2019_CBS_02462 - Omgevingsvergunning - OMV_2018157046. Hessenplein 21-23. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/09/2009: vaststelling bouwkundig erfgoed (ID: 4991) magazijn Julia;
3/9/2010: vergunning (20104393) voor het verbouwen van een bestaand pand tot kantoor/handelsruimte, kantoren en woonlofts;

-          29/5/2015: vergunning (2015507) voor het renoveren van 2 opslagloodsen tot appartementen met kantoorruimte en de uitbreiding van een handelsgelijkvloers;

-          28/4/2017: weigering (20162966) voor het renoveren van 2 opslagloodsen tot 7 appartementen met kantoorruimte en de uitbreiding van een handelsgelijkvloers.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit 3 bouwlagen hoofdzakelijk onder schuin dak;

-          een strook links op het perceel heeft een plat dak;

-          de nok van het schuine dak staat haaks op de straat;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een filiaal van de supermarktketen Albert-Heijn;

-          het perceel heeft een diepte van 39,30 meter en is volledig dichtgebouwd;

-          links achteraan op het perceel staat een volume (blok A) van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          het schuine dak is in de laatst vergunde toestand halverwege weggebroken om plaats te maken voor een terraszone met zwembad;

-          in blok C is op de tweede verdieping een grote loft met 3 slaapkamers ontworpen;

-          vooraan links opzij, ter hoogte van de traphal, is in het schuine dak een schuifraam naar het dakterras ingetekend;

-          de erker waarin dit raam geplaatst is, is met hout bekleed;

-          achteraan rechts tegen blok A staat er een volume.

Bestaande toestand

-          het schuine dak loopt door tot op het einde van het perceel;

-          boven de traphal loopt het dak zonder onderbreking van een raam en dakterras door;

-          er is geen indeling voor een loft gemaakt: de tweede verdiepingen en de ruimte onder het schuine dak zijn casco.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het omvormen van een leegstaande bouwlaag met schuin dak tot 5 duplexappartementen;

-          vooraan wordt er op het dak een dakterras ingericht;

-          tegen de voorgevel aan, links opzij wordt een erker, met zink bekleed, gebouwd, die uitgeeft op een dakterras;

-          in het dak worden dakvensters geplaatst;

-          in het schuine dak worden 5 uitsparingen tegen huisnummer 25 aan gemaakt om inpandige terrassen te creëren voor de appartementen;

-          achteraan rechts wordt het volume tegen blok A afgebroken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: De verblijfsruimten onder het schuine dak voldoen niet aan de minimale hoogte van ruimten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Er is in de laatst vergunde toestand op de tweede verdieping 1 loft vergund. De verdere opdeling van 1 loft naar 5 duplexappartementen is op zich mogelijk, maar met deze toevoeging wordt de draagkracht maximaal bereikt. De volumes op dit perceel staan op korte afstand van elkaar (5 meter). Om geen overlast naar de andere appartementen te genereren, dient het aantal appartementen beperkt te blijven. Om deze reden was het ook belangrijk om de terrassen naar de achterzijde te richten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De geplande werken vinden grotendeels plaats binnen het vergunde volume, naast enkele bijkomende in- en uitsprongen in het dak. Langs de rechterzijde wordt een dakkapel voorzien, langs de linkerzijde worden een aantal insprongen voorzien voor de terrassen van de nieuwe appartementen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in … In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“A.  Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op het voormalig magazijn ‘Julia’ gelegen aan het Hessenplein 21.  Het magazijnencomplex bestaat enerzijds  uit een gebouw aan de straatzijde, anderzijds een binnenstraat die wordt ontsloten via een toegangspoort aan het Hessenplein en tot slot twee magazijnen aan weerszijde van de binnenstraat.

Het magazijn ‘Julia’ werd opgericht in 1889 als een bakstenen gebouw van vier traveeën en drie verdiepingen geritmeerd door speklagen, lisenen en bezaaid met diamantkoppen.  De laatste drie traveeën worden bekroond met een groot driehoekig fronton.  De eerste travee heeft een plat dak en een rechthoekige poortomlijsting die toegang geeft tot een overdekte binnenstraat met aan weerszijden stapelruimten. 

Aan de rechterzijde van de binnenstraat (blok C) bevinden zich onderkelderde magazijnen van drie bouwlagen en tien traveeën onder zadeldak met een verankerde bakstenen gevel.  De draagstructuur op de gelijkvloerse verdieping bestaat uit een moer –en kinderbalken constructie met moerbalk ondersteund door twee gietijzeren kolommen met houten slof.  De overige verdiepingen worden gedragen door houten kolommen.  Deze draagstructuur loopt door tot aan het bakstenen gebouw aan de straatzijde. 

Aan de andere zijde van de doorgang (blok B) bevindt zich een magazijn van vier bouwlagen met bakstenen gevel en rechthoekige muuropeningen.  De structuur bestaat uit gietijzeren kolommen met houten liggers.

