2019_CBS_02420 - Omgevingsvergunning - OMV_2018152890. Van Campenhoutstraat 51. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Van Campenhoutstraat 51:

• 10/11/1949: vergunning (961#6181) voor heropbouw geteisterde woning;
• 5/4/1950: vergunning (957#2125) voor binnenveranderingswerken;
• 21/04/1950: vergunning (957#2130) voor raam veranderingswerken. 

-          Van Campenhoutstraat 53:

• 3/12/1947: vergunning (961#5683) voor heropbouw geteisterde woning;
• 21/04/1954: vergunning (957#3468) voor handelshuis;
• 31/10/1972: vergunning (961#3424) voor gevelveranderingswerken.

-          Van Campenhoutstraat 51 - 53:

• 26/11/2010: vergunning (20105869) voor verbouwen van 2 rijwoningen met handelsgelijkvloers;
• 28/09/2018: weigering (20182160) voor verbouwing tot handelsgelijkvloers en 5 woongelegenheden.

Laatst vergunde en bestaande toestand

-          2 gekoppelde panden van 2 bouwlagen onder plat dak, gelegen op de hoek van Berthoutstraat en Van Campenhoutstraat;

-          de gevelbreedtes meten 10,2m en 11,6m. De kroonlijsthoogte meet 6,8m;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een café;

-          op de eerste verdieping bevindt zich een woongelegenheid (bereikbaar via het café en kleiner dan het café);

-          de gevel is afgewerkt met een donkerbruine gevelsteen op de gelijkvloerse verdieping en een gele gevelsteen op de 1ste verdieping. Het schrijnwerk is voorzien in witte PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het verbouwen en uitbreiden van de gebouwen tot een kantoorruimte en 4 woongelegenheden:

• op het gelijkvloers een kantoorruimte van 72m². Gemeenschappelijke toegang via de Berthoutstraat;
• op de eerste verdieping 2 studio’s (2 x 36m²) en een gemeenschappelijk terras van 10m²;
• op de tweede verdieping een studio van 37m²;
• op de tweede en derde verdieping een duplex-appartement van 80m²;
• op de derde verdieping een gemeenschappelijk terras van 10m²;

-          er komen 4 bouwlagen onder plat dak, de vierde bouwlaag staat op 3,86 meter van de perceelgrens van huisnummer 55 in de Van Campenhoutstraat en op 3,01 meter van de perceelgrens van huisnummer 43 in de Berthoutstraat;

-          afwerken van de gevels in roodbruine keramische tegel en voorzien van schrijnwerk en hekwerk in grijsgroene lak. Voorzien van een plint in grijsgroen sierbeton.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht. Op de aangeleverde plannen is dit niet opgetekend en kan dus bijgevolg niet beoordeeld worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verbouwen van een hoekpand dat door een vergunning in 2010 werd verbouwd van twee panden tot 1 pand (dossiernummer 20105869). De voorliggende aanvraag voorziet een verbouwing naar verschillende woongelegenheden en een kantoor op het gelijkvloers in een bouwvolume van 4 bouwlagen met plat dak. Zowel de kantoorfunctie als de woonfunctie is functioneel toelaatbaar in het hoekpand Van Campenhoutstraat en de Berthoutstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aantal bouwlagen wijzigt van 2 naar 4 bouwlagen. Aangezien twee van de vier hoekgebouwen op het kruispunt uit 4 bouwlagen zijn opgetrokken en aangezien 3 tot 4 bouwlagen kenmerkend zijn in de omgeving van het pand, kan de aanvraag op het gebied van bouwhoogte

toelaatbaar worden verklaard. Bovendien wordt de 4de bouwlaag niet tot tegen de aanliggende woningen voorzien, waardoor de aanvraag aansluit op de bestaande aansluitende woningen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels worden opgetrokken in een bruin/ rode keramische tegel. De tegel wordt afgewisseld horizontaal of verticaal geplaatst, wat een speels beeld geeft in de voorgevel. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in grijsgroen buitenschrijnwerk met hekwerk dat grijsgroen is gelakt. Een plint wordt voorzien in sierbeton met een grijsgroene kleur. De toegepaste materialen van de voorliggende aanvraag zijn aanvaardbaar en veroorzaken geen storende visuele en vormelijke effecten.

Door de voorziene isolatie aan de voorgevels wordt er voorbij de rooilijn getreden. Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bekleding) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de gevellijn. Het voorbijtreden van de rooilijn kan niet worden aanvaard daar er in de Berthoutstraat slechts een obstakelvrije ruimte van 1,50 is van aan de rooilijn inclusief de boordsteen.

Het besluit van de Vlaamse regering legt een minimale obstakelvrije ruimte op van 1,00m, het Vademecum geeft 1,50m aan en het draaiboek openbaar domein streeft naar 1,80m.

De stad Antwerpen hanteert voor ontwerpen openbaar domein voor de maatvoering van voetpaden het draaiboek. Het draaiboek is een leidraad bij het ontwerpen. Dus 1,80m is het streefdoel terwijl 1,50m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum.

Dit impliceert dat wanneer men zijn buitengevel langs de buitenzijde wenst te isoleren, er voor de aanvang van de werken een minimale obstakelvrije ruimte van 1,64m (1,50m obstakelvrije ruimte moet er overblijven na het uitvoeren van de werken over 0,14m) moet zijn, van aan de rooilijn tot aan de boordsteen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op niveau 1 word een gemeenschappelijk terras voorzien van 10m². Dit terras is gelegen naast het raam van de linker studio. Dit is hinderlijk voor de privacy. In voorwaarden wordt opgelegd dat het terras op de eerste verdieping enkel toegankelijk is voor studio 1.01.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor de verbouwing 11 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden op de plannen12 fietsstalplaatsen ingetekend in de kelder en zijn goed toegankelijk via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten