2019_CBS_02455 - Omgevingsvergunning - OMV_2018159895. Turnhoutsebaan 383. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/11/1977: vergunning (179#7843) voor het plaatsen van een lichtreclame “Lotto” haaks op de gevel;

-          01/01/1949: vergunning (179#631) voor een verbouwing;

-          01/01/1949: vergunning (179#419) voor een verbouwing.

Laatst vergunde toestand

-          handelspand bestaande uit drie bouwlagen onder licht hellend dak.

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand wijkt af op de laatst vergunde toestand met de inrichting van 6 studio’s;

-          twee woonentiteiten komen in aanmerking voor vermoeden van vergunning.

Inhoud van de aanvraag

-          Functie:

• het inrichten van het gelijkvloers als wassalon;
• het herinrichten van de bestaande woongelegenheden:
  • een duplex twee slaapkamer-appartement van circa79 m²;
  • een één slaapkamer-appartement van circa 42 m²;
• het voorzien van 1 bijkomende woongelegenheid:
  • een studio van circa 38m²;

-          Volume:

• uitbreiding op de eerste en tweede verdieping;
• voorzien van een daklaag, met behoud van de kroonlijst;

-          Voorgevel:

• regularisatie van de donkergrijze voorgevelbepleistering.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 26 Afvalverzameling:
er is geen afvalberging voor het wassalon voorzien;

-          artikel 27 Open ruimte:
de open ruimte bedraagt 7 m² in plaats van de gevraagde 19 m²;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er zijn geen autostalplaatsen voorzien;

-          artikel 43 Septische putten:
er is geen septische put voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het herinrichten van een (voormalig) commercieel gelijkvloers dat nu als studio gebruikt wordt naar opnieuw een deel commercieel gelijkvloers (wassalon - dienst). Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Turnhoutsebaan Borgerhout. Door deze functiewijziging komt er opnieuw levendigheid in het commercieel gelijkvloers van dit pand.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand wordt omgeven door meergezinswoningen met handels gelijkvloers van 3 en 5 bouwlagen. Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en kan ruimtelijk aanvaard worden.

Bij het ontwerpen van woningen echter zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamer-appartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een éénslaapkamer-appartement herbergen. En op een oppervlakte van 43 m² kan hoogstens een studio ingericht worden.

Aangezien ook een woonfunctie op het gelijkvloers wordt voorzien moet 20% van het perceel als open ruimte worden ingericht. De voorziene 7% open ruimte voldoet hier niet aan.

De combinatie handels gelijkvloers en een bijkomende woongelegenheid brengt met zich mee dat niet alleen een makkelijk bereikbare fietsenberging moet worden ingericht maar ook een afvalberging van minstens 4 m².

De fietsenberging die achter de handelszaak wordt voorzien is bereikbaar via een gang met een breedte van 0,75 m en een toegang waarvoor een hoek van 90° moet worden gemaakt. Deze dimensies ondermijnen het intensief  gebruik van de fiets.

De 2de verdieping wordt uitgebreid tot een bouwdiepte van 14m waardoor wordt aangesloten bij de links aanpalende. Met de extra bouwlaag wordt qua bouwdiepte aangesloten bij de rechts aanpalende. Deze bouwdieptes zijn kenmerkend in de omgeving en daardoor ruimtelijk aanvaardbaar.

Zowel op de 2de als op de 3de verdieping wordt aansluitend op de leefruimtes van beide woongelegenheden een terras gebouwd met een diepte van respectievelijk 1,52 m en 1,85 m. Niet alleen is het inrichten van uitkragende terrassen niet kenmerkend in de omgeving, de privacy van de aanpalende wordt onaanvaardbaar geschonden.

Visueel-vormelijke elementen

Uit historische plannen kan worden afgeleid dat de donker grijze bepleistering van de voorgevel recent werd uitgevoerd. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde moet de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld worden. Daarnaast moet worden opgemerkt dat de bijkomende bouwlaag ofwel als een daklaag uitgevoerd wordt en dus afgewerkt moet worden met een dakmateriaal.  Ofwel wordt ze beschouwd als de verlenging van de voorgevel waardoor ze in hetzelfde materiaal en  kleur moet uitgevoerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 2 fietsenstallingen voorzien te worden. Er werden 7 fietsenstallingen voorzien. Door de smalle gang zijn deze niet vlot toegankelijk. Volgens de bouwcode dient een fietsenberging makkelijk bereikbaar te zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten