2019_CBS_02683 - Omgevingsvergunning - OMV_2019003583. Stedenbouwkundige lasten. New Yorkkaai 95. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 14/04/2017: verkavelingsvergunning (201639) voor het opdelen van een grond in 7 loten voor meergezinswoningbouw, binnenplein met toegang en een ondergrondse parking;
• 2/6/2017: vergunning (2017428) voor het bouwen van een appartementsgebouw 'Havengebouw' met 70 appartementen, 11 handelsruimten en ondergrondse parking met 249 staanplaatsen en aanleggen van een groene binnentuin;
• 6/10/2017: vergunning (20171852) voor het bouwen van een meergezinswoning (portiekwoningen) met 19 appartementen als deelproject van de ontwikkeling Cadix A5;
• 17/11/2017: vergunning (20171844) voor het bouwen van 46 assistentiewoningen en een handelsruimte;
• 04/01/2018: weigering (20182787) voor het  ontwikkelen van 30 appartementen en drie  handelsruimten als deelproject van de ontwikkeling Cadix A5.

Bestaande toestand

• lot 5 is braakliggend terrein en maakt onderdeel uit van de Cadix-site die in ontwikkeling is. 

Inhoud van de aanvraag

• bouwen van een appartementsgebouw op de hoek van de Talinnstraat en Kattendijkdok-Oostkaai;
• het gebouw maakt deel uit van de site ‘Cadix, gehele bouwblok tussen de New Yorkkaai, Talinnstraat, Kattendijkdok-Oostkaai en Londenstraat, bestaande uit verschillende percelen met gezamenlijke binnentuin en ondergrondse parkeergarage;
• het gebouw zal aan westelijke kant aansluiten op het reeds vergunde ‘Havengebouw’ en aan zuidelijke zijde aan het gebouw ‘D-cascogebouw’;
• het volume telt 6 bouwlagen onder verhoogde plint van twee bouwlagen en een terugspringende daklaag onder plat dak, met een kroonlijsthoogte van 21,12m en totale bouwhoogte van 24,7m; 
• de bouwdiepte aan de zijde Kattendijkdok-Oostkaai bedraagt 16m en sluit aan op de reeds vergunde gebouwen, de bouwdiepte aan de zijde van de Talinnstraat is variërend tussen 16m en 17m, afhankelijk van eventuele uitkragende terrassen;
• de 6de verdieping is teruggesprongen vanaf de straatzijde, de bouwdiepte is 13,7m, de overige ruimte vooraan wordt voorzien als terras;  
• ondergronds worden 2 verdiepingen met in totaal 249 autostaanplaatsen, technische ruimten en bergingen voor het hele bouwblok voorzien; 
• op het gelijkvloers, dat voorzien is van een verhoogde plint, worden 3 duplex- handelsruimtes voorzien, alsook een fietsenstalling en inrit naar de parkeergarage aan de Talinnstraat;
• op de 1ste verdieping worden 2 een-slaapkamerappartementen voorzien;
• vanaf de 2de tot en met de 5de verdieping worden telkens 6 één-slaapkamerappartementen voorzien.  Op elke verdieping is een gemeenschappelijk terras en -wintertuin ingericht.  Uitgezonderd van telkens één appartement per verdieping, werden geen private buitenruimtes voorzien;
• verdieping 6 is ingericht met 4 appartementen (3 met 2 slaapkamers en 1 met 1 slaapkamer);    
• de publiek toegankelijke binnentuin is bereikbaar via de trappenhallen; 
• het dak is voorzien van groendak en zonnepanelen;
• de gevels:
  • de plint (onderste 2 bouwlagen) is voorzien in rode geglazuurde baksteen in horizontaal metselverband en schrijnwerk in aluminium;
  • boven de plint worden horizontale banden gecreëerd door afwisselend gebruik van verticaal en horizontaal verband;
  • de plint is vlak, boven de plint knikt de gevel regelmatig in;
  • het schrijnwerk is voorzien in aluminium met vanaf de 2de verdieping witgelakte  aluminium balustrades voor de ramen;
  • de terugspringende gevels van de dakverdieping worden afgewerkt met aluminium panelen; 
  • garage inrit met poort in maximaal transparant hekwerk in wit gemoffeld staal. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 2-samengesteld bouwblok en zone voor publiek domein-art. 7.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt in de verkaveling AN/2016/V/0012, goedgekeurd op 14 april 2017, meer bepaald in lot(en) 5.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het goedgekeurde verkavelingsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 12 Levendige plint:

het gelijkvloers van een gebouw dient aan de straatzijde een levendige functie te bevatten.  Aan de zijde van de Talinnstraat is de gevel voor meer dan 80% gevuld met inrit garage, inkomhal en  fietsenberging.  Dit zijn allen geen levendige functies.

