2019_CBS_02428 - Omgevingsvergunning - OMV_2018157492. Grote Steenweg 71. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/10/1869: vergunning (956#59) voor veranderingen aan de voorgevel van de woning;

-          16/08/1907: vergunning (956#4339) voor het bouwen van drie winkelhuizen;

-          11/10/1912: vergunning (956#3529) voor veranderingen aan de voorgevel en ramen;

-          03/02/1931: vergunning (1275#724) voor een lichtbak plaatsen;

-          29/05/1933: vergunning (1275#2155) voor veranderingswerken;

-          20/03/1940: vergunning (1275#5519) voor gevel- en binnenveranderingen.

Laatst vergunde toestand

-          woning met handelgelijkvloers, in eclectische stijl, van 3 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing;

-          het volume heeft een gevelbreedte van 5,4m, een kroonlijsthoogte van 12,6m en een nokhoogte van 15,8m. Het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 9,4m aan de linker- en 10,6m aan de rechterzijde. Achteraan werd een extra volume gebouwd. Hierdoor wordt het perceel quasi volgebouwd met uitzondering van een koer van 2,8m²;

-          de plattegrond situeert

• op het gelijkvloers een winkelruimte met achterliggend een kamer, keuken en wc. Inkomdeur en hal naar de verdiepingen aan de rechterzijde;
• op de eerste verdieping een salon, leefkamer, keuken en wc;
• op de tweede verdieping 2 slaapkamers;
• op de dakverdieping 2 slaapkamers en een badkamer;

-          de voorgevel werd opgetrokken in beige gevelsteen met detaillering in roodbruine gevelsteen en lekdrempels in zandsteen. Het schrijnwerk werd voorzien in hout.

Bestaande toestand

-          Op het gelijkvloers werd de winkelpui en het schrijnwerk vervangen.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een woning met handelgelijkvloers (ca.210m²) naar een meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een handelgelijkvloers;

-          wijzigen van de interne indeling:

• op het gelijkvloers creëren van een onafhankelijke winkelruimte (afsluiten van de interne doorgangen naar de hal en plaatsen van een nieuwe inkomdeur);
• op de eerste verdieping een appartement met 2 slaapkamers van 52m², zonder buitenruimte;
• op de tweede en de dakverdieping een appartement met 3 slaapkamers van 74m², met een terras van 10m²;

-          schilderen van de voorgevel in witte kleurstelling;

-          aanpassen van de winkelpui;

-          isoleren en bepleisteren van de achtergevel;

-          plaatsen van nieuw schrijnwerk in aluminium (voorgevel) en wit geschilderd hout (achtergevel);

-          bekleden van het mansardedak met grijze kunstleien en zink.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het hoofdgebouw dient qua materiaalkeuze en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. Het gebouw maakt onderdeel uit van 3 gekoppelde winkelhuizen uit 1907. De voorgevels van deze panden mogen daarom niet geschilderd worden;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  bij het schilderen van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbepleisterd en onbeschilderd te blijven. In dit geval is het niet toegelaten om bepleistering, schilderwerk, gevelbekleding of een andere afwerking op voorgevels, omdat:
  • de voorgevel is opgetrokken in natuursteen en in polychroom metselwerk;
  • de voorgevel decoratieve elementen zoals stuc-, baksteen-, metaaldecoraties bevat;
  • de voorgevel deel uitmaakt van een groter architectonisch geheel (uniforme rij- of koppelbebouwing);
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening dient minimum 1m² te meten. Het raam, aangegeven op de plannen als slaapkamer 1 van appartement 1, heeft een raam van slechts 0,5m²;
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  binnen een meergezinsgebouw dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen. De trap tussen de leefruimtes en bovenliggende verdieping van het duplexappartement maakt onderdeel uit van de gemeenschappelijke traphal;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Bij appartement 1 is geen buitenruimte voorzien;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht. Op basis van de aangeleverde plannen kan hier niet op beoordeeld worden;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. De hemelwaterafvoer, en de verplichte scheiding met droogweerafvoer, is momenteel niet voorzien;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  momenteel wordt hemelwaterafvoer is momenteel niet gekend. Hierdoor kan de aansluiting naar het rioolstelsel niet beoordeeld worden.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont verscheidene afwijkingen ten opzichte van de geldende voorschriften.

