Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018141174 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
Patrick Aerts met als adres Jan Van Puyenbroecklaan 91 te 2900 Schoten |
|
Ligging van het project: |
Kapelsesteenweg 75 te 2180 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 34sectie E nr. 123K4 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
afbreken van een eengezinswoning en bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 07/06/1948: vergunning (802#5072) voor het bouwen van een villa.
Laatst vergunde toestand
- vrijstaande villa in eclectische stijl van twee bouwlagen onder L-vormig zadeldak.
Bestaande toestand
- niet van toepassing (aanvraag tot afbraak).
Inhoud van de aanvraag
- slopen van een eengezinswoning van ca. 250 m²;
- bouwen van een meergezinswoning van drie bouwlagen onder grotendeels hellend dak;
- het pand bevat een atelier/handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping en vijf woonentiteiten op de bovengelegen verdiepingen;
- de voorgevellijn ligt op 8 m van het voetpad en op 1,90 m van de rooilijn;
- het volume heeft een gevelbreedte van 15,90 m, een kroonlijsthoogte van 10,10 m en een nokhoogte van 14,50 m;
- de plattegrond situeert:
- de gevels worden opgetrokken in betonpanelen op het gelijkvloers. Op de verdiepingen worden bakstenen in lichte, genuanceerde kleurstelling voorzien en deze worden horizontaal en verticaal geplaatst. Het dakvlak wordt bekleed met donkergrijze tegelpannen. Het schrijnwerk wordt voorzien in zwart aluminium. De borstweringen zijn in glas.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Agentschap Wegen en Verkeer |
12 december 2018 |
11 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
12 december 2018 |
9 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius |
12 december 2018 |
17 december 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
12 december 2018 |
12 december 2018 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
12 december 2018 |
21 december 2018 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
12 december 2018 |
18 december 2018 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er werden in de aanvraag geen afwijkingen geconstateerd ten opzichte van de geldende voorschriften.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt het optrekken van een atelier/handelsruimte met daarbovenop een 5-tal wooneenheden en gelet op de ligging ervan in een voldoende ontwikkeld woongebied is de aangevraagde functie correct inpasbaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 12 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het afbreken van een eengezinswoning en het bouwen van een meergezinswoning met een kantoorfunctie op het gelijkvloers.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 per woning. Voor de woonfunctie bestaande uit 5 woningen bedraagt de parkeerbehoefte 5.
Voor de kantoorfunctie wordt de parkeernorm 1,65 plaatsen per 100 m² BVO genomen. Dit is de norm voor een kantoor in ‘overig gebied’. De BVO bedraagt voor deze functie 411 m². De parkeerbehoefte is dusdanig 6,78 = 7.
|
|
De plannen voorzien in 5 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het project voorziet een ondergrondse parkeergarage met plaats voor 12 wagens.
De ontsluiting van deze garage gebeurt via het nabijgelegen perceel/project. De uitgang hiervan bevindt zich in het Laar. • het plaatsen van autoparkeerplaatsen naast fietsen, zonder een afscheiding te maken, wordt afgeraden omdat dit voor schade kan zorgen. Plaatsen 8 en 9 worden daarom afgekeurd; • er is geen rekening gehouden met de minimale parkeerplaatsbreedte voor hoekplaatsen. Deze moet minstens 2,80 m bedragen. Plaatsen 1, 5 en 12 worden daarom afgekeurd; • achter de parkeerplaatsen dient er 6 m vrije ruimte gevrijwaard te blijven. Dit is echter niet het geval voor de plaatsen 3 en 4 waardoor ook deze afgekeurd dienen te worden.