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

een insprong grenzend aan de openbare ruimte en op het gelijkvloers moet ’s nachts afgesloten kunnen worden indien de insprong groter is dan de helft van de breedte  van de insprong.  Bovendien moet deze, indien dieper dan 2 meter achter de bouwlijn, verlicht worden. 

De nis aan de zijde van de Talinnstraat naar de inkomhal van de appartementen is 3,7m diep en 2,64m breed.  Deze nis is veel te diep om niet afgesloten te kunnen worden. De maximale diepte zonder afsluiting zou 1,32m zijn.  Op de plannen is ook niet te zien of er al dan niet verlichting voorzien is.

De poort aan de zijde van de Talinnstraat naar de ondergrondse garage is ca. 4,95m diep en 6,22m breed.  Ook deze nis is te diep, de maximale diepte van deze nis zou 3,11m zijn. Bovendien is het onduidelijk of er al dan niet verlichting is voorzien in de nis;   

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:

bij nieuwbouw met meer dan 10 wooneenheden, dient een centrale stookruimte en bijhorende leidingschachten voorzien te worden.  Er worden 30 appartementen voorzien, de oppervlakte van deze stookruimte zou 16m² moeten zijn.  Deze ruimte  is niet voorzien. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde PROJECT-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De noord-gevel heeft een onvoldoende levendige invulling. Dit is niet in overeenstemming met de geldende bouwcode. Hierbij dient opgemerkt dat een deel van de gevel wordt ingenomen door de inrit. Deze inrit is gemeenschappelijk en verschaft toegang tot de ondergrondse gemeenschappelijke parking ten behoeve het gehele bouwblok.

De levendigheid van de plint dient bijgevolg ook over het gehele bouwblok te worden bekeken. Om bovenstaande reden kan op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan bij een vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het goedgekeurde verkavelingsplan en van het RUP.

Door de dienst OS/BI wordt een gunstig advies gegeven met betrekking tot het voorzien van een levendige plint bij een nieuwbouw aan het Eilandje. Op deze locatie aan het strategisch gelegen kruispunt van de Londenstraat en de Kattendijkdok-Oostkaai worden ook andere commerciële ruimten ingepland om van deze assen publiek aantrekkelijke locaties te maken. De oppervlakten van de commerciële ruimten blijven beperkt en kunnen voldoende flexibel worden gefinaliseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen en handelsruimte moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

22 appartementen met 1 slaapkamer -? 22 x 2 = 44

8 appartementen met 2 slaapkamers ? 8 x 3 = 24

665m² handel ? 665m² x 0.6/100m² =  3.99 ? 4 (personeel)

Dit betekent een totale fietsenstallingsbehoefte van 72 plaatsen. (44 + 22 + 4 = 72)

Er wordt een fietsenstalling voorzien voor 73 fietsen op het gelijkvloers. Dit bestaat deels uit een dubbel systeem (44 plaatsen) en deels uit een gewoon systeem (29 plaatsen). De tussenafstand tussen de stallingen bij een dubbel systeem moet minimum 50cm zijn. Hieraan wordt niet voldaan. Indien de tussenafstand te klein is, kunnen niet alle fietsenstallingen gebruikt worden, en is de capaciteit dus lager dan 44. In voorwaarde zal worden deze minimale tussenafstand te respecteren.

In voorwaarde zal bovendien worden opgelegd een elektrisch oplaadpunt te voorzien.

Laden en lossen:

Laden en lossen voor de handelsruimte wordt bij voorkeur georganiseerd via de ondergrondse parking. Een eventueel alternatief is laden en lossen via de New Yorkkaai (binnen venstertijden) of een gemeenschappelijke aanvraag voor een laad- en loszone aan Kattendijkdok-Oostkaai of Tallinstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoekvolume bestaat uit 6 bouwlagen en teruggetrokken daklaag en knikt regelmatig in boven de rechte verhoogde plint, als antwoord op de andere hoekvolumes van het bouwblok.

Het voorgestelde project is inzake het aantal bouwlagen en dakvorm conform de voorschriften van het goedgekeurde verkavelingsplan.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dan ook met het voorgestelde volume ingestemd worden.

Visueel-vormelijke elementen

Alle zichtbare en vrijblijvende delen van de gevels, scheidingsmuren en daken werden conform de voorschriften in architecturaal verantwoorde duurzame materialen afgewerkt. Als materiaal is gekozen voor metselwerk in een bruine baksteen, het gelijkvloers in een geglazuurde bruine baksteen met onderaan een betonnen plint, buitenschrijnwerk in een ecru aluminium.

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk op 2 juni 2017 voorgelegd aan de welstandscommissie die een voorwaardelijk gunstig advies gaf.

Aan deze voorwaarden werd voldaan zodat deze naar welstand gunstig beoordeeld kunnen worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De insprong aan de inkom naar de appartementen is 2,62 meter breed en 3,43 meter diep. De insprong aan de inrit naar de parking is 6,20 meter breed en 4,95 meter diep. Strijdig met de bouwcode zijn beide insprongen dieper dan 2 meter en dieper dan de helft van de breedte van de insprong. Deze insprongen hebben mogelijk een nadelig effect op het gebruik van de open ruimte.