De aanvraag is in strijdt met artikels 6, 11, 24, 25, 35, 41 van de bouwcode. De aanvrager voorziet onvoldoende motivatie om van deze artikels afwijkingen toe te staan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden deze afwijkingen ongunstig beoordeeld.

Functionele inpasbaarheid

Vanuit het advies ‘geacht vergund’ werd vermeld dat het perceel volgens de kadastrale gegevens een handelswoning met een tweede woonentiteit bevat. De bestemming van handelgelijkvloers met 2 woonentiteiten blijft behouden. Deze functie is kenmerkend in de Grotesteenweg. De functionele inpasbaarheid van het gebouw blijft daardoor gegarandeerd. Dit advies wordt bijgetreden door het gunstig advies van de stedelijke dienst business en innovatie:

‘Het pand kent een smalle diepe inkom wat weinig commercieel interessant is. In de voorliggende panden wordt de etalage recht getrokken aan de straatkant wat de handelsruimte veel beter maakt. Dit komt de uitstraling van het handelspand en de omgeving (die ook gekenmerkt wordt door handel/horeca) ten goede.’

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume van het gebouw wijzigt beperkt door de geplande aanpassingen waardoor er gunstig advies verleend wordt voor het aspect schaal. Het ruimtegebruik van de woning wijzigt wel. In de bestaande toestand bevindt er een winkelruimte met kleine aparte woongelegenheid op het gelijkvloers verdiep en een tweede woonentiteit verspreidt over de drie verdiepingen. In de nieuw aangevraagde toestand neemt de winkel het volledige gelijkvloers in. De eerste woonentiteit bevindt zich op het eerste verdiep en de tweede woonentiteit op de tweede en derde verdieping. De functies in de verschillende ruimte kunnen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer adviseert ongunstig, omwille van de brandveiligheid dient te aanvraag geweigerd te worden.

Binnen een meergezinswoning moeten alle ruimten die onderdeel vormen van een woning én aaneengesloten deel vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door een gemeenschappelijke ruimte zoals traphallen. De boven ruimte van het duplexappartement is net zoals de wc-ruimte enkel bereikbaar via de gemeenschappelijke trappenhal en is hierdoor in strijd met artikel 25 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het gebruiksgemak en de privacy niet worden afgeweken. Het bovenstaande appartement is in de voorgestelde toestand niet vergunbaar.

In het appartement op de eerste verdieping is slaapkamer 1 is zoals in de voorgestelde op de plannen niet in overeenstemming met artikel 24 van de bouwcode ‘Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer’. Elke verblijfsruimte moet voldoende openingen hebben voor de toetreding van daglicht en zicht, met een minimum grootte van 1m². Het raam van slaapkamer 1 heeft een raam van slechts 0,5m². Deze slaapkamer heeft onvoldoende woonkwaliteit om als leefruimte te functioneren.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Een tweeslaapkamer-appartement heeft een oppervlakte nodig van minimaal 80m² en een drieslaapkamer-appartement een oppervlakte van 110m². De appartementen in het voorliggende hebben een beperktere oppervlakte, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden en hierdoor wordt voorgesteld de aanvraag ongunstig te beoordelen.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet een gevelwijziging waarbij de bestaande voorgevel wordt witgeschilderd. Dit is echter in strijd met zowel artikel 6 als artikel 10 van de bouwcode. Het hoofdgebouw dient qua materiaalkeuze en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. Het gebouw maakt onderdeel uit van 3 gekoppelde winkelhuizen uit 1907. De voorgevelwijziging van het pand wordt daarom ongunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig advies brandweer, strijdigheid met de bouwcode en onvoldoende woonkwaliteit van de woonentiteiten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.