Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018159958 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
BVBA Selbo met als adres Leningstraat 27 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Generaal Lemanstraat 106-108-110 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 23sectie B nrs. 436D9, 436W6 en 436X6 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
regulariseren en verbouwen van 3 panden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 15/01/1929: vergunning pandnummer 108 (956#5406) voor vergrotings- en veranderingswerken aan het huis;
- 14/10/2005: vergunning pandnummer 106 (3220#84) voor het uitvoeren van verbouwingswerken en wijzigen van gebruik);
- 29/10/2015: proces-verbaal (20151326, AN/2015/VPV/0768) voor oude inbreuk zonder stedenbouwkundige vergunning. Samenvoegen van 3 panden en wijzigen van het aantal woongelegenheden van 12 naar 26.
Laatst vergunde toestand
- de laatst vergunde toestand van het pandnummer 106 betreft een pand bestaande uit drie bouwlagen een onder schuin dak met 10 kamers (ref. archief: 3220#84);
- de laatst vergunde toestand van het pandnummer 108 betreft een eengezinswoning bestaande uit drie bouwlagen onder een schuin dak (ref. archief: 956#5406);
- voor het pandnummer 110 is er geen bouwdossier terug te vinden in het stadsarchief.
Bestaande toestand
- de 3 gebouwen zijn samengevoegd en voorzien van 26 wooneenheden.
Inhoud van de aanvraag
- regularisatie naar aanleiding van een proces-verbaal (20151326, AN/2015/VPV/0768) voor oude inbreuk zonder stedenbouwkundige vergunning namelijk het samenvoegen van 3 panden en wijzigen van het aantal woongelegenheden van 12 naar 26;
- uit te voeren werken:
- in de voorgevels van nummer 108 en 110 wordt enkel het kelderraam vergroot, de rest van de voorgevels blijft ongewijzigd.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Agentschap Wegen en Verkeer |
29 januari 2019 |
19 februari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
22 februari 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
29 januari 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
29 januari 2019 |
1 februari 2019 |
|
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund |
29 januari 2019 |
31 januari 2019 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag is strijdig met de bouwcode. In de keuken van de kelderverdiepingen is een vrije hoogte van 2,24 meter en 2,3 meter voorzien waar dit conform artikel 21 minstens 2,6 meter moet zijn. Ook is er onvoldoende lichtinval en luchttoevoer voorzien waardoor de aanvraag niet voldoet aan artikel 24. Ter compensatie van de weinig kwalitatieve keukenruimtes in de kelder wordt er op de gelijkvloerse verdieping vooraan nummer 106 een gemeenschappelijke leefruimte ingericht.
De aanvraag is strijdig met artikel 23 van de bouwcode aangezien twee eengezinswoningen zijn opgedeeld in kleinere studentenkamers en de drie panden met elkaar zijn verbonden. Echter is nummer 106 reeds vergund voor 10 studentenkamers en nummer 108 en 110 beschikken ieders over een conformiteitsattest voor 7 studentenkamers dat dateert van voor 2009. Het is daardoor aanvaardbaar dat de functie studentenhuisvesting in de drie panden wordt ondergebracht en dat de gebouwen met elkaar worden verbonden.
Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 21, 23 en 24 gerechtvaardigd.
Verder is de aanvraag strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Bij een toename van de bebouwde grondoppervlakte dient er minimum 20% op het niveau van het maaiveld buitenruimte te zijn. Achteraan rechts bij nummer 106 is een deel van de koer bebouwd. De koer achteraan rechts bij nummer 110 werd volledig dichtgebouwd over drie bouwlagen. Het dichtbouwen van de koer over drie bouwlagen is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar, bijgevolg zal dit van de vergunning worden uitgesloten en dient de koer achteraan nummers 106 en 110 volledig open gelaten te worden. Dit werd in rood aangeduid op de plannen.
De voorziene afvalberging is te klein conform artikel 26. In voorwaarde wordt opgelegd om een afvalberging te voorzien die voldoet aan artikel 26 van de bouwcode.
Functionele inpasbaarheid
Zoals in de afwijking van de voorwaarden werd besproken is de functie studentenhuisvestiging reeds bestaand in de drie panden. De functie blijft inpasbaar in de omgeving en is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP-Binnenstad.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft de regularisatie van 3 woonhuizen naar een project met 23 studentenkamers.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de regularisatie van 1 woonhuis naar een project met 9 studentenkamers..
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats. |
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Bij nummer 106 is de koer achteraan rechts deels bebouwd ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De aanwezige open ruimte bij dit perceel is reeds gering waardoor het bebouwen van de koer wordt uitgesloten in deze vergunning. Dit brengt een consequentie met zich mee dat studentenkamer 106 0A in onvoldoende oppervlakte voorziet waardoor deze wordt uitgesloten in deze vergunning.
