2019_CBS_02176 - Omgevingsvergunning - OMV_2018125866. Lodewijk Van Berckenlaan 73. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/08/1936: vergunning(1275#5577) bergplaats;

-          02/08/1935: vergunning (1275#5571) koer bijbouwen;

-          20/09/1927: vergunning (961#9117) bouwen woning met melkerij en stalling;
24/11/2017: proces verbaal (20154058) PV met stakingsbevel: werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college.

Vergund geachte toestand

-          ééngezinswoning met een oppervlakte van circa 269m²;

-          het hoofdgebouw bestaat uit 3 bouwlagen onder een hellend dak;

-          de middenbouw en de achterbouw bestaan uit 1 bouwlaag onder een hellend dak;

-          de melkerij en de stalling bevinden zich in de middenbouw en de achterbouw;

-          links van het perceel bevindt zich een doorrit met toegang tot het binnengebied.

Bestaande toestand

-          de scheidingsmuren werden opgehoogd;

-          het hoofdgebouw werd aan de middenbouw verbonden op de gelijkvloerse verdieping, het dak van deze verbinding wordt gebruikt als terras op de eerste verdieping;

-          de achterbouw werd uitgebreid;

-          er werden gevelornamenten toegevoegd in de voorgevel;

-          de gelijkvloerse verdieping en de eerste verdieping van de middenbouw wordt omgevormd tot kantoor/fotostudio.

Inhoud van de aanvraag

-          Straatzijde:

• het gelijkvloers van de woning samenvoegen met het gelijkvloers van de volumes in de tuinzone en inrichten van dit gelijkvloers met de kantoren van de fotostudio in de tuinzone;
• de fotostudio met bijhorende kantoren heeft een oppervlakte van circa 307m²;
• de woning aan de straatzijde wordt beperkt tot de verdiepingen en heeft een oppervlakte van circa 198m²;

-          Tuinzone:

• het heropbouwen van de volumes alsook het uitbreiden ervan in oppervlakte en hoogte waarbij ook scheidingsmuren worden opgehoogd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 niveauverschillen:
  niveauverschil tussen gelijkvloerse binnen- en buitruimte bedraagt meer dan 2cm, dit moet overbrugd moet worden door een helling;
• artikel 22 toegangen en deuropeningen:
  deur tot kantoorruimte heeft een breedte van 85cm, waar deze minstens 90cm zou moeten zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • Kenmerkend voor de betreffende omgeving zijn gebouwen aan de  straatzijde met een kroonlijsthoogte van circa 10m. Het voorstel voorziet een kroonlijsthoogte van circa 13m voor het gebouw aan de straatzijde;
  • Kenmerkend voor het betreffende bouwblok is open ruimte in de tuinzone. In de tuinzone worden volumes (over twee bouwlagen) voorzien voor een fotostudio. Bestaande volumes van twee bouwlagen in de tuinzone (of hoger dan de kenmerkende tuinmuren) zijn storend met de omgeving.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De slaapkamers op de 3de verdieping hebben een hoogte van 2,54m, waar deze minstens 2,60 zouden moeten zijn;

• artikel 26 Afvalverzameling:

Het kantoor/ fotostudio beschikt niet over een afvalberging;

• artikel 27 Open ruimte:

De open ruimte bevindt zich in het binnengebied en wordt verhard;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De fietsstalplaatsen wordt niet overdekt voorzien;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De aangeleverde plannen scheppen onvoldoende duidelijkheid of er boven de gelijkvloerse aanbouw, achteraan een opstand van minimaal 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak voorzien wordt;

• artikel 38 Groendaken:

De platte daken worden niet voorzien als groendaken.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Het gelijkvloers van het woongebouw omvormen naar het kantoor van de functie gelegen in de tuinzone en deze hiermee samenvoegen is hier dus tegenstrijdig aan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in twee bouwlagen in de tuinzone en het verkleinen van de open ruimte.

Volumes van twee bouwlagen zijn storend met de omgeving.

Het omvormen van de vergunde activiteit gelegen in de tuinzone naar fotostudio is aanvaardbaar onder andere op voorwaarde dat de grondoppervlakte van het gebouw verkleind wordt in plaats van vergroot én de bebouwing beperkt wordt tot 1 bouwlaag (in plaats van de 2de bouwlaag herbouwd of zelfs vergroot) waardoor vanuit het gebouw aan de straatzijde, vanaf de eerste verdieping, terug zichten kunnen ontstaan in het binnengebied.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand zonder erfgoedstatuut.

Het pand heeft echter wel een specifieke gevelarchitectuur die wordt gekenmerkt door een combinatie van rode baksteen met blauwe hardstenen plint en raamomlijstingen in natuursteen. De gevel heeft drie bouwlagen onder een mansardedak dat onderbroken wordt door een dakkapel met klokvorm in vergunde situatie.

Het verwijderen van de kroonlijst en het plaatsen van een nieuw dakvolume met afbraak van de typerende dakkapel, zorgen voor een wanverhouding van de gevel. Het ontbreken van een kroonlijst zorgt voor een atypische gevelopbouw. Beter was geweest de oorspronkelijke daklaag aan te passen met behoud van de kroonlijst en dakkapel om zo de verhoudingen van deze gevel te respecteren. De openingen in de daklaag zijn eveneens vreemd qua vormgeving waardoor de wanverhouding nog versterkt wordt.

Het aanbrengen van goudkleurige sierelementen biedt geen enkele meerwaarde voor deze gevel noch in het straatbeeld.

Hinderaspecten

Het terras op de eerste verdieping schendt de privacy van de aanpalenden onaanvaardbaar daar er rechtstreekse zichten in de achtergevel van de gebouw aan de straatzijde worden gecreëerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.