vervlakking optreedt. Het bestaande buitenschrijnwerk moet dan ook worden uitgesloten uit het dossier.

De voorgestelde regularisatie van het interieur lijkt aanvaardbaar, de impact op interieurelementen kan niet worden beoordeeld. Als voorwaarde zal dan ook gesteld worden alle interieurelementen (stucwerkplafonds, schouwen, paneeldeuren,…) behouden moeten blijven.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Tussen de voorbouw (winkel) en de achterbouw (fietsenberging) wordt een gemeenschappelijke koer voorzien, bereikbaar langs de fietsenberging. Deze koer is ca. 2,2 m breed en 4,38 m diep en omgeven door muren van minstens ca. 8,21 m hoog waardoor er weinig licht zo diep kan vallen en er een donkere koer ontstaat. De kwaliteit van deze koer is dan ook onvoldoende om als gemeenschappelijke ruimte te kunnen dienen.

Zoals reeds hierboven aangehaald, hebben de dakvlakvensters van de slaapkamer in de duplex-studio in de achterbouw niet de vereiste oppervlakte waardoor er onvoldoende licht en lucht binnen komt. Tevens heeft de leefruimte van deze studio achteraan op de eerste verdieping raamopeningen met ondoorzichtig glas. Door het gebrek aan licht en degelijk zicht naar buiten wordt kwaliteit van deze studio enorm aangetast,  dit is onaanvaardbaar.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 90 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Twee studio’s en één tweeslaapkamerappartement vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het omvormen van een eengezinswoning naar drie woonentiteiten zonder voldoende kwaliteitsvolle bijkomende wooneenheden aan te bieden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Foutieve benaming: Op het inplantingsplan staat bij het huisnummer 31 als benaming ‘winkel’ vermeld. Tussen beide panden (nummer 31 en de aanvraag) zit een poortgebouw. De aanvraag grenst volgens de bezwaarindiener aan 2 appartementen.

Beoordeling: De opmerking kan correct zijn, de benaming kan verkeerd zijn. Echter is deze opmerking van geen betekenis bij de verdere behandeling van het dossier. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Erfgoedwaarde: Volgens de bezwaarindiener is het pand Everdijstraat 31 een beschermd monument.

Beoordeling: De aanvraag handelt over het pand Everdijstraat 33. Het pand Everdijstraat 31 maakt geen onderdeel uit van de aanvraag. Het is niet geheel duidelijk wat met deze opmerking of dit bezwaar bedoelt wordt. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Lawaaihinder: De aanvraag grenst aan 2 appartementen van pand 31. Volgens de bezwaarindiener bestaan de scheimuur uit een enkele steen. Hij ondervindt reeds hinder van de werkmensen. Hij vreest extra hinder als er verschillende gezinnen wonen met televisies, muziekinstallaties, feestjes, kotfuiven... . De bezwaarindiener wenst dat de aanvrager het nodige zal doen om de hinder te voorkomen, zoals bv het plaatsen van akoestische isolatie.

Beoordeling: De opmerking van de bezwaarindiener is terecht. Een te grote concentratie van één bepaalde functie, zoals een meergezinswoning, kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie. De impact van een meergezinswoning is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. Het bezwaar is gegrond.

4.      Dakterras, privacy en lawaaihinder:Op de 3de verdieping wordt via een raamopening een doorgang gemaakt naar het dakterras. Dit terras ligt op dezelfde hoogte als het appartement op de tweede verdieping. De bezwaarindiener ondervindt nu reeds lawaaihinder van dit terras. Tevens kan de aanvrager van op het terras rechtstreeks binnen kijken bij de bezwaarindiener.

Beoordeling: Het dakterras voldoet aan de wetgeving op lichten en zichten. Het bevindt zich op meer dan 1,9 m van de perceelsgrens. Echter valt het gedeelte van het terras achter het rookluik niet binnen de 45° (gemeten vanaf de linker perceelsgrens), waardoor er rechtstreeks zicht ontstaat bij de linkerbuur. Dit gedeelte wordt uit de vergunning uitgesloten. Het bezwaar is gegrond.

5.      Brandveiligheid: De bezwaarindiener maakt zich de bedenking of er brandladder moet worden voorzien tegen zijn achtergevel. In het dak van de achterbouw worden koepels geplaatst waarlangs de aanpalende gebouwen gemakkelijk bereikbaar zijn.

Beoordeling: Op de plannen van de gevels staat geen brandladder ingetekend. De aanvraag is ook voor advies opgestuurd naar de brandweer, zij maken hier ook geen opmerking over. De koepels die worden geplaatst, dienen voor de rookafvoer en niet om het dak te betreden. Het betreden van een aanpalend perceel of gebouw langs deze weg is dus niet mogelijk. Het bezwaar is ongegrond.