2019_CBS_02691 - Omgevingsvergunning - OMV_2018101246. Zandvlietse Dorpstraat 81/1. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/10/1973: vergunning (18 # 55914) voor een bureel, atelier;

-          22/05/2017: proces-verbaal (AN.66.LB.064231/2017) voor het wijzigen van de hoofdfunctie van het bijgebouw.

Laatst vergunde toestand

-          in het Felixarchief is er een stedenbouwkundige aanvraag gekend met dossiernummer 18#55914 doch zonder een vergunning en/of plannen;

-          er zijn verder geen stedenbouwkundige en/of milieuvergunningen gekend van de twee gebouwen gelegen achter de woning (huisnummer 81/1).

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand wijkt af van de laatst uitgevoerde vergunning (regularisatie):

-          de functie van het gebouw is gewijzigd van industrie en bedrijvigheid (schrijnwerkerij) naar diensten (wellness);

-          rechts achteraan het perceel werd een container geplaatst;

-          links achteraan het perceel werden 3 houten overkappingen en een tuinberging geplaatst;

-          de 2 vergunde gebouwen werden anders uitgevoerd;

-          er werd een zwembad geplaatst tussen het perceel met huisnummer 81 en het bureaugebouw;

-          er werd een toegangspoort geplaatst op de toegangsweg naar het perceel;

-          geheel het perceel werd verhard.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren wijziging van de hoofdfunctie van gebouw: van industrie en bedrijvigheid (schrijnwerkerij) naar dienstverlening (wellness);

-          de aanvraag heeft betrekking op de Zandvlietse Dorpstraat 81/1 en niet op Zandvlietse Dorpstraat 81;

-          de 3 constructies (container, bureau en schrijnwerkerij) worden betrokken bij het wellness-complex;

-          de container wordt gedraaid en gebruikt als poolhouse;

-          de 3 units worden van een houten gevelafwerking voorzien;

-          de verharde oppervlakte wordt vervangen door gazon, beplantingen en waterdoorlatende verhardingen;

-          naar de aangrenzende terreinen toe wordt langs alle drie de gebouwen een groene bufferzone voorzien met hoogstammige bomen;

-          rechts achteraan wordt een tweede zwembad voorzien (8x3m);

-          het bestaande zwembad wordt omgevormd tot een biologische zwemvijver met ‘hot tub’;

-          links achteraan wordt een sauna voorzien;

-          er worden 5 parkeerplaatsen aangelegd.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een massage- en wellnesscentrum met een buitenzwembad, een zwemvijver, twee sauna’s en twee hottubs op een terrein in de Zandvlietse Dorpsstraat 81. Het bedrijf beschikt niet over een vergunning, het gaat om een regularisatie en uitbreiding van een bestaande exploitatie.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht

de  aanwezigheid van dit complex is niet kenmerkend voor het gebied;

-          artikel 19 Tuinafsluitingen

de voortuinafsluiting is hoger dan 1m;

-          artikel 21 Minimale hoogte van ruimten

de hoogte in de poolhouse container is 2,35 m. De minimale hoogte in een verblijfsruimte dient 2,60 m te zijn;

-          artikel 26 Afvalverzameling

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is.

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;

advies mobiliteit;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

advies mobiliteit;

-          artikel 38 Groendaken

het dak van de niet tijdelijke container heeft een oppervlakte van meer dan 20m2 en daarom moeten alle nieuwe dakconstructies (niet vergunde dakconstructies) voorzien worden van een groendak.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
zie advies milieu

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De omgeving is een woonwijk die voornamelijk bestaat uit eengezinswoningen. Dit perceel dat volledig wordt omgevormd naar een publiekstrekkende functie (wellness) is tegenstrijdig aan deze omgeving.

Artikel 19 Tuinafsluitingen:

Zowel de toegangspoort als de voortuinafsluiting zijn hoger dan de toegelaten hoogte van 1 meter voor afsluitingen in de voortuin, en worden voorzien in hoog niet-doorkijkbaar plaatmateriaal of hekwerk met klimplanten. Dergelijke tuinafsluitingen zijn in dit landelijke gebied minder geschikt, omdat het groene en open karakter verdwijnt.

Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De vrije binnenhoogte in het poolhouse achterin de tuin is 2.35 meter. Dit poolhouse is een scheepscontainer. Deze wordt beschouwd als verblijfsruimte, omdat een rustruimte en loungeruimte aanwezig zijn. Een hoogte lager dan 2.60 meter in verblijfsruimtes is onaanvaardbaar voor een goede verblijfskwaliteit. Een verhoging van het plafond is geen optie, omdat dit een prefab container met vaste afmetingen betreft.

