Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: |
OMV_2018101732 |
Gegevens van de aanvrager: |
NV WINVEST Holding met als adres Plantinkaai 5 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: |
Frankrijklei 140 te 2000 Antwerpen (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: |
afdeling 3sectie C nr. 481X4 |
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
Voorwerp van de aanvraag: |
omvormen van een neoclassicistisch burgerhuis naar een meergezinswoning met vijf wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 14/09/2009: vaststelling (ID: 4947) van een neoclassicistisch burgerhuis opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen;
- 01/12/2017: weigering (20172107) voor het bouwen van een commercieel gelijkvloers en 8 appartementen na de sloop van een inventarispand.
Laatst vergunde toestand en bestaande toestand
- besloten neoclassicistisch burgerhuis van drie traveeën en drie bouwlagen onder een zadeldak;
- de bruto vloeroppervlakte van de eengezinswoning is > 350m2.
Inhoud van de aanvraag
- het uitbreiden en omvormen van een neoclassicistisch burgerhuis met een bruto vloeroppervlakte > 350m2 naar een meergezinswoning met vijf wooneenheden (gemiddelde NVO 91 m2):
- in de kelder wordt ter hoogte van de voorgevel een fietsenstalling voorzien voor 9 fietsen;
- er wordt boven de kroonlijst (14.79m) van het neoclassicistische burgerhuis een nieuwe constructie gebouwd met antraciet kleurig aluminium schrijnwerk in een zwarte staalstructuur (RAL 9005) waardoor de totale hoogte van het pand op 22.86m komt te liggen;
- de uitbreiding leidt niet tot een wijziging van de scheidsmuren;
- de voorgevel in beigekleurige gevelbepleistering blijft behouden en het bestaande houten schrijnwerk wordt in een witte kleurtint geschilderd;
- de veranda aan de achtergevel wordt afgebroken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
22 januari 2019 |
22 februari 2019 |
Ongunstig |
Fluvius |
22 januari 2019 |
28 februari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
22 januari 2019 |
22 januari 2019 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
22 januari 2019 |
29 januari 2019 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie |
22 januari 2019 |
23 januari 2019 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
22 januari 2019 |
2 maart 2019 |
stadsontwikkeling/ team stadsbouwmeester - welstandscommissie |
22 januari 2019 |
22 maart 2019 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):
- 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
De uitwerking en afwerking van de beoogde uitbreiding hebben een storende impact op de erfgoedwaarden van desbetreffende pand en de omgeving, waar het behoud van de culturele, historische en esthetisch waardevolle waarde vooropgesteld wordt;
- 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
De recentere bebouwing op de Leien bestaat voornamelijk uit een opbouw van gemiddeld 8 bouwlagen onder een plat dak. De oorspronkelijke panden, bestaande uit voornamelijk neoclassicistische burgerwoningen, zijn kenmerkend voorzien van mansardedaken of zadeldaken. Een dakopbouw boven een historische gevel bestaande uit 3 bouwlagen en afgewerkt in donkerkleurig aluminium is niet kenmerkend.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
- artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
De uitwerking en afwerking van de beoogde uitbreiding hebben een storende impact op de erfgoedwaarden van desbetreffende pand en de omgeving, waar het behoud van de culturele, historische en esthetisch waardevolle waarde vooropgesteld wordt;
- artikel 6 Harmonie en draagkracht:
De recentere bebouwing op de Leien bestaat voornamelijk uit een opbouw van gemiddeld 8 bouwlagen onder een plat dak. De oorspronkelijke panden, bestaande uit voornamelijk neoclassicistische burgerwoningen, zijn kenmerkend voorzien van mansardedaken of zadeldaken. Een dakopbouw boven een historische gevel bestaande uit 3 bouwlagen en afgewerkt in donkerkleurig aluminium is niet kenmerkend.
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de verbouwing en uitbreiding van een historische burgerwoning (eengezinswoning) op de Frankrijklei. Het pand wordt opgedeeld in 5 appartementen, met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 91 m2. Principieel is er geen bezwaar tegen de opdeling het pand en de herinrichting tot meergezinswoning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van [4] parkeerplaatsen.
Cfr. advies stedelijke dienst mobiliteit: De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De eengezinswoning wordt verbouwd naar een meergezinswoning met 5 appartementen. Er komen dus 4 wooneenheden bij.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 4.
|
De plannen voorzien in [0] nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt [0]. ‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. Bovendien is het gebouw opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan [4].
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt [4]. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op [4] plaatsen.
|
Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat zeer goed bewaard is en een representatief typevoorbeeld is van de verzorgde burgerwoning uit het laatste kwart van de 19e eeuw. De intrinsieke architecturale kwaliteiten van het gebouw zijn vergelijkbaar met andere conventionele burgerwoningen op de Leien, maar het is duidelijk dat aan de afwerking van het interieur meer zorg werd besteed dan gebruikelijk voor een opbrengsteigendom.
