Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018121012 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
Dynamica Real Estate met als contactadres Frans Van Hombeeckplein 33 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Mechelsesteenweg 7 te 2018 Antwerpen(Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 10sectie K nr. 2743K2 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen en uitbreiden van een handelspand met twee woongelegenheden met twee bijkomende woongelegenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 23/11/1956: toelating (18#36057) voor verbouwingswerken;
- 30/04/1976: vergunning (18#58031) voor het uitvoeren van gevelveranderingen;
- 11/06/1992: vergunning (86#920235) voor het verbouwen van een winkelpui.
Laatst vergunde toestand
- een handelspand met drie bouwlagen onder een zadeldak;
- de achterbouw heeft drie bouwlagen onder een plat dak;
- het handelsgelijkvloers is volledig bebouwd;
- de winkelpui werd verbouwd met etalages aan de zijkanten en de inkom van de winkel centraal;
- de inkomdeur van de winkel springt 4,50 meter terug ten opzichte van de voorgevel;
- op de twee verdiepingen is er op elke verdieping een appartement voorzien.
Bestaande toestand
- conform de laatst vergunde toestand.
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen en uitbreiden van een handelspand met twee woongelegenheden naar een handelspand met vier woongelegenheden;
- de zolder maakt plaats voor een volwaardige bouwlaag, hierboven komt nog een mansarde-achtige dakopbouw;
- de kroonlijsthoogte verhoogt naar ca. 15,60 m en de bouwhoogte naar ca. 18,10 m;
- de bouwdiepte van de nieuwe bouwlagen stemt overeen met de aanpalende panden en bedraagt maximaal 12 m;
- op elke bouwlaag wordt één appartement ingericht, dit resulteert dus in een handelsruimte en vier appartementen;
- elk appartement krijgt een ruim terras aan de achterzijde;
- de vitrine en gevelopeningen in de voorgevel worden gewijzigd en op elkaar afgestemd;
- de winkelpui wordt tot onder de raamdorpels van de eerste verdieping afgewerkt in blauwe hardsteen;
- alle gevels worden afgewerkt met witte gevelpleister;
- het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in donkergrijze kleur en de dakopbouw in grijze leien.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Agentschap Wegen en Verkeer |
3 januari 2019 |
22 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
3 januari 2019 |
30 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
3 januari 2019 |
3 januari 2019 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
3 januari 2019 |
17 januari 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
3 januari 2019 |
11 januari 2019 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- artikel 26 Afvalverzameling:
er is geen afvalberging voorzien. Deze kan echter voorzien worden op de kelderverdieping. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning;
- artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
de aanvraag betreft een vermeerdering van het aantal woongelegenheden en er worden geen parkeerplaatsen op eigen terrein ingericht. Dit wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van handelspand met bovenliggende meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Mechelsesteenweg.
Wel wordt het aantal woongelegenheden vermeerderd van 2 naar 4. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. Het handelspand met 2 appartementen wordt uitgebreid met 2 bijkomende appartementen zodat er in het totaal 4 appartementen zijn.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’ Bijgevolg kan het advies van AWV niet gevolgd worden. Er kan niet als bijzondere voorwaarde worden opgelegd om de parkeerbehoefte op eigen terrein te realiseren.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Ten opzichte van de laatst vergunde toestand worden 2 bijkomende woongelegenheden voorzien. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 2 bijkomende appartementen moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4
Er wordt een fietsenberging voorzien op het gelijkvloers, maar de gang om daar te geraken is slechts 0,70 m breed. Een gangbare breedte voor een dergelijke gang bedraagt minimaal 1 m.
Gelet op de feiten dat de bestaande breedte van de inkomhal en de trap op zijn huidige plaats behouden blijft en dat het, rekening houdend met de indeling van het pand, niet mogelijk is de fietsenstalling elders te voorzien, kan akkoord worden gegaan met een gang van slechts 0,70 m breed. Bovendien is deze gang slechts ca. 4 m lang.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Mechelsesteenweg gekenmerkt wordt door panden met zowel drie, vier als vijf bouwlagen. In voorliggende aanvraag wordt de bestaande drie bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een uitbreiding van twee volwaardige bouwlagen. De nieuwe vijfde bouwlaag wordt uitgewerkt als een daklaag met mansarde. De bouwdiepte en bouwhoogte van de nieuwe bouwlagen refereert aan die van de aanpalende panden en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Het ophogen van het hoofdvolume heeft geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.
Visueel-vormelijke elementen
De materialen en de lichte kleurstelling van de gevels zijn gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het handelspand met bovenliggende meergezinswoning voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Woninggrootte
Oppervlakte vs. aantal slaapkamers
Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid op de derde verdieping onvoldoende wooncomfort biedt.
Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Als voorwaarde bij de vergunning wordt bijgevolg opgelegd dat het appartement op de derde verdieping dient te worden ingericht als studio.
De resulteert in een meergezinswoning van twee eenslaapkamerappartementen en twee ruime studio’s waardoor er voldoende mix van verschillende slaapkamerappartementen wordt gerealiseerd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de algemene voorwaarden in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer zijn strikt na te leven;
3. in de kelder dient een verluchte afgescheiden afvalberging van minimaal 4 m² ingericht te worden;
4. het appartement op de derde verdieping dient te worden ingericht als studio;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
6 december 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
3 januari 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
4 maart 2019 |
|
Verslag GOA |
14 februari 2019 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, strikt na te leven.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de algemene voorwaarden in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer zijn strikt na te leven;
3. in de kelder dient een verluchte afgescheiden afvalberging van minimaal 4 m² ingericht te worden;
4. het appartement op de derde verdieping dient te worden ingericht als studio;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.