Er zijn bijgevolg slechts 5 nuttige plaatsen in deze parkeergarage.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
|
|
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De voorgestelde volumetrie van het project is in overeenstemming met de ruimtelijke en gebouwde context van de locatie. Zo beschikt de Kapelsesteenweg over een zodanig gabarit en breedte dat 3 bouwlagen onder hellend dak zonder meer mogelijk zijn voor de strook van hoofdbebouwing; de afstand tot de naburige bebouwing achteraan is voldoende groot (45 à 60 m). Het gelijkvloers is, gelet op de functie van atelier of handelsbestemming, aanvaardbaar een stuk dieper gebouwd, ook aangezien de zij- en achtertuinstrook ten opzichte van de percelen in de aanpalende woonstraat geheel worden gerespecteerd en gevrijwaard. Bijkomend sluit het project zowel qua bouwhoogte als –diepte aan op het aanpalende, vergunde, project met een nagenoeg identiek gabarit. Hetzelfde geldt voor de gehanteerde bouwdiepte op de verdiepingen (17,30 m) die ondanks deze ruime maat het toch mogelijk maakt kwaliteitsvolle wooneenheden te creëren, aangezien het een gebouw betreft met 3 volwaardige gevels.
Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet materiaal in lichte baksteen, zwart schrijnwerk, donkere tegelpannen en lichte betonpanelen. Dit is ruimtelijk en visueel aanvaardbaar in de gebouwde omgeving. Omwille van de schaal en de signaalligging van het project werd het dossier voorgelegd ter advies aan de stedelijke welstandscommissie. Dit advies vraagt een pandsgewijze opbouw in de gevelgeleding waarbij verwezen wordt naar de schaal van de individuele woningen langsheen de Kapelsesteenweg. In de geveluitwerking moet naar meer ordening gezocht te worden met respect voor de tektoniek van het materiaal en voldoende aandacht voor een duurzame en kwalitatieve materialisatie.
Deze aanpassingen kunnen niet zonder meer worden opgelegd in voorwaarden en vereisen een geheel nieuw ontwerp. Het advies inzake het visuele aspect is bijgevolg ongunstig.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De terrassen op de verdiepingen aan de achterzijde respecteren onvoldoende de in het Burgerlijk Wetboek opgelegde minimale afstanden ten aanzien van de perceelsgrenzen, inzake privacy. Door echter deze terrassen aan te passen, tot op minimaal 1,90 m van betreffende grens, kan zonder onaanvaardbaar in te boeten aan gebruiksoppervlakte voldaan worden aan dit specifieke aspect.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:
- het voorzien van ruim onvoldoende stalplaats voor auto’s aangezien met een behoefte van 12 plaatsen er slechts 5 bruikbare parkeerplaatsen worden voorzien die voldoen aan de gestelde minimale afmetingen;
- een onvoldoende degelijke fietsenstalling die slecht toegankelijk is, onvoldoende afgeschermd naar gebruiksveiligheid toe en niet fatsoenlijk opgedeeld naar de gebruikers van de gelijkvloerse functie toe;
- het ongunstige advies van de welstandscommissie inzake beeldkwaliteit en uitwerking van de geveldelen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
23 november 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
12 december 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
19 december 2018 |
|
Einde openbaar onderzoek |
17 januari 2019 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
27 maart 2019 |
|
Verslag GOA |
8 maart 2019 |
|
naam GOA |
Christel Bogaerts |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
19 december 2018 |
17 januari 2019 |
0 |
0 |
0 |
20 |
Bespreking van de bezwaren
Er werden binnen de looptijd van het openbaar onderzoek 20 digitale bezwaarschriften ingediend, samengevat als volgt:
1. Niet conforme bouwhoogte: de bouwhoogte van het project, 14,50 m, bedraagt 5 m meer dan de gebouwen op het aanpalende terrein langsheen het Laar.
Beoordeling:
Het project hanteert inderdaad een bouwhoogte en –typologie die verschilt van de gebouwen waarnaar wordt verwezen, namelijk 3 bouwlagen onder daklaag, daar waar dit voor de vernoemde referentie 3 bouwlagen is, waarvan de bovenste als licht teruggetrokken verdieping werd ontworpen. Dit laatste project bevindt zich bovendien in de tuinzone van de bebouwing langsheen het Laar.