De aanvrager geeft in de beschrijvende nota aan dat de nis zal voorzien worden van verlichting die met een tijdslot actief zal zijn tijdens de avond en de nacht.

Vanuit de dienst SW/O&U wordt opgemerkt dat een inham tussen gebouw C en D aanleiding geeft tot overlast en sociaal onveilige situaties.  Zij merken verder op dat het onduidelijk is hoe de brandweer toegang kan nemen tot de opstelruimte tussen gebouw C en D. Deze opmerkingen kunnen niet meegenomen worden in deze aanvraag omdat deze aanvraag enkel betrekking heeft op gebouw E.

Deze aanvraag is een laatste fase van een samengesteld bouwblok waarbij de gemeenschappelijke ondergrondse parking voor het hele bouwblok werd opgenomen in de goedgekeurde bouwaanvraag dd. 02/06/2017 met dossiernummer AN9/B/digitaal/2017428. Het is in die zin onduidelijk of er bij de dimensionering van de centrale ruimte voor warmteproductie ook reeds rekening gehouden werd met het aantal wooneenheden uit de latere fases. De aanvrager vermeldt in de beschrijvende nota dat een centrale stookplaats voorzien wordt voor het ganse project in de ondergrondse parking. Deze plannen zijn opgenomen in goedgekeurde bouwaanvraag dd 02/06/2017 met dossiernummer AN9/B/digitaal/2017428 en maakt geen deel uit van deze aanvraag

Deze aanvraag werd ter advies voorgelegd aan EMA, de stedelijke dienst milieu en energie.

Zij gaven een gunstig advies wat betreft de luchtkwaliteit. Zij merkten wel op dat de locatie onderhevig is aan omgevingslawaai (Lden) van 60-64 dB(A) aan de kant van de Londenstraat en Kattendijkdok-Oostkaai. Om bij deze geluidsniveaus een voldoende wooncomfort te realiseren dient de akoestische isolatie en indeling van het gebouw afgestemd te zijn op deze geluidsbelasting. Daarom wordt voor wat betreft omgevingslawaai een voorwaardelijk gunstig advies gegeven. In voorwaarde zal worden opgelegd dat de akoestische prestatie van het gebouw voldoende hoog dient te zijn om bij een gevelbelasting van 64 dB(A) een geluidsniveau van maximaal 35 dB(A) te realiseren in de leef- en slaapruimtes (enkel als gevolg van omgevingslawaai). 

De woningen voldoen verder aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Voor de Cadixwijk is een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG VESPA en het toenmalige AG Stadsplanning gesloten, dat uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. Op 1 maart 2010 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 271).

De samenwerkingsovereenkomst omvat enkel de gronden waarin de stad een grondpositie heeft, gelegen in de zone Cadix  (op het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje aangeduid als de volgende zones: Cadix A1-A2-A3-A4-A5-B1-B6’-C1-C2-D1-D2-E1-B2 en Noorderpershuis) en onder de regie van AG VESPA op de markt wordt aangeboden d.m.v. een verkoop onder voorwaarden overeenkomstig de besproken ontwikkelingsstrategie.

De aanvraag is gelegen in de zone Cadix A5, waardoor aan de SOK-plicht voldaan is. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorschriften van Fluvius moeten worden gevolgd

3.      de bijgevoegde voorwaarden en/of aanbevelingen van de Vlaamse Milieumaatschappij moeten worden gevolgd;

4.      in de fietsenstalling moet bij een dubbel systeem een tussenafstand van 50 cm gerespecteerd worden.

5.      er moet een elektrisch oplaadpunt voorzien worden in de fietsenstalling;

6.      laden en lossen voor de handelsruimte wordt bij voorkeur georganiseerd via de ondergrondse parking. Een eventueel alternatief is laden en lossen via de New Yorkkaai (binnen venstertijden) of een gemeenschappelijke aanvraag voor een laad- en loszone aan Kattendijkdok-Oostkaai of Tallinstraat;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Stedenbouwkundige Lasten

      Voor de Cadixwijk is een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG VESPA en het toenmalige AG Stadsplanning gesloten, dat uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. Op 1 maart 2010 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 271).
De samenwerkingsovereenkomst omvat enkel de gronden waarin de stad een grondpositie heeft, gelegen in de zone Cadix  (op het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje aangeduid als de volgende zones: Cadix A1-A2-A3-A4-A5-B1-B6’-C1-C2-D1-D2-E1-B2 en Noorderpershuis) en onder de regie van AG VESPA op de markt wordt aangeboden d.m.v. een verkoop onder voorwaarden overeenkomstig de besproken ontwikkelingsstrategie.
De aanvraag is gelegen in de zone Cadix A5, waardoor aan de SOK-plicht voldaan is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.