2019_CBS_02124 - Masterplan Silsburg. District Deurne - Plan van aanpak zuidelijk deel projectgebied - Goedkeuring

Het projectgebied Silsburg is gesitueerd in het zuidoosten van het district Deurne tussen het Park Groot Schijn en de begraafplaats Silsburg en wordt doorsneden door de Van Strydoncklaan.

Het projectgebied Silsburg is één van de deelplannen van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen (BVR 19 juni 2009). In het deelplan werd het woonuitbreidingsgebied volgens het gewestplan omgezet naar woonreservegebied. Sinds 31 december 2015 is het gebied bestemd voor wonen.

Het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA), dat op 18 september 2006 door de gemeenteraad werd goedgekeurd (jaarnummer 1779), stelt binnen het beeld "Dorpen en Metropool" als doel dat er bijzondere aandacht moet zijn voor het aanbieden van nieuwe woningen en nieuwe woonvormen. In het s-RSA wordt Silsburg aangeduid als een gebied dat moet ontwikkeld worden als een landschapspark met woningen.

In het Bovenlokaal Groenplan wordt Silsburg aangeduid als onderdeel van het Superpark Stadvallei. Woonverdichting is mogelijk waarbij rekening moet gehouden worden met de typische eigenschappen van de Koudebeekvallei en de landschappelijke context.

Het totale gebied heeft een oppervlakte van ongeveer 10 hectare en wordt momenteel hoofdzakelijk gebruikt voor stadslandbouw, onder meer onder de vorm van een samentuin en volkstuinen. De eigendomsstructuur in het projectgebied Silsburg is sterk versnipperd.

Op 20 mei 2016 keurde het college (jaarnummer 4435) de opstart en voorbereidende stakeholdergesprekken van het masterplan Silsburg goed.

Op 24 maart 2017 keurde het college (jaarnummer 2250) de analyse en visie goed voor het totale projectgebied.

Op 6 juni 2017 besliste de districtsraad van Deurne (jaarnummer 42) om gunstig advies te geven op de fase "analyse en visie" van het Masterplan Silsburg mits een aantal voorwaarden.

Op 30 maart 2018 keurde het college (jaarnummer 2834)  het wedstrijdbestek en de projectdefinitie "opmaak masterplan Van Strydoncklaan_Noord" goed, en mandateert AG VESPA om te handelen in naam van de stad voor de stadsgronden gelegen in het projectgebied " Van Strydoncklaan_Noord".

Op 6 juli 2018 ging de raad van bestuur AG VESPA akkoord om op basis van het gunningsverslag de opdracht voor de opmaak van een masterplan voor de herontwikkeling Van Strydoncklaan_Noord te gunnen aan HUB.

Op 19 november 2018 werd het voorontwerp masterplan voorgesteld aan het districtscollege (jaarnummer 426) waarna het districtscollege besliste om het in 2019 ter advies voor te leggen aan de districtsraad.

In het besluit van 24 maart 2017 besliste het college (jaarnummer 2250) om aan de coalities van eigenaars/ontwikkelaars te vragen, onder regie van de stad, een masterplan uit te werken waarin de volgende voorwaarden worden uitgewerkt :

• doorwaadbaarheid voor langzaam verkeer tussen de Herentalsebaan (met tramhaltes) en het Park Groot Schijn;
• de nabijheid van openbaar vervoer vraagt om een project met een voldoende hoge dichtheid en een brede mix van woningtypologieën. Bijzondere aandacht gaat naar grondgebonden gezinswoningen;
• ruimte voor stadslandbouw conform de ruimte die in de bestaande situatie door volkstuinen en een samentuin wordt ingenomen;
• een stedenbouwkundige invulling die intermedieert tussen de stedelijke context van de van Van Strydoncklaan en de Herentalsebaan enerzijds en de landschappelijke context van het aangrenzend Park Groot Schijn anderzijds. In het deel ten noorden van de Van Strydoncklaan dient de bebouwingsindex bijgevolg lager te liggen;
• voldoende aandacht voor publieke groene ruimten op buurtniveau;
• dat een coalitie van eigenaars uit het deel ten noorden van de Van Strydoncklaan minstens een visie geeft op het volledige noordelijk deel van het projectgebied Silsburg;
• dat een coalitie van eigenaars uit het deel ten zuiden van de Van Strydoncklaan minstens een visie op het zuidelijk deel geeft.