Gezien de ligging van de aanvraag in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de vastgestelde Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften.
In aanloop van de opmaak van de omgevingsaanvraag, waren er verschillende overlegmomenten tussen bouwheer, architect en de diensten vergunningen en monumentenzorg. Tijdens dit voortraject werden volgende randvoorwaarden meegegeven:
Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur van het pand wordt vooropgesteld gelet op het behoud van het globale stadslandschap. De vooropgestelde wijzigingen mogen daarbij geen afbreuk doen aan de erfgoedwaarden van het pand of de culturele, historisch en esthetisch waardevolle omgeving.
Het is belangrijk dat het als type laat 19e-vroeg 20st eeuwse burgerhuis afleesbaar blijft. De kroonlijst moet de beëindiging blijven van de beeldbepalende neoclassicistische lijstgevel. Het zadeldak kan vervangen worden door een nieuw volume. Om een evenwichtig gevelbeeld te behouden moet de hoogte van het dak worden beperkt en leesbaar blijven als 1 geheel boven de kroonlijst.
Voorliggend ontwerp betreft de sloop van het bestaande zadeldak en het optrekken van 3 bouwlagen boven de bestaande kroonlijst. De afwerking van de uitbreiding wordt voorzien in donkerkleurig aluminium. De eerste en derde bouwlaag trekken zich terug ten opzichte van de gevellijn. Gezien vooropgestelde uitbreiding niet voldoet aan de eerder meegegeven randvoorwaarden en sterk afwijkt van de kenmerkende daklagen in de omgeving, werd het advies ingewonnen van de welstandscommissie.
Op 22/02/2019 werd een ongunstig advies verleend door de stedelijke welstandscommissie, met volgende motivatie:
De welstandscommissie is van mening dat door de vele in- en uitsprongen, de toevoeging zich niet laat lezen als één volwaardige daklaag. Gezien de verhouding tussen onderbouw en voorgestelde uitbreiding (met 3 lagen) disproportioneel is, vraagt de welstandscommissie om maximaal 2 lagen te voorzien in functie van een royaal duplexappartement. De toevoeging dient eveneens een volwaardige beëindiging en kroonlijst te krijgen. De welstandscommissie vraagt om te onderzoeken om de daklaag meer teruggetrokken te plaatsen in functie van een kwalitatieve overgang tussen onderbouw en daklaag.
Rekening houdende met het bovenstaande wordt de uitbreiding met 3 daklagen ongunstig beoordeeld.
Archeologie
Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (ca. 200 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (verwaarloosbaar) Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.
Het projectgebied bevindt zich ter hoogte van het tracé van de 16de-eeuwse Spaanse vestingmuur, deze werd in de nabije omgeving aangetroffen ten westen van de huidige rooilijn aan de Frankrijklei. Er is geen ingreep in diepte, de diepte van het huidige loopvlak blijft behouden. Er wordt wel een nieuwe gewapende betonplaat aangelegd. Bij uitbraak van de oude vloer kunnen restanten van de Spaanse omwalling aan het licht komen. De aannemer is verplicht om deze te melden onder het toevalsvondstprincipe (Onroerenderfgoeddecreet 2 juli 2013, artikel 5.1.4).
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Het appartement op niveau +3 heeft een netto-vloeroppervlakte van 54 m2. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.
De voorgevel wordt op de derde verdieping sterk teruggetrokken ten opzichte van het voorgevelvlak. Het inpandig terras aan de voorzijde wordt bovendien overbouwd door de uitkraging op de bovenliggende daklaag. Dit resulteert in een onaanvaardbaar verlies van lichtinval in de woning enerzijds en de mogelijkheid tot uitzicht vanuit de woning anderzijds.
Uit het ongunstige advies van de brandweer blijkt tenslotte dat de brandveiligheid van het gebouw niet gegarandeerd is.
De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan de verschillende ongunstige adviezen wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van
- een ongunstig advies brandweer;
- onvoldoende woonkwaliteit van het éénslaapkamer-appartement op niveau +3 omwille van een tekort aan oppervlakte en lichtinval.
- de uitbreiding van het pand met 3 bouwlagen, wat resulteert in een verstoring van de erfgoedwaarde van het pand en de omgeving en een disproportionele verhouding tussen onderbouw en toevoeging.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap |
Datum |
Indiening aanvraag |
24 december 2018 |
Volledig- en ontvankelijk |
22 januari 2019 |
Start openbaar onderzoek |
geen |
Einde openbaar onderzoek |
geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
Uiterste beslissingsdatum |
23 maart 2019 |
Verslag GOA |
4 maart 2019 |
naam GOA |
Helia Dezhpoor |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.