De koer van nummer 108 wordt open gemaakt, de cv ruimte rechts wordt dan weer deels overbouwd. Deze wijzigingen zijn aanvaardbaar.
De koer achteraan rechts bij nummer 110 is volledig volgebouwd over drie bouwlagen. Deze ingreep is onaanvaardbaar aangezien de interne en aanpalende leefruimtes zonder een toestroom van lucht en de toetreding van daglicht wordt verhinderd. Tevens gelet op het bezwaar tegen het volbouwen van deze koer wordt deze ingreep niet positief geëvalueerd en uitgesloten in deze vergunning.
Visueel-vormelijke elementen
De gevelwijzigingen vooraan zijn niet storend voor de omgeving en doen geen afbreuk aan het straatbeeld. De voorgestelde ingrepen aan de voorgevel zijn aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Aan de stedelijke mobiliteitsdienst werd advies gevraagd om na te gaan of voorgestelde fietsenberging voldoende is om te voorzien in het aantal fietsstalplaatsen.
Er dienen voor dit project 23 fietsenstallingen voorzien te worden. Er worden 24 fietshaken voorzien. De ruimte die voorzien wordt is met 13 m² echter veel te klein. In de bouwcode wordt gesteld dat er 1,5m² per fiets dient gerekend te worden. Dit zou neerkomen op een fietsenstalling van 34m². Door gebruik te maken van een hangsysteem kan deze ruimte kleiner zijn, echter 13m² is veel te klein om comfortabel 23 fietsen te plaatsen vermits er te weinig manoeuvreerruimte is.
Dit advies wordt bijgetreden. De aanvraag voorziet in voldoende fietsstalplaatsen, maar de fietsenberging is de klein om voldoende fietsen van de kotbewoners te stallen. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 29 van de bouwcode. Een te kleine berging heeft als gevolg dat de bewoners hun fietsen deponeren op het openbaar domein en dit kan leiden tot hinderlijke situaties. In voorwaarden in deze vergunning wordt opgelegd om de gesupprimeerde studentenkamer 106 0A in te richten als tweede fietsenberging.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de studentenkamer 106 0A in te richten als fietsstalplaats;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Uitsluitingen
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_02_plan gelijkvloers_PLAN_IN_ROOD
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_03_plan 1e verdieping_PLAN_IN_ROOD
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_04_plan 2e verdieping_PLAN_IN_ROOD
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_05_plan 3e verdieping_PLAN_IN_ROOD
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
31 december 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
29 januari 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
30 maart 2019 |
|
Verslag GOA |
14 maart 2019 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:
1. Licht en lucht: Door het verhogen van de scheidingsmuur tussen de panden 110 en 112 verminderd de daglichttoetreding en de circulatie van lucht in de woonruimtes van nummer 112.
Beoordeling: Het klopt dat de koer rechts achteraan nummer 110 volledig werd dicht gebouwd over drie bouwlagen. Deze constructie blokkeert de toetreding van zonlicht en de circulatie lucht naar de aanpalende leefruimtes. In voorwaarden in deze vergunning wordt opgelegd om de koer terug open te maken tot op het niveau van de gelijkvloerse verdieping. Het bezwaar is gegrond.
2. Stabiliteit:Het verhogen van de scheidingsmuur brengt problemen met zich mee op het gebied van stevigheid en veiligheid en de stabiliteit van de constructie is betwijfelbaar.
Beoordeling: dit bezwaar heeft betrekking op uitvoeringstechnische aspecten. Daarnaast is een stedenbouwkundige vergunning een administratieve toelating en is geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden. Het ophogen van scheidingsmuren dient te gebeuren met toestemming van de aanpalende eigenaars waardoor het bezwaar burgerrechtelijk van aard is. Het bezwaar is ongegrond.
3. Privacy: Het inrichten van een dakterras veroorzaakt directe inkijk naar de woongelegenheid op de derde verdieping van nummer 112.
Beoordeling: Een terras op de derde verdieping veroorzaakt inderdaad een onaanvaardbare vorm van inkijk. Bijkomend is het bezwaar burgerrechtelijk van aard. Het bewaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, strikt na te leven.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de studentenkamer 106 0A in te richten als fietsstalplaats;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Uitsluitingen
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_02_plan gelijkvloers_PLAN_IN_ROOD
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_03_plan 1e verdieping_PLAN_IN_ROOD
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_04_plan 2e verdieping_PLAN_IN_ROOD
- BA_Studentenhuisvesting regularisatie_P_N_05_plan 3e verdieping_PLAN_IN_ROOD
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.