Artikel 26 Afvalverzameling:

De aanvraag omvat geen woonfunctie. Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging van minstens 4m² met verluchting hebben. Bij voorkeur wordt deze inpandig in een afgesloten ruimte voorzien.

Artikel 29 Fietsstalplaatsen:

Er zijn geen fietsvoorzieningen voorzien op de plannen. Er moeten minstens 4 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd worden op een veilige plaats. De fietsenstalling wordt bij voorkeur overdekt om voldoende comfort te bieden. Bij voorkeur wordt deze inpandig, of tegen de gebouwen voorzien, om bijkomende versnippering van open ruimte te voorkomen.

Artikel 30 Autostalplaatsen:

In principe worden voldoende parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. Echter worden de parkings ingericht als een strook langsparkeren naast de oprit in openlucht, over de volledige diepte van het perceel van de linkerbuur, tegen diens perceelsgrens. Dit kan zowel stank- als geluidsoverlast veroorzaken. Het is wenselijk een aangepaste parkeerinrichting te onderzoeken.

Artikel 38 Groendaken:

Het dak van de scheepscontainer (poolhouse) is +/- 36m² groot. Platte daken groter dan 20m² moeten over een groendak beschikken. Het is onduidelijk of dit dak kan aangelegd worden als groendak, omdat dit een prefab container betreft.

Bijkomend blijkt uit de snedes dat de hoogte van gebouwen 1 en 2 wijzigt. Dat betekent dat de platte daken dus volledig afgebroken en verhoogd worden. Ook deze nieuwe platte daken moeten voorzien worden van een groendak.

Functionele inpasbaarheid - schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid – visueel-vormelijke elementen

De aanvraag betreft een regularisatie en omvorming van een schrijnwerkerij naar een wellness, met bijhorende terreinaanleg.

De hoofdfunctie industrie en bedrijvigheid (schrijnwerkerij) wijzigde zonder vergunning naar diensten (massagesalon). Dit werd opgetekend in het PV 17/02/2017 en de rechtzetting 22/05/2017. De nieuwe aanvraag wijzigt de hoofdfunctie naar dagrecreatie (wellness).

De aanvraag is gelegen op een perceel achterin, achter de hoofdbebouwing aan de straat.

Het perceel voorziet twee hoofdgebouwen met wellness en sauna, ruimte voor massage, twee zwembaden met elk verharding rondom, een poolhouse met terras, een saunagebouw, jacuzzi, tuinberging met terras, en wandelpaden naar alle constructies. Het perceel is enkel toegankelijk via een oprit van +/- 57 meter naar het binnengebied.

Het voorzien van een publiekstrekkende functie in een binnengebied van een bouwblok heeft een impact op de omliggende woongebouwen en tuinen. Overlast op gebied van geluid, inkijk en passage, en teveel mensen samenbrengen op één plek in het hart van een bouwblok, kan een negatieve invloed hebben op de woonkwaliteit van de omliggende percelen.

Een publiekstrekkende functie vraagt een duidelijke herkenbaarheid vanaf het openbaar domein. Daarom is het wenselijk om dergelijke functies in de schil van het bouwblok te voorzien, dus grenzend aan het openbaar domein. De locatie achterin, de lange oprit, het gesloten hekwerk met poort aan de straat, en de gesloten hoge omheining volledig rondom, versterken de onherkenbaarheid van deze functie.

Ontpitten en vergroenen van het volledig verharde perceel is als principe aanvaardbaar. Op plan lijkt het perceel groen en vegetatierijk. Echter voorziet het ontwerp in verschillende bijkomende constructies en verhardingen. Daardoor ontstaat een versnippering van open, groene en waterdoorlatende ruimte, wat een aanvaardbare terreinaanleg niet ten goede komt.

Bijkomend wordt een bestaande scheepscontainer in de tuin behouden, en ingericht als verblijfsruimte (poolhouse ). Dergelijke constructies kunnen soms dienen als tijdelijk volume, maar getuigen niet van een aanvaardbare permanente architectuur in deze omgeving.