Daarnaast vroeg het college aan de coalitie van eigenaars/ontwikkelaars om een samenwerkingsvorm uit te werken waarbij de kosten en baten evenredig verdeeld worden onder de verschillende eigenaars in verhouding tot de waarde van de individuele eigendommen.

Voor het deel ten noorden van de Van Strydoncklaan nam AG VESPA als grondeigenaar in het gebied het initiatief om alle eigenaars van dit deelgebied te contacteren met de ambitie een proces op te starten voor het projectgebied  met een perceelsoverschrijdende ontwikkeling als doel, met in eerste instantie een goedgekeurd masterplan als noodzakelijke tussenstap. Dit masterplan moet immers duidelijkheid verschaffen over de ontwikkelingsmogelijkheden, en zodoende ook inzicht geven in een realistische grondwaarde van alle percelen.

Dit resulteerde in een samenwerkingsovereenkomst met afspraken over de verdeling van de kosten voor een opmeting van het projectgebied, de ontwerpwedstrijd en de opmaak van het masterplan " Van Strydoncklaan_Noord".

Voor het zuidelijk deel verkreeg Elements Development nv (vroeger Condominium) het mandaat op de gronden van AROP. Zij startten het initiatief om de andere grondeigenaars te verenigen en te laten participeren in een masterplan dat door B-architecten wordt opgemaakt.

Echter dit initiatief resulteerde niet in een samenwerkingsovereenkomst met de andere eigenaars.

Voor percelen van Woonhaven en de familie Raes verkreeg  Elements Development nv een mondelinge akkoord. Deze percelen grenzen aan het eigendom van AROP waarvoor Elements Development nv een mandaat verkreeg. De totaliteit van deze percelen beslaat minder dan een  kwart van het totale projectgebied.

Het is niet evident om een masterplan op te maken voor een projectgebied waarin het merendeel van de grondeigenaars niet participeert. AG VESPA bezit ook gronden in dit deelgebied.

Vanuit het atelier stadsbouwmeester werden de randvoorwaarden voor het projectgebied scherp gesteld. Het gaat om het voorzien van een groencorridor vanuit het Park Groot Schijn via Silsburg over de begraafplaats Silsburg naar Eksterlaar in de thema’s:  ecologie, gebruik, hitte-verkoeling en water. De gronden van AG VESPA liggen in deze groencorridor.

Daarnaast is het van belang dat het noordelijke deel en het zuidelijke deel van het projectgebied op elkaar afgestemd worden wat betreft:

• programma;
• fietsverbindingen;
• ontsluiting;
• blauwe en groene verbindingen;
• een samenhangende inrichting van het openbaar domein;
• de huidige Van Strydoncklaan als gemeenschappelijke zone tussen beide projectgebieden. De Van Strydoncklaan krijgt een profiel zoals de Singel.
  

Gezien de stappen die bereikt zijn in het noordelijke deel van het projectgebied, het niet resulteren tot een samenwerkingsovereenkomst in het zuidelijke deel, het grondeigendom van AG VESPA in dit zuidelijke deel, de bijkomende randvoorwaarden en de noodzaak van een afstemming op beide delen van het projectgebied lijkt het aangewezen dat het toekomstig initiatief door AG VESPA wordt genomen.

Het atelier van de stadsbouwmeester maakt het masterplan verder op vanuit de opgestelde randvoorwaarden.

Op basis van dit plan maakt AG VESPA een financiële haalbaarheid op.

AG VESPA start de gesprekken met de eigenaars en voert de regie van het zuidelijk deel van het projectgebied

AG VESPA onderhandelt met de eigenaars van het zuidelijk deel met het doel een samenwerkingsovereenkomst op te maken waarbij de kosten en baten evenredig verdeeld worden onder de verschillende eigenaars in verhouding tot de waarde van de individuele eigendommen.