2019_CBS_02459 - Omgevingsvergunning - OMV_2018156848. Baron Joostenstraat 1 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/09/1994: beschermd als stads-en dorpsgezicht (ID: 300460);

-          10/02/2010 - 31/12/2018: inventaris bouwkundig geheel  (ID: 113381); 

-          23/10/2015: vergunning (20151673) voor het bouwen van 27 appartementen en een commerciële ruimte. 

Laatst vergunde toestand

-          bouwen van een nieuwbouw met 27 appartementen en een commerciële ruimtes;

-          hoekgebouw bestaande uit 7 bovengrondse- en 2 ondergrondse bouwlagen; 

-          de gevels worden opgetrokken in beige natuursteen (gelijkvloers en 1ste verdieping), lichtgrijs gelijmd metselwerk (bovenliggende verdiepingen) en donkergrijs zink voor de dakverdieping;

-          het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in donkergrijs aluminium;

-          in de ondergrondse verdiepingen is plaats voor 26 parkeerplaatsen;

-          de gelijkvloerse verdieping is wordt voorzien van 3 commerciële ruimtes, een fietsenstalling en een autolift;

-          de eerste 4 verdiepingen bestaan uit telkens 5 appartementen; 

-          de 5de verdieping voorziet 4 appartementen en de 6de verdieping voorziet er 3. 

Bestaande toestand

-          wijkt af van de laatst vergunde toestand op onderstaande wijzigingen:

• gevel Baron Joostensstraat:
  • inkomdeur en poort (plaats autolift) werden gewisseld van plaats;
• kopgevel: raamopeningen van verdieping 6 en dakverdieping werden verbreed;
• kelder -1:
  • toegang naar lift is gewijzigd; 
  • afvalberging is vergroot, de tellerlokalen verkleinen; 
  • er werden slechts 12 parkeerplaatsen voorzien i.p.v. 13;  
• kelder -2:
  • toegang naar appartementen is gewijzigd;
  • afvalberging commerciële ruimte is verkleind; 
  • er werden slechts 12 parkeerplaatsen voorzien i.p.v. 13;
• gelijkvloers: 
  • wijziging van zuidoostelijke buitenmuur en verluchting van de parking;
  • verbreden entree en vergroten van de fietsenberging.  Het voorzien van 76 plaatsen i.p.v. 73; 
  • volledige herindeling gelijkvloers en omvorming tot kantoor;
• 1ste verdieping:
  • appartementen conform vergunning;
  • buitenruimte: het gemeenschappelijk terras verkleind tot 35m² door toevoeging van groendak;
• 2de , 3de , 4de , 5de verdieping: conform vergunning;
• 6de verdieping:
  • herindeling appartement 25 (voorziet nu één slaapkamer i.p.v. 2). 

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van wijzigingen op de laatste vergunning:

• gevel Baron Joostensstraat:
  • inkomdeur en poort (plaats autolift) werden gewisseld van plaats;
• kopgevel: raamopeningen van 5de en 6de verdieping werden verbreed;
• kelder -1:
  • toegang naar lift is gewijzigd; 
  • afvalberging is vergroot, de tellerlokalen verkleinen; 
  • er werden slechts 12 parkeerplaatsen voorzien i.p.v. 13, de verdwijnende plaats was niet nuttig bruikbaar;  
• kelder -2:
  • toegang naar appartementen is gewijzigd;
  • afvalberging commerciële ruimte is verkleind; 
  • er werden slechts 12 parkeerplaatsen voorzien i.p.v. 13, de verdwijnende plaats was niet nuttig bruikbaar;
• gelijkvloers: 
  • wijziging van zuidoostelijke buitenmuur en verluchting van de parking;
  • verbreden entree en vergroten van de fietsenberging.  Het voorzien van 76 plaatsen i.p.v. 71; 
  • volledige herindeling gelijkvloers en omvorming tot kantoor;
• 1ste, 2de , 3de , 4de , 5de verdieping: conform vergunning;
• 6de verdieping:
• herindeling appartement 25 (voorziet nu één slaapkamer i.p.v. 2). 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24: Minimale lichtinval en luchttoevoer:
  het gelijkvloers kantoor wordt ingericht met een keuken en lokalen die niet voldoen aan de minimale toetreding van daglicht, deze zijn niet geschikt voor langdurig verblijf;
• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  volgens de normen moet de fietsenberging een minimale oppervlakte hebben van 110 m², dit is 1,5 vierkante meter per fiets. De aangevraagde berging is slechts 105 m²;
• artikel 30: Autoparkeerplaatsen:
  de gelijkvloerse functiewijziging genereert een parkeerbehoefte van 2 auto’s waarvoor geen parking voorzien wordt op het terrein.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wegens de omvorming van drie gelijkvloerse kleinere handelsruimten, waarvan slechts 2 werden vergund naar 1 groter kantoor, werd volgend advies gegeven door de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie’: “De functie zorgt voor een grote levendige plint in dit hoekpand en vermijdt leegstaande commerciële winkelunits. De aanvraag wordt daarom gunstig beoordeeld.”

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Hoewel een aantal kleinere ruimtes in de gelijkvloerse kantoorinrichting niet voldoen aan een minimale lichtinval, zoals voorgeschreven in artikel 24, staat dit niet in de weg van een kwalitatief gebruik van de kantoren. Er kan gesteld worden dat de betreffende ruimten niet bedoeld zijn voor langdurig verblijf van personen en dat zij een flexibel kwaliteitsvol gebruik van het gelijkvloers niet verhinderen. Met behulp van artikel 3 kan een afwijking toegestaan worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor de kantoren moeten 7 bijkomende fietsenstallingen voorzien worden

-          260m² x 1.25/100m² = 6.5 ? 7

De fietsenstallingen die voorzien waren voor de commerciële ruimtes [in de vorige vergunning] kunnen hiervoor gebruikt worden. Er is een fietsenstalling voor 76 fietsen ingericht op het gelijkvloers.”

Hoewel de fietsenberging niet voldoet aan de minimale oppervlakte voor de 73 benodigde fietsstalplaatsen, wordt de voorgestelde inrichting aanvaard als voldoende grote en bruikbare oplossing voor de fietsvoorzieningen.

Visueel-vormelijke en cultuurhistorische aspecten

Wegens de ligging in een beschermd stadsgezicht, werd advies gevraagd aan het agentschap Onroerend erfgoed. Wegens het ontbreken van een tijdig advies, wordt dit advies gunstig geacht.

De voorgevelwijzigingen zijn minimaal en hebben geen significante invloed op de beeldkwaliteit van de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het project voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De aanpassingen ten opzichte van de verleende vergunning komen tegemoet aan de opgelegde voorwaarden of een optimalisatie van het gebouw.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.