De gebouwen worden met hout bekleed, waardoor ze volgens de beschrijvende nota opgaan in de nieuwe groenaanleg op het terrein. Echter komt hout nagenoeg niet voor in deze landelijke omgeving. Bovendien is het perceel gelegen in gebied met cultureel, historische en esthetische waarde (CHE). Deze omgeving vraagt een architectuur die zich inpast in de omgeving. Het bekleden met hout ter inpasbaarheid op eigen terrein getuigt dan ook eerder van een introvert ontwerp, en minder van rekening houden met de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de aanvraag gelegen is in een rustige en landelijke woonwijk, gezien het bestaande gebouwencomplex bouwfysisch bijna volledig verbouwd wordt, en gezien er verschillende ingrijpende werken plaatsvinden, is de aanvraag strijdig met de goede ruimtelijke ordening in deze omgeving.

De aanvraag is niet inpasbaar in deze omgeving, omwille van een publiektrekkende functie die niet leesbaar is vanaf de straat, omwille van een onvoldoende inpasbaarheid in deze woonwijk.

Aan het College wordt dan ook voorgesteld om de aanvraag te weigeren.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De beoogde regularisatie en uitbreiding heeft wat betreft ingedeelde activiteiten betrekking op het buitenzwembad (de zwemvijver en de hottubs zijn vooralsnog niet ingedeeld). Het gaat qua grootte om bescheiden volumes, het buitenzwembad omvat 24 m² (8x3) met een maximale diepte van 1,4 m. De niet ingedeelde zwemvijver is met 15,5 m² nog iets kleiner en heeft met 1,5 m een vergelijkbare diepte als het zwembad. Uit de aanvraag blijkt dat het aantal bezoekers per unit beperkt zal blijven tot 2 personen.

Voor het buitenzwembad werd gekozen voor zoutelektrolyse waarbij chloor onder de vorm van hypochloriet ter plaatse wordt geproduceerd uit zout (NaCl). Omdat de exploitant weinig ervaring heeft met dit systeem wordt als back-up optie een klassiek chloorsysteem voorzien indien zou blijken dat met de zoutelektrolyse niet de beoogde resultaten behaald worden. De omschakeling van het ene naar het ander systeem is mogelijk met beperkte aanpassingen aan het zuiveringssysteem. Tegen deze werkwijze is geen bezwaar, de exploitant moet steeds aan de waterkwaliteitseisen opgenomen in de sectorale voorwaarden kunnen voldoen ongeacht het gekozen zuiveringssysteem.

Hemelwater, huishoudelijk afvalwater en het bedrijfsafvalwater worden elk via een apart lozingspunt geloosd op de openbare riolering. De debieten blijven relatief beperkt, het gaat om 900 m³/jaar voor het huishoudelijk afvalwater, het bedrijfsafvalwater zal een erg beperkt debiet hebben en wellicht enkel bij het volledig ledigen van het bad mogelijk enige invloed hebben op het RWZI. De enige parameter waarvan mag worden aangenomen dat het indelingscriterium zal worden overschreden is AOX, de exploitant stelt een norm voor van 600 µg/liter. Dit voorstel is aanvaardbaar, wat ook blijkt uit het gunstig advies van de VMM. In het advies van de VMM wordt tevens voorgesteld om in de vergunning op te leggen dat alvorens over te gaan tot een  lozing van de volledige inhoud van de baden de exploitant dit vooraf moet melden aan de beheerder van de RWZI.

De inrichting ligt in een landelijke rustige woonstraat, vermits het gaat om openlucht zwembaden wordt de exploitant gewezen op het belang van de strikte naleving van de voorwaarden inzake geluids- en lichthinder zoals vastgelegd in de hoofdstukken 4.5 en 4.6 van Vlarem titel II.

De gevraagde activiteit komt niet voor op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening. Een project-m.e.r.-screening was dan ook niet noodzakelijk.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          Publiekstrekkende functie in een binnengebied in een rustige woonwijk;

-          De functie is niet leesbaar vanaf de straat;

-          Afwijkingen op de bouwcode.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Er is geen bezwaar ten overstaan van de gevraagde exploitatie, de inrichting kan worden geëxploiteerd conform de algemene en sectorale voorwaarden opgenomen in Vlarem titel 2. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorgesteld de gevraagde vergunning te verlenen mits het opleggen van volgende bijzondere voorwaarden.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden:

Omdat rubriek 3.4.1.b na toetsing toch van toepassing blijkt, dienen twee adviezen van verplichte adviesverleners gevraagd te worden (AGOP, VMM).

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten