2019_CBS_01953 - Omgevingsvergunning - OMV_2018157333. Insteekdok Galgenweel zn. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Oosterweelverbinding-Wijziging, goedgekeurd op 20 maart 2015.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP FAB 181, goedgekeurd op 22 oktober 2018.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor gemengde bestemming gc (bestemmingszone rand insteekdok) en zone voor gemengde bestemming gc (bestemmingszone rand insteekdok).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is conform de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg:

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoering van werken:
  de beschrijvende nota bevat geen gegevens over de voorzorgen die genomen worden om de aanwezige beplating te beschermen;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte bedraagt 2,46 meter in plaats van de gevraagd 2,60 meter;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien van minimaal 4m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  advies mobiliteit
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  advies mobiliteit

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De vrije hoogte in de containers is beperkt tot slechts 2,46m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60m. Omdat het echter over een slaapruimte gaat, waarvan één van de lange zijden maximaal is beglaasd en het bovendien om een tijdelijke constructie gaat kan hier met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode een afwijking op worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de installatie van een kleinschalig pop-up hotel bestaande uit vier slaapunits, één sauna unit , één lounge unit en één technische unit aan het Galgenweel.

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

De stedelijke dienst OS/BI geeft volgend advies voor dit dossier:

Zo wordt opgemerkt dat het verkrijgen van een omgevingsvergunning de exploitant niet bevrijdt van de plicht om elke logieseenheid te registreren volgens het Vlaamse logiesdecreet.  Aangezien de logiesunits verplaatsbaar zijn, dienen ze geregistreerd te worden op de locatie waar ze komen te staan.

Verder wijzen zij er op dat voldaan dient te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien het pop-up hotel een tijdelijke constructie betreft met slechts 4 kamers. Bovendien is er geen personeel aanwezig op de site.

De werkelijke parkeerbehoefte is 0.

Er worden 10 plaatsen ingericht, aansluitend op de vergunde parking. Deze parkeerplaatsen worden centraal voorzien zodat deze ookgemeenschappelijk gebruikt kunnen worden . Om die reden mogen de parkeerplaatsen niet langer in stand worden gehouden dan noodzakelijk. Wanneer de exploitatie van debeachclub ophoudt, dient de begunstigde het terrein te herstellen in de staat waarin het zich bevond vóór de tenuitvoerlegging van de vergunning 20181782. 

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Katwilgweg en de onderdoorgang onder de snelweg.

Bijkomend verkeer is hier niet gewenst.

Fietsvoorzieningen:

Het is gewenst een aantal fietsenstallingen te voorzien wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag behelst de installatie van een pop-up hotel bestaande uit vier slaapunits, één sauna unit , één lounge unit en één technische unit, elk ondergebracht in een zeecontainer van 20 voet. De containers zijn geplaatst aan de noordwestelijke oever van het Galgenweel, naast de zogenaamde Beachclub en de wakeboard-installatie.

Visuele aspecten

Er dient opgemerkt dat de containers zich door hun hoedanigheid niet inpassen in de groene omgeving, niet havengebonden locaties waar containers meer kenmerkend zijn.

Hier kan een afwijking op worden toegestaan gezien het aangevraagde slechts een tijdelijke vergunning heeft in afwachting van een definitieve ontwikkeling in deze zone.

Omwille van bovenstaande argumentatie wordt geadviseerd de vergunning te beperken tot 2 jaar.

Aspecten m.b.t. groen.

Aangezien het onduidelijk was of er, conform de bouwcode, voldoende rekening werd gehouden met het aanwezige groen werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de groendienst.

Zij gaven een voorwaardelijk gunstig advies. De voorwaarden betreffen de bescherming van het bestaande bomenareaal, en worden mee opgenomen in de vergunning.

Aspecten m.b.t. milieu

Vier containers zijn ingericht als slaapkamer met douche, lavabo en toilet, één als sauna container, één als lounge container met kitchenette en één technische container met zuiveringsinstallatie en technische ruimte.  

Water wordt aangevoerd van de nabijgelegen Beachclub en wordt individueel aangesloten op de containers. Het vuil water wordt gefilterd door middel van een biorock systeem (IBA) met een septische put en overloopvat (600 liter), geplaatst in de technische container. Het gezuiverde water wordt hierna geloosd in de omgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt zijn er geen bezwaren. Uit de aanvraag kan niet worden opgemaakt of het afvalwater wordt geloosd in oppervlaktewater of riolering, of er sprake is van herinfiltratie, of afvoer via een ophaler.

Er zal als voorwaarde worden opgelegd, in overeenstemming met de voorwaarde gesteld in de naastgelegen beachclub, aan te sluiten op de openbare riolering.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode word opgemerkt dat er geen afvalberging werd voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en zal in voorwaarde worden opgelegd. De dienst ontwerp en uitvoering meldt hierbij dat de aanvrager voor de ophaling van het afval advies moet vragen bij de dienst Stadsbeheer/ afvalophaling.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De exploitant dient elke logieseenheid te registreren volgens het Vlaams logiesdecreet;

3.      Er moet een afvalberging voorzien worden, conform de bepalingen van de bouwcode;

4.      Voor afvalophaling moet de aanvrager advies vragen aan de stedelijk dienst Stadsbeheer/ afvalophaling;

5.      Het afvalwater moet worden aangesloten op de openbare riolering op moment van de 1^ste ingebruikname;

6.      Vanuit de groendienst wort gevraagd volgende zaken in acht te nemen bij een te behouden boom:

-          In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom  onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de  toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-          Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie  + 2m.

In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven,  niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

-          Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

-          Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de  aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien.  Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .

-          Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 

Geldigheidsduur

De handelingen waarvoor vergunning is verleend, mogen niet langer dan 2 jaar na de datum waarop de huidige vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter verkrijgt, in stand blijven. Na het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning moet de begunstigde het terrein herstellen in de staat waarin het zich bevond vóór de tenuitvoerlegging van een mogelijke vergunning van bepaalde duur.

De 10 parkeerplaatsen mogen niet langer in stand blijven dan de vergunde stedenbouwkundige handelingen door het college via de vorige aanvraag (20181782 – OMV_2018076477). Na het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning 20181782 moet de begunstigde het parkeerterrein herstellen in de staat waarin het zich bevond vóór de tenuitvoerlegging van de vergunning van bepaalde duur.