Het contextuele kader is hier echter geheel verschillend: enerzijds een woonstraat (het Laar) met voornamelijk woonbebouwing met 1 à 2 bouwlagen onder dak (een beperktere bouwschaal dus), anderzijds een hoofdinvalsweg (de Kapelsesteenweg) met een veel ruimere omvang, die bovendien een grotere korrel van bebouwing kan verdragen. Een extra bouwlaag is hier vanuit ruimtelijk oogpunt sterk te verdedigen, ook gelet op het feit dat reeds een aantal gebouwen van deze schaal langsheen deze weg aanwezig zijn. De afstand van het hoofdgebouw tot de bebouwing van de bezwaarindieners bedraagt bovendien zo’n 50 m waardoor geen negatieve impact te verwachten valt.
2. Inbreuk op de privacy en wegname zonlicht:omwille van het feit dat betreffend project een 5-tal meter hoger wordt uitgevoerd dan de gebouwen op het aanpalende terrein zal er hinderlijke inkijk naar betreffende gebouwen toe ontstaan en zal de ochtendzon verdwijnen op het aanpalende terrein.
Beoordeling:
De afstand tot de gebouwen waarvan wordt beweerd dat ze nadelige invloed zullen ondervinden van het nieuwe bouwproject, bedraagt tussen 45 en 60 m; gelet op deze buitengewoon ruime maatvoering kan er niet geoordeeld worden dat er nadelige invloed zal zijn ten gevolge van inkijk, laat staan vanwege de wegname van zonlicht.
Het bezwaar is ongegrond.
3. Ongewenste activiteiten:het nieuwe project beschikt gelijkvloers over een atelier met te verwachten overlast als gevolg. Dit past niet binnen het woonweefsel waar het project op aansluit; in de huidige toestand is er bovendien ook sprake van een eengezinswoning.
Beoordeling:
Het project is gelegen in woongebied volgens het gewestplan Antwerpen en langsheen de drukke verkeersas van de Kapelsesteenweg. Er bevinden zich langsheen deze laatste reeds meerdere grotere en kleinere handels- en K.M.O.-activiteiten, waarvoor deze locatie uiterst geschikt is. Het feit dat er momenteel slechts een eengezinswoning aanwezig is, is geen argument wat betreft de stedenbouwkundige beoordeling van de nieuwe bestemming. Er is door de specifieke locatie bovendien ook geen sprake van verweving met het woonweefsel aan de zijde van het Laar.
Het bezwaar is ongegrond.
4. Behoud groen:het bestaande groen op het terrein zal verdwijnen.
Beoordeling:
Het aanwezige groen, dat heden bestaat omwille van het feit dat geen groter deel van het terrein wordt ingenomen door het huidige gebouw, is geen verworven recht vanwege gebruikers van aanpalende gebouwen. Er wordt in de aanvraag echter geen gewag gemaakt van te rooien bomen op het terrein maar sowieso wordt in de nieuwe toestand de heraanplant van zo’n 8-tal nieuwe bomen voorzien. Dit moet dan ook als dusdanig worden opgenomen in de voorwaarden van een eventuele vergunning.
Het bezwaar is ongegrond.
5. Verkeersveiligheid:er is onduidelijkheid over het in- en uitrijden vanuit de parkeergarage.
Beoordeling:
Er is geen sprake van een inrit naar de parkeergarage aangezien deze zich in het aanpalende project bevindt, hetgeen geen deel uitmaakt van deze procedure noch van de ruimtelijke beoordeling ervan. Hoogstwaarschijnlijk is er hier sprake van een foute lezing van de plannen in kwestie.
Het bezwaar is ongegrond.
6. Waardevermindering:door dit project zal de waarde van de appartementen op het aanpalende terrein dalen.
Beoordeling:
Dit argument is niet van stedenbouwkundige aard, en maakt bijgevolg geen onderwerp uit van een ruimtelijke beoordeling en is bovendien louter hypothetisch en niet bewezen.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.