Sedert 1970 werd de site Hessenplein 21-23 (Stijfselstraat) ZN omgevormd tot winkelruimte ‘Bellekens N.V.’  De gelijkvloerse pui van Hessenplein 21 en 23 werd hierdoor sterk verbouwd.  Ook de binnenstraat tussen de twee magazijnen achter Hessenplein 21 werd overbouwd om een verbinding tussen de magazijnen te creëren.  De originele en waardevolle draagstructuur werd echter integraal bewaard.  Ook de gevels en hun muuropeningen zijn nog authentiek en refereren naar de toenmalige laat 19e eeuwse pakhuisarchitectuur.

Recent werd de toelating verleend om een deel van het complex te herbestemmen tot een woon- en winkelcomplex.  Het pand Hessenplein 21 maakte geen deel uit van de aanvraag.

Het object/ complex is waardevol.  Een object/complex is waardevol wanneer voor delen van het interieur en/of het exterieur de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische of esthetische waarde hoog zijn.

B.  Afweging

Er werd een vergunning verleend om het magazijnencomplex ‘Julia’ – 2 opslagloodsen - te renoveren tot appartementen met kantoorruime en een uitbreiding van het handelsgelijkvloers (2015507). Na een eerste geweigerde aanpassing van de deze vergunning vraagt men vandaag opnieuw om een loft op de tweede verdieping om te vormen tot 5 aparte units met duplex en dakterras.

Het uitgangspunt voor de herbestemming was dat de draagstructuur en de gevels met hun typische ornamentering en muuropeningen, als duidelijk afleesbare erfgoedelementen, moesten bewaard blijven.  De draagkracht van elk magazijn op zich mocht niet overschreden worden en een schaalvergroting in het straatbeeld was niet wenselijk. Ook nu hanteren we deze krijtlijnen om de geplande aanpassingen te beoordelen.

Door de omvorming van de loft tot vijf kleinere woonentiteiten is er nood aan meer licht en lucht. Hierdoor wenst men enkele inpandige terrassen te creëren, duplexen in te brengen, invulwanden te plaatsen en een terras op te richten boven de inkomtravee. In tegenstelling tot de vorige geweigerde aanvraag waar men niet enkel een teruggetrokken terras voorzag, maar hierbij aansluitend ook een bijkomstig volume dat afbreuk deed aan de belevingswaarde van de waardevolle voorgevel, keert men vandaag terug naar de initiële vergunde aanvraag met slechts een teruggetrokken terras. Door deze ingrepen gaat een deel van de eigenheid en de hierboven gestelde erfgoedelementen verloren, niettegenstaande wordt in deze aanvraag de historische draagstructuur meer gerespecteerd door het behoud van de spanten. Ze blijven ook veel duidelijker afleesbaar omdat ze grotendeels in het zicht worden gelaten. Vanuit oogpunt monumentenzorg kunnen we stellen dat het gaat om een gepaste herbestemming en zijn de geplande werken dan ook aanvaardbaar.

Ook de houten dakerker die in de vorige geweigerde aanvraag, groter werd aangevraagd dan oorspronkelijk vergund, is opnieuw gereduceerd tot zijn oorspronkelijke maatvoering. De materialisatie is wel gewijzigd in zink wat beter aansluit bij een dakmateriaal. De nieuwe zinken dakerker werkt nog steeds beeldverstorend voor de beeldbepalende gevel aan de straatzijde, het gezicht van het achterliggende magazijnencomplex ‘Julia’, maar door deze in grootte te reduceren en deze zover mogelijk van de straatzijde weg, in te planten kan er nog een groot deel van het zadeldak en het naastliggende platte dak bewaard en afleesbaar blijven. “

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen zelf voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie. De dienst mobiliteit geeft volgende advies voor de voorziene fietsenstalling:

 “Voor de 4 bijkomende appartementen moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden.

3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer ? 3 x 2 = 6

1 bijkomend appartement met 2 slaapkamers ? 1 x 3 = 3

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de parking van het naastliggend pand.

Het is niet duidelijk of deze plaatsen nog beschikbaar zijn, of deze reeds nodig waren om de nood aan fietsenstallingen van het eigen gebouw op te vangen.

Er worden voornamelijk haken voorzien om fietsen op te hangen.

Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van deze haken (zware (elektrische fietsen, fietsen met manden, fietszakken,…)

Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten gewone fietsenstallingen zijn.

De inrichting van de fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

De toegang voor fietsers is samen met de inrit van de parking.

Er moet een afgescheiden inrit zijn voor fietsers zodat zij veilig de fietsenstallingen kunnen bereiken.”

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Boven de mezzanine wordt niet de vereiste vrije hoogte gehaald. Echter is een afwijking te beargumenteren door het toevoegen van de mezzanines en in te spelen op het behoud van de balkenstructuur omwille van de erfgoedwaarde. Bovendien wordt hierdoor het ruimtelijk gevoel en de oude structuur behouden dat de tweede verdieping met zich meebracht. De woonkwaliteit wordt op geen enkele manier in gedrang gebracht en er kan gemotiveerd afgeweken worden van de vereiste vrije hoogte boven de mezzanines.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      minimum de helft van de fietsenstallingen moeten gewone fietsenstallingen zijn. De inrichting van de fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode;

3.      de toegang voor fietsers moet een afgescheiden inrit van de auto’s zijn zodat zij veilig de fietsenstallingen kunnen bereiken;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.